こんにちは。
セルフ管理大家の良波直哉です。

今回のシリーズでは、
自主管理と委託管理を融合させた
サラリーマン大家にとって都合のよい
「セルフ管理」をテーマにしています。

前回のコラム（３話）では、
賃貸管理の６つの業務ついて
ご紹介しました。

１．入居者募集
２．入居中対応
３．賃貸契約更新
４．退去時対応
５．空室対策
６．リフォーム

そして、今回のコラムからは、
実際の業務について、
サラリーマン大家に
出来ること、難しいこと、を
考えてみたいと思います。

入居者募集の業務を分類

入居者募集の業務も
たくさんあります。

主な業務はこの３つです。

今回のコラムでは、
「入居者募集の事前準備」について
考えてみたいと思います。

入居者募集の事前準備

賃貸募集をするために
必要な事前の準備です。

この事前準備を３つに分けて
考えてみました。

 ①　写真撮影

募集のチラシやサイトに
掲載するための
室内や外観の写真撮影です。

もちろん、撮影するだけなら、
サラリーマン大家でもできます。

しかし、写真のクオリティは
募集に大きな影響を与えます。

このため下記の点で
管理会社に任せるべきと考えています。

・室内を広く見せられる

撮影のテクニックだけでなく
カメラの性能や広角レンズなど、
プロ仕様との違いは明確です。

・天気の良い日を選んで撮影
撮影では光源がとても重要です。

フラッシュよりも太陽の光の方が、
圧倒的に良い写真が撮れるからです。

私はサラリーマン時代、
平日は会社でしたので、
土日が雨だと、次の週末まで待つか、
会社を休むしかありませんでした。

この点でも、時間に制限がある
サラリーマン大家は
管理会社に任せた方がよいかと思います。

② 募集チラシ作成

お客様に紹介するための
チラシの作成です。

不動産会社に依頼すると、
無料で作成してくれますので、
任せれば良いと思います。

しかし、私の場合は、
賃貸募集の営業マンに
説明するために、
独自のチラシも作成しています。

その理由は２つあります。

・アピールポイントを伝えやすい

こんなリフォームしました!
抗菌対応クリーニングしました！
窓からの眺望がすごいです！
といった内容が、写真つきだと
説明しやすいからです。

・営業マンと仲良くなれる

独自のチラシを説明することで、
営業マンと仲良くなれます。

賃貸募集で営業マンと仲良くなる
メリットはとても大きいです。

実は、私は不動産投資を始めて
とんでもない大失敗をしました。

複数の部屋の空室が続き、
年間200万円の大赤字
まさに、どん底状態でした。

そこから、
復活するきっかけとなったのが、
この独自のチラシを作成し、
賃貸付け営業マンと
仲良くなったことでした。

私はこれを、
オリジナルのチラシを使った作戦
略して、
「オリチラ作戦」と名付けました。

③ 募集サイト掲載

ネットの募集サイトへの掲載です。

これは、
募集の会社に任せるしかありません。

事前準備の次は募集業務

事前の募集の準備が終わったら
次は実際の募集の業務です。

ということで、
次回のコラムでは、
「入居者募集の募集業務」について、
考えてみたいと思います。