北国の大家です。
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<豚のダイナミック焼き>
スキー場も秋祭りで利回りを上げているようでした(汗)
私は大家歴25年、専業大家2.5年です。不動産投資では変則的なキャリアだと思います。20代後半で建てたRCと脱サラ後に購入した物件があり、キャリアが二つに分かれていると説明されたこともあります。
そんな私ですが、最近は専業大家で脱サラしたいと相談を受けることが多くなりました。
思い出すのが、昨年12月に私がFIREコラムを書いた時、コメンテーターのmelmさんから頂いたコメントです。
「北国の大家さんの成功物語に勇気づけられた多くの人に対して、正しいメッセージが伝わることを祈ります。」(2021.12.13)
今は10か月経過時点ですが、現状の感想などを書いてみます。
当初は私に相談する人なんているのかな?と思っていました(汗)が、徐々に相談者が増えてきました。
私が受ける相談は内容的に、楽待相談室+α(固有名詞を出す程度)です。相談者も自己責任で取り組まれて、しっかりとした計画をお持ちの優秀な投資家が多いです(少なくても私よりは・・汗)。
今回は私が考える専業大家になる条件(タイミング)をお伝えいたします。
1.専業大家になる条件(ネット調べ)
まずは過去を振り返ります。
・・時は3年前・・
専業大家になる条件を調べていました。私は既に脱サラ済でした(大汗)が、社会一般ではどう考えられているのかな?と気になりました。
調べた結果、なんとなく理解できたものが2つありました。
①事業所得が税引後100万円/月額 ―誰が言ったか失念―
②純資産が1億円 ―ウラ〇ンさんー
①は給料を、②は貯金を言っていると感じました。
2.税引後100万円(月額)
給料ではない事に注意が必要です。
100万円から給料のように生活費に使えるのは半分の50万円/月額くらいというイメージでした。これはサラリーマンに例えると、手取年収600万円、総支給額で800万円といった感じです。
運が良ければ(事業が順調なら)、残り半額も累積キャッシュフローとして積みあがるのだろう!?という感じで、受け入れやすかった記憶があります。
当時の私は当時49歳でしたから、ライフイベント(二人の子供の進学)から必要な生活費を想定~ライフプランを計画して、所得としてはこのラインで問題なさそうだなと感じました。
3.純資産1億円
私の相続地は祖先が購入したものではなく、祖父が開拓者としてゼロ円で獲得した土地なので簿価はゼロです。そのためB/Sは常に債務超過です(汗)。
本来、純資産とはB/Sなど帳簿上の数字ですが、ここでは帳簿上の数字でなく、全ての資産を売却~全ての債務を返済後に1億円残る状態と考える事にしました。
この1億円というのは、人生をリセットするための資金だそうです。
1億円あれば、当面の家族の生活費をやりくりして、時間を掛けて人生をやり直せる程度の費用という位置づけでした。
であれば(医師などを含む)士業の方の場合は、この金額は少なくても大丈夫かもしれません。
一例では、政党が候補者を公認する際、最終選考で2名が残った場合は(医師などを含む)士業を選ぶことが多いそうです。理由は落選しても面倒を見なくても良いから。といった話も聞いたことがあります。
人生やり直す資金という意味では残りの現役期間に応じて考えるのもアリだとも思いました。40代なら1億円、50代の後半戦なら5千万円でも良いかもしれない。
当時の私は自宅併設RCを22年間返済していた時期です。時間を味方に付けて担保の余剰も出ていました。
しかし担保評価は金融機関の査定に依存するので、当時評価が低め(厳しめ)の銀行の抵当権が付いていた為に、相当低い(汗)です。
この時、便利(といったら怒られるでしょうか)だったのが、時価評価する銀行です。
早速その銀行に物件を持ち込むと、結構な売却益が期待できることが解りました。
これで自信をもって専業大家になれるな、そう考えていました。
といっても融資はどこからもお断りされている状態でしたから(汗)、あくまで①②の基準ではという意味です。
4.専業大家になる条件(実感)
専業大家を2.5年間やって、今気になるのはこの2点です。
③想定売却額の精度(本当に正しいか? )
私の売却額の想定には、地価の安い利回り売り物件が含まれています。
その物件たちが本当に想定額で売却できるのか?絵に描いた餅、張子の虎ではないか?という疑念を払しょくするためにも1棟売却してみようと考えました。
そこで、今年地価がほぼゼロの物件の売却活動を始めました。
半年以上掛かりましたが、無事に利回り売りで売却できました。
但し、色々と課題も感じて、やはり利回り売りはチャレンジ物件の位置づけで、基幹物件ではないというのが私の感想です。
この辺は自分の住んでいるエリアや、保有物件により感じ方は様々かなと思います。
④残債利回り(経営の安定度)
大家の会の指導のほか、地主の婿養子大家さんのコラムを参考にしました!
<コラムより引用>
10%以内・・・要注意
15%以上・・・まあまあ優秀
20%以上・・・優秀(どんぶりok)
自分の実感なども大切にして、15%超で専業を開始して、20%を目指すことにしました。今は20%超過となりました!
5.まとめ
専業になる条件(タイミング)として3つの指標をご紹介しました。
今思うのは・・・
①事業所得が税引後100万円/月額 ―誰が言ったか失念(汗)―
結構どうでもいいというか(汗)、人により違います。
ライフイベントの整理から導き出されたライフプランに従い目標を決めるのがベターだと思います。
②純資産が1億円 ―ウラ〇ンさんー
年齢により違い、40代で専業大家になる場合は、1億円近くあった方が安全だと今でも思います。50代は半分くらいでも良いかなと(汗)。
繰り返しますが、含み益(コンクリ貯金)を含んでの話で、現金だけではありません。
④残債利回り(経営の安定度)
一番重要に感じます。ハイレバレッジを掛けまくった状態で専業大家になるのはリスクが高く感じます。サラリーマン時代に少し時間を掛けて残債を減らすのも必要に感じます。
家賃の下落と、残債が減るスピードの関係ですが、時間の経過とともに残債利回りが上がらない物件は少し危険ではないでしょうか(汗)。
サラリーマン時代に、自分の物件たちの残債利回りをウォッチして、自分の目指す残債利回りを決めるのが重要に感じます。
<結論>
(①は各自違うとして)
②と④のどちらか一方をクリア(or条件)してから専業になる
十分な含み益や現金があるならハイレバで買い進めるもよし、ないなら時間を味方に付けて残債を減らす。
脱サラは当然ですが、サラリーを失います。この位慎重に検討されるのが、よろしいかと思います!
今週このテーマでお会いする方がいますが、その方にもこの内容を伝えるつもりです!
今回のコラムは如何だったでしょうか?
私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。
我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。
―以上です―
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