【実践大家コラム】№21、9月10月の大家業実態・後編

　～このコラムはサラリーマン兼業大家が58歳で退職後、専業大家として法人化8期目を迎えた私の今を綴ったコラムです。～

　こんにちは、kazu21599です。
私の9月10月の大家業の忘備録コラムの後編にになります。

 

 

4．その他の大家業務
　前編の再生リフォーム以外に大家業でやったことは、
①学生物件の予約募集開始（3室退去予定です）、例年9月～12月頃までは2年時の寮生の転居で1次予約募集があり、翌年1月から寮生転居予約や新入生推薦の方の予約となり、3月初めは前期試験合格で寮に入らない方の予約、最後に寮の入居抽選に外れた方の募集があります。

　⇒おおむね早ければ12月中に、遅くてもほぼ寮の抽選後には満室になります。

 

②アパートの掃き掃除各アパート月1回（いつもは月2回の掃き掃除と、月1回の建物の共用通路側の拭き掃除をしますが、今は再生物件リフォーム優先にしています。）

 

③RCⅠ106号チャイム交換（本体）2,410円⇒入居者さんより連絡有

チャイムのカバーをはずすと左側が100Vの電源直結右側がスイッチからの線になっていました、電圧計で測ると左側に100Vが流れていました

裏側がこんな感じで繋がってます上側の黒線と下側の白線に100Vが流れています、その後ろ側の黒と白の線がピンポンのスイッチに繋がってます

新しいチャイムは少し違う形で、三男に配線図を見てもらい電源の流れる線を本体に取付け、残った線がピンポンの呼びスイッチに繋がります

完成しました、しっかりピ～ンポ～ンと鳴りました

　※配線を繋ぐので電気工事士の資格が必要です。

 

④RCⅠ1F通路共用灯蛍光管交換（再生物件で外した蛍光管を使用）⇒入居者さんより連絡有

 

⑤重鉄32号トイレ換気扇交換約2,700円⇒入居者さんより電話有

 

⑥消防点検立会⇒毎年年2回の点検（小規模なので3年に1回消防局への提出必要）

 

⑦RCⅠ106号棚・押入れ塗装・靴箱塗装⇒フルリフォーム後は新しい建材の匂いがしていたけど、３ヵ月くらいすると何とも言えない（タバコヤニ？ゴキブリ糞臭？）が再発生⇒内装屋さんに聞くとリフォームしていない靴箱と押入れに臭いが浸みついているのではないかとのこと

　⇒クリヤ塗装すると良いとのアドバイスがあり、クリヤ塗装しましたが（水性・外壁用）、今度は塗料の刺激臭も残って、オゾン脱臭機も1週間ほど回し消臭除菌剤も使ったけど臭いがとれず、最後に（ご入居も決まったので）なんとかせねばと室内用の塗料で再塗装しました。

　⇒その後臭いは緩和し最後にはファブリーズを日をおいて部屋全体に（天井も壁も押入れも靴箱も）2回ほどスプレーすると、ほとんど気にならなくなってホッとしました。

 

⑧RCⅠ106号靴箱ヒンジ2個605円×2セットの交換をする（当初気付かなかったが壊れていた）

 

⑨エコーズ木〇さん対面オンラインセミナー（スーモへの良く検索されるための登録テクニック…写真が重要・写真の撮り方と広角レンズを使う）

 

⑩軽鉄アパートベランダ樋の修繕⇒入居者さんより連絡有

 

⑪重鉄103号原状回復、内装業者さんと打合せ⇒いつもお願いする大家仲間の業者さんで、プロの技なので仕上りがとてもきれいです。

お部屋のリフォーム指示書のなります

トイレのリフォーム指示書になります

※こんな感じでLINEを使って工事発注をします

 

⑫銀行記帳入金チェック（入金のチェックは必ず自分でやってます）

 

⑬再生アパート名称変更の届（四電・電話にて）⇒水道と電気は前もって変更が必要です。

郵便局は入居者さんが届け出る（新しいアパート名でそのまま使って住所間違ってなければOKとのことです。
市役所は入居者さんが住民表を申請するときに新しいアパート名で届ければOKとのことです。

 

⑭日本政策金融公庫ダイレクト登録申請⇒申請が返済・借入情報チェックがオンラインでできるようになりました。

 

⑮STさんと会食・物件視察相談の件⇒任売物件の水面下話って本当にあるんだなと、とても面白い話が聞けました。（結果が決まったらコラムアップします）

 

⑯保険代理店さんと保険掛け替えの件⇒9月末に掛け替えました。

 

⑰DIY材料の発注（ほぼネット発注します）

 

⑱年金事務所（算定基礎随時改訂届）⇒役員給与の改訂は年1回総会終了後2か月後にできます。

 

⑲遠隔地物件E号室の床のしなりの補修です。

　内見ご案内時にお部屋はとても気に入ったけどリビングの床の真ん中が凹むのが気になるとのことで、

　その後キッチン前や他のところも凹みが確認できたので、真ん中だけ補修するか、全面補修するか、凹みのままで募集するかの問い合わせがありました。

　⇒金額は13万強かかりますが全面補修をお願いしました。木目調のもので担当者さんののセンスで選んでよとお願いしました。

 

リビング全体張替え提案見積もりです

リビング中央部張替え提案見積もりです

 

⑲木造築50年再生アパートは業者さん残りの4室設備設置完了⇒後は私がDIYやるだけです、残り5室になりました。⇒年内1室、年明け4室完成したいです。

 

⑳楽待オンライン取材（新コラムニスト続々デビュー10/12日アップ）⇒カカオさん（4月）、吉岡ライズさん（5月）、半沢ジローさん（8月）、きぶたんさん（2月）そして私が同期デビューということですね。

 

㉑内見立合い1回（再生102号）⇒要介護3の方の介護支援専門員さんとの内見になります。たまたまリフォーム仕上げしてました。

 

㉒虫さん・ジュニアさんとの不動産交流会⇒モチベーションアップになりました。

 

㉓日管協会場セミナー⇒管理会社さんの依頼でセミナー参加します。三男と出席します。（後日コラムで紹介しようと思います）

 

㉖楽待オンラインセミナー（第3回）⇒3回目のセミナーも聞きました。管理での出来事、テリー隊長の新築物件、メロディアさんなごみさんの新築物件紹介、岡田さんの売却実例などでした。⇒これは楽待YouTubeでご覧になって下さいませ。

 

㉗9/17-18日台風14号での強風被害による火災保険の申請⇒後日近所の方が差し掛けのポリカ波板の切れ端を集めて袋に入れて階段下においてくれていて知らせてくれました。

 

　など、再生物件リフォームに加え通常の修理や入居者さんとの対応、業者さん（管理会社さんや、工務店さん、電気屋さん、内装屋さん、ガス屋さん）との打合せ
　大家仲間との不動産情報の交換、各種セミナー、金融機関、年金事務所、家賃チェック、会計帳面のチェック、議事録の作成に加え、実践コラムの原稿作成投稿と、

 

　おいおいけっこう忙しいぜよ、このまとめコラム書いていてmelmさんが羨ましいな、なんて思ったりもしました。⇒隣の芝生は青い症候群です。

 

10月も10コラム書くことができました。11月も10コラムを目標にしようと思います。

 

 

　管理会社さん・業者さんに感謝を
　大家仲間や楽待仲間に感謝を
　コラム読者の皆様に感謝とお礼を