おはようございます。

しげお@です。

 

テナントの解約申し込みがありました。

ひえ～、ショックでした。はい。

だってテナント、保有物件の中で高めの家賃、この市況でテナント決まるの？うわぁ、嫌だなぁ。😂😂という気持ちと、

もしかして家賃安いんじゃね？ワンチャンあるか？利回り上がるんじゃない？という自分都合な気持ち。

 

・テナントの解約申し込み

鳴り響いた携帯電話。

珍しい、借主からの直電。話す前に悟った。今日は第六感が冴えてる。その日は凹んだよ、あぁ空室が、満室が終わった、、ああ、、。

 

長く借りてくれていた賃借人、一度もトラブル無し、人柄良好、ずっと借りててほしかった。契約上、そのテナントは４ヶ月前解約になっていました。１階フロア。※駅近ではないです。

水道、電気、ガスあり。トイレあり。和式。

 

・退去前から賃貸募集を始める

空室になってから募集をするのは遅いです。現借主の契約が残ってますが、解約申請がきたら賃貸募集開始！

先行募集→候補者確保→内見→即申込のイメージです。

 

賃貸募集をするにあたり、賃料などの条件を考えます。インターネットで周辺競合を探しました。驚くことに、近隣駅に競合がほとんど無いのです。。これは、テナント需要が高いのか、それともニーズがないからそもそもテナント物件が無いのか。

 

需要があるな、よし！と前向き解釈して、

仲介会社にレインズ成約事例を見てもらうと、事例なし。オワッタ😢

ネットで募集していないだけで、現地看板を掲げているテナントあるだろうと思って車で周辺をまわりました。結果、テナント物件がない。終わった、、これはもうオワリダ(;｡;)

 

・自分勝手な賃料査定をする

募集賃料を決めたくても競合物件がない、比較できない！とりあえず（？）、現賃料と同じにして募集をかけるか、悩みました。

 

この場合、皆様はどう考えますか？

一階テナント、家賃は現借主が9万円（仮）とします。

 

空室損を減らすために現賃料か、もう少し下げて早く決める？月額5,000円ダウンで1ヶ月早く決まったらよし？1日空室で3,000円垂れ流し。どうでしょう。礼金は？敷金は？フリーレントつける？ADは？

 

・募集賃料の決定、先行募集開始

不動産屋に募集賃料を伝えました。

「本気ですか？」と念押されました。

「本気です」と答えました。

 

私が設定をした賃料は、現家賃『１.４倍』です。

根拠、勘です。

 

周辺に事例がないなら、我がテナントの賃料を安くすると、周りが安くなり、結局自分の首を絞めるので、先頭を切って家賃相場を高める作戦（でも、さすがに高すぎかと悩みました。）

現借主が退去するまではチャレンジ賃料で粘って、それで全く反響が無いなら現借主の賃料に戻そうと決断しました。仲介会社には私の自己責任だから気にせず募集頑張って欲しいと伝えます。

 

・募集後の反応

予想に反せず、反響無し！😂

 

1か月過ぎます。

2か月目、3か月目、反響少し。だんだん焦ってきます。やばい、やばい、あと１月間で退去（空室）です。

 

礼金を１から０にしました。AD無しで募集していたので、ＡＤ１００にしました。家賃は最後まで諦めないと強がります。仲介会社からは賃料こそ下げるべきだと言われます。

 

解約日まで残り3週間。反響あり。

2週間前、内見予約。内見予約。

解約日が近づくにつれて、問い合わせが増えました。これは、まさかイケるんじゃ・・・！？！？

 

「退去してから３組内見希望の方がいます！もしかしたら誰かで申込みになるかもしれません！！」と興奮する仲介会社。

 

・解約４日前、コトが動いた！！

不動産屋からメッセージが届きました。

タイトル

「テナント募集の件、ご報告！」

 

きたきた＼(^_^)／

これは内見する前に先行申込みが来た流れだろう。前日も仲介会社から問い合わせが多いですと連絡があったもんな。嬉しい！なんたって賃料１．４倍です。１戸部屋、数が増えたような感覚。

このテナントが決まったら、既存テナントも空室になったら賃料を上げることが出来るということだ！なんて日だ😄😄

 

ワクワクして、メールを開きます！

 

 

担当者より。

既存テナントが解約をやめるとのことです。取り急ぎ。

 

えっ？