こんばんは！地主の婿養子大家です！
3期目は鬼門
特に3期目に限定した話ではないのですが、物件購入後の1年目、2年目は購入経費の存在があるので、ある意味で上手く利益調整が出来ます。
私はぱっと見、常に物件購入しているように見えるかも知れませんが、5個人3法人を運営している為、名義別にみると数年購入していないケースも多々あります。
購入経費の兼ね合いにより、
物件購入後の3年目が正規の収支計算になる場合も多く
個人的には物件購入後3年目を鬼門の年と位置付けて、2年目から出来る準備をするように心がけています。
このシリーズはその話につもりで書いておりますが、なかなかうまく書けていなかったり、規模が大きい物件での考察なので身近に感じる人が少ないのかも知れませんが、少数でも参考にしていただける人がいれば良いし、将来誰かの役に立つかもしれないし、少なくとも私の後継者の役には立つと信じて完結させようと思います。苦笑
シリーズ構成は以下の通り。
【1日目】
１．物件スペック紹介
２．購入1年目決算内容紹介
３．購入2年目決算内容紹介
【2日目】
４．2期・3期の経費比較
５．購入3年目決算見通し
６．3年目出来る対策(案)
【3日目】
７．見通しに対して目標値を設定
８．木造アパート購入シミュ
９．売買価格建物・土地按分
10．デッドクロス懸念シミュ
11．完全マイクロ法人は注意
以上で参ります。
４．2期・3期の経費比較
まずは前回のコラムで紹介した1期目と2期目の損益計算書の内容を比較します。
＜損益計算書＞
1期目 2期目
売 上 高 ：3,800万円 4,260万円
礼 金 等 ： 15万円 260万円
売 上 総 ：3,815万円 4,520万円
販 管 費 ：3,800万円 3,760万円
雑 収 入 ： 430万円 350万円
支払利息： 310万円 320万円
経常利益： 100万円 800万円
税 金： 30万円 200万円
当期純利： 70万円 600万円
ザックリと見ると、
収入は700万円伸び
経費は同じくらい
なので黒字がそのまま出た形。
ですが、収入が伸びるのはもともと予定通りでしたが、経費はこれでも1期目からかなり頑張った結果だったりします。。。汗
今日は、まずはその点について詳細を記そうと思います。
＜販管費の1期目・2期目比較＞
※文字数の関係で用語は短縮したりしています
1期目 2期目
役員報酬： 225万円 450万円
⇒1期目は代表取締役の私だけの報酬を取りました。これは一応1期目も黒字になる為に調整したので、2年目は収入が増える事が分かっていたので妻の報酬もとるようになり2倍になりました。厳密には法人のお金は減りますが、内内なので外に出ていく類の経費より優先します。
給料手当： ０万円 180万円
⇒上と同じく経理をやる義母に給料を。義母は前期に別法人を退職スキームにて退職し、こちらに付け替えた形です。これは賃貸管理のマイクロ法人でよく用いられる手法です。
旅費交通： 1.3万円 1.3万円
⇒こちらは3期目以降はもっと増やせる余地のある余力ある状態だと感じました。どの案件に対しても動くのは私なので、どこに旅費交通費が付くのかは言い方はアレですが選べます。
広告宣伝： ０万円 12万円
⇒これはADの事ですが支払い手数料とどっちで付けているかくらいなのでスルーします。（厳密な話はナシでお願いしますm(__)m）
接待交際： 20万円 30万円
⇒ここも旅費交通費と同じくして、もう一つの別法人とエリアが被る先の接待交際費で3期目以降は大幅に増やす事になると思います。
通 信 費 ： 0.1万円 0万円
⇒切手代か何かですがスルーします。
消耗品費： 23万円 11万円
⇒スルーします。
事務備品： 1.6万円 0.6万円
⇒スルーします。
修 繕 費 ： 740万円 250万円
⇒1期目にオーバーローンの資金で
①共用部LED化工事
②足場の不要な箇所の塗装工事
を実施しました。これは計算の範疇で1期目のギリギリ黒字に貢献しています。それ以外は空室のリフォーム費用等です。
水道高熱： 81万円 90万円
⇒LEDに変えても上がる光熱費。汗
諸 会 費 ： 1.1万円 1.1万円
⇒法人会費だと思います。ちゃんと地域の法人会に入っています。幽霊会員ですが。汗
事務備品： 1.6万円 0.6万円
⇒スルーします。
手 数 料 ： 140万円 65万円
⇒これは空室の量で異なりますが、1年目は多く空いている状態で購入したので高くなっています。
保 険 料 ： 250万円 280万円
⇒火災保険と倒産防止共済だと思います。
租税公課： 1,350万円 1,330万円
⇒1期目は登録免許税。2期目は不動産取得税がそれぞれ1,000万円弱。残りはRC特有のおぞましい額になる固定資産税です。3期目にはこの経費は無くなるので、単純に1,000万円の差額をどう埋めるか？が肝になってきます。。。
支払報酬： 41万円 35万円
⇒士業への報酬。1期目は司法書士報酬も含み、2期目は税理報酬かと。
燃 料 費 ： 1.6万円 0万円
⇒スルー。
減価償却： 875万円 875万円
⇒22年償却なのでまだまだここは大丈夫。
創立償却： 28万円 ０万円
⇒1年目特有の経費。
法定福利： 0万円 78万円
⇒1年目ゼロだったので、2年目に増やす努力をしました。
雑 費： 50万円 65万円
⇒正直、3期目はここが肝になる気がします。。。苦笑
こんな感じで2期目は経常800万円、純利600万円となって
しまった！！
のでした。苦笑
まだやれる事はあった筈。。。
５．購入3年目決算見通し
3期目は更に収入が伸びています。収入が伸びる事はもちろん喜ばしい限りですが、更に税金との戦いが熾烈になってきます。。。
私自身は歴も長くなってきましたし、全体としてはかなり余裕のある状態にはなりますが、この法人自体はまだまだ設立して間がない、キャッシュレスな法人です。（勿論、ある程度の余裕は保ちつつ）
ここで税金に対して、
いかに初期の10年程度を踏ん張れるか？
が経営の肝だと自論では思っていて、別のメイン法人でも初期はずっとキャッシュレスのまま踏ん張ってきました。
収入は総額で約4,800万円になる予定。
2期目の経費から取得税を省くと、ザックリと1,800万円程度の経常利益となってしまいます。
鬼門の3期目
ですね。。。汗
６．3年目出来る対策(案)
何が出来るか！？無い頭を振り絞って考えました。
本来は出来る限り、
外に出て行かない経費を立てるのがミソ
だとは思っていますが、やれる事はだいぶやりつくしては来ています。
それでも何かないか？
上記、お金の流れを意識しつつ、
①役員報酬アップ
⇒別法人でも報酬を取っている場合、社保の兼ね合いから節税効果がかなり減りますが、若干だけ上げて450⇒480万円にしました。30万円の経費アップ。
②給料手当アップ
⇒身内（義母）への支払につきギリギリまで180⇒600万円UPさせます。これで420万円の経費アップ。
③保険加入検討
⇒なんとこのタイミングで大手生保が新商品を。喜
医療保険の類ですが、全額損金扱いの50％解約返戻金ありという
聞いたこともない商品！！
これ以外にも年間30万円を上限に全額損金扱いに出来る簿外資産の積立保険も検討しています。
ただ、金額効果が小さいので面倒だとも思うので他を検討してどれくらい行けるかを見てから4期以降でよいかと思ったりします。。。
ここから先は完全に出費を伴う経費なので、懐と相談しながら許容できる範囲で。。。
④修繕費
築30年を超えているので、掛けようと思えば修繕費はいくらでもかけられます。資産アップもしくは賃料アップにつながるような修繕については税金を払うくらいなら優先させるべきとも思います。苦笑
⑤アルファード発動
3年落ちのアルファードを購入しちゃいました。こちらはバックファイナンスつける予定なので短期的には手元資金は減らさずに、1年目の減価償却は大きく取れるので、
苦手分野ですが
行ったりました（笑）
正確な金額忘れましたが確か400以上経費に出来たはず。。。
ここまでで約1,000万円くらいの圧縮が出来る予定。法人所得目安の800万円ラインが見えてきました。笑
あとは縁ものなのですが、
⑥木造アパート購入
ここで
・購入経費加算
・減価償却
で、800ラインは大幅に下回れます。
それ以上のところは、これまで全くかけていなかったと言える
接待交際費
旅費交通費
この二つも3期目は大幅に増やす予定です。
なんとかなればよいなあ～。
ただ、このあたりの小細工はあくまで私にとっては二次的で、
やっぱり
物件購入が理想
だと思っています。
経営である限り、収入を増やしながらコストを抑え税金と向き合っていたいので。。。
本日も長いコラムにお付き合いいただきありがとうございました。m(__)m
一人でもお役に立つような内容があれば幸いです。願
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