～このコラムはサラリーマン兼業大家が58歳で退職後、専業大家として本格的に不動産賃貸業を開始し、法人8期目を迎える私の今を綴ったコラムです。～

　こんにちは～kazu21599です。
先月10月16日全国同時に開催された（公財）日本賃貸住宅管理協会主催の【賃貸住宅の住環境向上セミナー】での講演会を聞かれた方も多いとは思いますが、とても有益な内容だったので3回に分けてコラムにて紹介しようと思います。

 

構成は（赤字が今回のコラムです。）
　講演1、オーナーなら押さえておきたい、業界の最新動向と未来
講師：（公財）日本賃貸住宅管理協会本部事務局「大竹孝幸氏」

　講演2、民間住宅を活用した新たな住宅セイフティネット制度
講師：高知県居住支援協議会高知県土木部住宅課「川窪暁彦氏」

　講演3、必殺！賃貸住宅経営の最前線！！
講師：プリンシパル住まい総研所長「上野典行氏」

 

 

　講演1、オーナーなら押さえておきたい、業界の最新動向と未来

　信頼できる賃貸住宅管理会社の選び方と言うタイトルで講演が始まりました。
（公財）日本賃貸住宅管理協会…日管協さんとは全国47都道府県で2,194社が加入していて会員の総管理戸数が850万個、全国の委託管理戸数の72％を管理しているとのことです。

 

　①賃貸住宅管理業法が及ぼすオーナーへの影響…従来は入居までの仲介業務は宅建業法で規制されていて、トラブル防ぐ一定の効果はありましたが、その後の管理業務には法規制はなく、宅建業の延長という認識で管理が行われていました。

　しかし、入居中の対応や、設備点検、集金など、更新や退去対応など管理会社によって対応は違っており、
　特にサブリース業者と大家とのトラブルは放置できないようになっていました。そこで令和3年6月15日に賃貸住宅管理業法が施行され、明確なルールのもとに、入居後の管理業務を行う義務が管理業者に課せられることになりました。

　その背景には（大家の）高齢化や兼業化（サラリーマン大家）の増加により、管理業務を委託する大家が増えたこと。近年増加しているサブリース方式での家賃補償などの契約条件の誤認によるトラブルの多発などがあり、それに対応するために賃貸住宅管理業法が施行されたわけです。

 

　管理業法は、2つの大きな制度で構成されています。
⑴サブリース業者との賃貸契約の適正化に関わる措置として
●不当な勧誘行為の禁止
●誇大広告等の禁止
●特定賃貸借契約締結前の重要事項説明
が規定されておりこれはサブリース会社だけではなく、勧誘する不動産会社、建築会社、など勧誘に関わる全ての業者に義務化されています。

 

⑵登録制度の創設
●管理戸数（自社物件は除く）200戸以上の業者は登録しないと管理業務ができない。
●登録業者は、業務管理者の配置、管理受託契約前の説明、財産の分別管理、定期報告の4つが義務付けられています。
※日管協の会員会社さんの（200戸以上管理）の1,488社が登録しているようです。（令和4年9月5日現在）

 

　つまり、賃貸住宅管理業者登録をした管理会社は、オーナーに重要事項を説明すること、送金する家賃と自己の財産は分別管理すること、最低年1回の管理業務の状況を報告することで、登録をしていない業者と比べて安心して管理を任せることができるように規制されることになったという事です。
　※重要事項の主な記載事項は〇管理業務の内容と実施方法〇報酬などについて〇契約期間に関すること〇契約のお更新及び解除に関することです。また送金する家賃と自己の財産は分別管理することが必要になりました。

　最低1年に1回は管理業務の状況を報告することで、未登録業者と比べて安心して管理業務を任せることができるように規制されることになったということです。

 

　②賃貸管理のスペシャリストの育成…賃貸住宅管理業者登録をした管理会社は事務所ごとに「業務管理者」を置かなくてはならないと規定されました。
業務管理者になるための要件が賃貸不動産経営管理士です。⇒国家資格の要件となりました。（それに伴い試験も難しくなりました。）
※管理実務経験が2年以上あり、一定の講習を受けた宅建士も業務管理士になることができます。

 

　この賃貸不動産経営管理士の資格は管理会社だけでなく、賃貸経営を行うオーナーさんにこそ取得してもらいたい資格だとのことです。

　賃貸住宅経営は●入居者ニーズの多様化●高齢者や外国人の入居●空室の増加●サブリース等のトラブル増加●法制度改正による対応の複雑化など賃貸経営はますます高度なものになってきています。自主管理・委託管理を問わず、オーナー側にも賃貸住宅管理に関する一定の知識が求められるようになってきました。

 

　どのような方にに資格取得をお勧めするかというと
●賃貸経営が今後上手くいくか心配な大家さん⇒賃貸契約でトラブルや悩みが発生した時に役立てることができる
●将来子供に賃貸経営をさせたいが、知識不足で不安な大家さん⇒賃貸契約の管理業だけでなく相続に関する知識も習得することができる。
●資産の価を維持向上させたい大家さん⇒建物の維持管理や長期修繕計画の知識の習得できることで賃貸物件の価値の維持・向上ができる。
●自主管理から委託管理に切替を検討しているが、管理会社選びに失敗したくない大家さん⇒賃貸住宅管理業法や実際に管理会社がやる業務について管理会社と同等の知識を勉強するので、適切な管理会社に委託することができる。

　ということで、大家さんにも賃貸不動産経営管理士の資格取得をお勧めしたいとのことでした。

 

　③日管協のサポート事業…日管協さんは下記のようなサポート事業を行っているとのことです

⑴相続支援コンサルタント⇒不動産のプロとして各士業の方と連携して相続に関して適切なアドバイスを行う専門家の育成

⑵賃貸住宅メンテナンス主任者⇒来年度始動の認定制度・・・建物の保全維持に関する問い合わせに関して適切な判断、アドバイスができる技能者の育成●建物の構造●外壁●給排水設備●ガス設備●室内設備●電気設備●消防設備●定期管理●保険などに関する知識

⑶家主費用・利益保険（孤独死保険）⇒孤独死・自殺・犯罪死が発生した場合の家賃損失や原状回復費用の保証制度

⑷賃貸住宅管理業総合賠償責任保証制度⇒賃貸住宅管理業に起因する万一の損害請求に備える日管協会員専用の保険

というようなサポートを行っているとのことでした。

 

　これらのサポート内容は直接大家さんや不動産賃貸業には関わることではありませんが、管理会社を通じてこのサポートを受けることができるということなので、ご報告したいと思います。

 

参考資料…令和4年度賃貸住宅の住環境向上セミナーパンフレット（公財）日本賃貸住宅管理協会主催：国土交通省後援

 

　このコラムは講師：（公財）日本賃貸住宅管理協会本部事務局「大竹孝幸氏」のセミナーでのまとめになります。
　特に①の管理業法の施行によるサブリース会社の規制と200室以上の管理物件をもつ管理会社の登録義務は、現在不動産賃貸業をされている方
はもちろん、これから始める初心者の方も知っておくべき内容なので、実践コラムを通じてシェアさせて頂きました。

 

 

では、楽待さんに感謝を
読者の皆様に感謝を
日管協さんの良いセミナーに感謝を