こんにちは！地主の婿養子大家です！

 

追加購入戦略

 

28日、8月に契約した割安2戸アパートの引渡しがようやく完了し、

・隣地挨拶

・空室確認

・リフォーム打ち合わせ

・賃貸業者打ち合わせ

を済ませて参りました。

 

この物件、契約後に瑕疵が発覚し、何だかんだと引渡までに時間を要してしまいました。私がその瑕疵とどのように向き合ってどのように対処する事にしたのかについては来月のどこかでコラムで共有しようと思います。

 

今日はシリーズ3日目のコラムを書きたいと思います。

 

シリーズ構成は以下の通り。

【1日目】

１．物件スペック紹介

２．購入1年目決算内容紹介

３．購入2年目決算内容紹介

【2日目】

４．2期・3期の経費比較

５．購入3年目決算見通し

６．3年目出来る対策(案)

【3日目】

７．見通しに対して目標値を設定

８．木造アパート購入シミュ

９．売買価格建物・土地按分

【4日目】

10．デッドクロス懸念シミュ

11．完全マイクロ法人は注意

 

1日目に新設法人のスペックと1期目・2期目の決算内容を紹介し、

2日目にその決算内容における経費部分に着目し、その変化と3期目の課題について言及しました。

3期目の決算予測が最大で1,800万円にまでなってしまうことからそのままだと法人税等で500万円以上キャッシュアウトしてしまうので、3期目には色々と経費対策を立てている事をコラムにしました。

今日はその中で物件を追加購入する事で黒字を圧縮する計画の部分について、自論を紹介していこうと思います。

７．見通しに対して目標値を設定

＜販管費の内訳＞

　　　　1期目　　　　　2期目

役員報酬：  225万円　   450万円

給料手当：     ０万円　  180万円

旅費交通：　1.3万円　 　1.3万円

広告宣伝：　 ０万円　　  12万円

接待交際：　20万円　 　  30万円

通 信 費 ：   0.1万円　　    0万円

消耗品費：　23万円　　　11万円

事務備品：　1.6万円　　  0.6万円

修 繕 費 ：　740万円　　250万円

水道高熱：　 81万円　　   90万円

諸 会 費 ：　1.1万円　　　1.1万円

事務備品：　1.6万円　　  0.6万円

手 数 料 ：   140万円　　   65万円

保 険 料 ：　250万円　　 280万円

租税公課： 1,350万円　 1,330万円

支払報酬：　  41万円　　   35万円

燃 料 費 ：　 1.6万円　　　  0万円

減価償却：   875万円        875万円

創立償却：　  28万円　　　０万円

法定福利：　    0万円　　   78万円

雑　　費：     50万円　　　65万円

 

この内容で1期目は販管費3800万円、2期目もほぼ同じくらいでしたが、問題は1期目には登録免許税コスト、2期目には不動産取得税コストが計上されている為、3期目の見通しは売上4800万円に対して販管費はこのままいくと約3000万円程度で経常利益は1800万円になってしまうのでとんでもない税金でキャッシュアウトに泣く事になる。

簡単に出来る経費アップとして以下を検討した次第でした。

⇒部分は豆知識というか注意点を一緒に記しています。当たり前のものもありますが。

①役員報酬アップ：約30万円

⇒毎月の経費につき決算翌月から

②給料手当アップ：約420万円

⇒毎月の経費につき決算翌月から

③保険加入検討：30万円×４

⇒前回のコラムにmelmさんからまさに私が検討中の保険商品の記載がありましたので共有します。この保険は掛け捨ての医療保険ですが、全額経費になるので金額は小さいですが、利点としては、法人で個人を賄えるので個人保険を解約してこちらに移し替える事が可能です。

コメントでmelmさんが医療保険の改悪についても言及されており、本当その詳しさに身震いします。笑

この保険の存在自体知らない人も多いかも知れませんが、法人運営者としてはメリットも大きいものだと思うので調べて見て下さい。

実は、私が検討していたのはこれともう一つ別の定期保険でこちらも上限は年30万円までで解約返戻金70％のタイプの全額損金扱いの商品でした。この保険加入は決算月ギリギリまでに入れば年払いだから良いと思って安心していたら、数日前にすでにこの10月で金融庁からの圧力だと推定される法人メインの保険会社が同商品をストップしたという噂が出てきている話を保険担当者が仕入れて連絡してくれました。汗

今のところ汎用性の高い商品で他でも加入可能なので検討しています。

④アルファード発動：約400万円

⇒減価償却は定率法にて。毎月償却なので極力決算から早めに購入。残価が高水準には時限があるようで、私の場合、3年落ちなのですが5年落ちの間に乗り換えが必要になりそうです。。。

ここまでは対策予定や済みのもの。ここまでで約1000万円程度の経費積み上げになります。

この時点で一つの目安である法人運営における経常利益800万円超えちゃう問題はクリアできそうです。苦笑

残るは、⑤～⑨での積み上げ。

⑤木造アパート購入

 

 

⑥修繕費

 

⑦接待交際費

⑧旅費交通費

⑨雑費

⑦～⑨で200万円程度は積み上げられそうだと予測しており、修繕費はギリギリでの駆け込みも可能なで保留。

仮に⑦～⑨で200万円いけたと仮定すると、残りはあと600万円の経費づくり。

 

私が3期目を乗り越える為の、木造アパート購入目標値は、

100～500万円

程度の経費づくり。

という事で仮定します。

 

逆説的ではありますが、読者の皆さんが最も馴染みがあるかも知れない、木造アパート購入ではまさに

これくらいの

経費づくりの意味を持つ側面がある

と捉えると良いかも知れませんね。

追加投資はあくまでも収益UPを目的とするものであり、物件を購入すれば確実に売り上げは増える点については注意というか当たり前の事として前提にしなければなりません。

つまり、

減価償却期間における時限的な措置でしかない側面

それから、

売却時には建物簿価ほぼなしによる売却益が嵩む点

などは注意が必要です。

私の知り合いの投資家さんで、ここを上手くクリアした方がいますが、裏技過ぎて泣けてきますが、

バルク売り

で薄める事が可能。くらいにとどめておきます。苦笑

ヒントはマイホームを絡める。

私が常々ヤドカリ投資最強と言っている理由の一つです。。。汗

８．木造アパート購入シミュ

さて、話を戻し木造アパート購入シミュに戻ります。

築20年、５０００万円利回り10％の物件でシミュします。

こんな物件買えませんが。笑

土地値が３０００万円

建物値が２０００万円

これを4年で減価償却すると1年で500万円。

賃貸収入も500万円ですが、そこに借金の返済は利息以外経費にならないのでザックリと300万円が経常利益だとしたら

購入1年目は、

登録免許税と取得税で50～100万円が経費になる可能性があるとして、

▲250～▲300万円

の所得圧縮効果が見込める。

 

なるほど、大雑把ではありますが、5000万円の木造アパートを購入すればある程度目標値に近づける事が可能になります。

2年～4年間も約▲200万円の効果は続きます。

 

なるほど、ある程度まともな土地建物比率でこの感じですね。

 

９．売買価格建物・土地按分

シリーズ前のコラムで木造アパート購入にあたり、建物と土地の売買金額の按分において、ある買取業者がとんでもない比率で契約している事実について触れました。

このコラムを読むような読者の方は既にご存知の方も多いのでしょうが、念のため知らない人の為基礎知識と豆知識を書きます。

＜基礎知識＞

売買において、例えば木造アパートを購入した場合、土地は非課税ですが、建物は消費税課税対象が基本です。

従って、売主が課税事業者の場合には売買価額における建物と土地の価額を決める事になりますが、

契約間際になるまで売買価額総額しか決まっていないパターン

がかなり多い印象を受けます。

これには理由があり、これまでは売却する側か購入する側に業者がいて、一方は素人だった場合の取引では業者に都合が良い取引内容になる事が多かったからが一因していると思います。実需ユーザーや素人の場合、そこまで土地建物比率に拘らないから。

確定申告におけるこの建物土地比率の根拠になり得るものの代表例が、

①固定資産税評価額

②売買契約書

ですが、①はあくまでも評価額なので建物は低め、②は時価だし自由度が高いですね。

 

＜応用編＞

この土地建物比率に関しては、自身が消費税に対してどのような立ち位置なのかを理解して臨む必要があります。

例えば、

原則課税事業者や簡易課税事業者の場合、仕入れ時の消費税は多い方が得だし、売却時の消費税は少ない方が得。

免税事業者の場合には、かなり皆さん無頓着な場合が多いですが、売却時には消費税が絡んできますのでこの部分も今のうちにしっかり理解しておいて欲しい内容です。

今回、私は許容できる範囲で建物比率を高めて取引し、減価償却によって償却期間の4年間の法人税を圧縮する事を考えているわけです。

これは単なる税金の繰延べで、デッドクロス時には一気に税負担が出てくるよと考える人も多いと思いますが、

厳密には、

上で述べた方法も一つですが、繰り延べたものを薄める方策はいくらでもあると思いますし、単純なイメージですがメイン物件の10分の1の規模の物件で4年間ある程度延命が出来るならば拡大戦略の中で考えると悪い選択肢ではないと私は考えます。

 

＜豆知識＞

ここはベテラン以上の読者の方が読むことも踏まえて、実務の中で豆知識となり得る内容を箇条書きしておきます。（あくまでも私見）

・不動産の売買成立後の申告内容は、原則、売主は売主、買主は買主だから双方の申告内容の整合性を常にチェックしているわけではない。（あくまでも売買相手の申告に深刻な問題があった場合の反面調査という形）

・仮に申告内容でその建物・土地比率を当局に否認された場合でも原則は固定資産税評価按分に戻されるだけと考えられる

・上で述べたその金額の根拠について、確証となり得るのは①②であり、その他実務においては覚書や重説の備考欄に記載するパターンなども存在するが、私見ではこれは確証とはなり得ない。あくまでも申告者が根拠として確定申告しているだけで否認される可能性は十分にあると思う。逆に売買契約書に記載しない理由が突っ込まれた時、反面調査から私文書偽装の罪に問われるかも知れない。

 

これらを踏まえて、私がどれくらいの比率を理想とするのか？などが次回になって来る気がします。

 

今日で最終日にしようと思いましたが、袖に４０００字を超えてしまったので、纏め的な部分は次回にしたいと思います。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。m(__)m

数うちゃ当たるじゃありませんが、少しでも役に立つ事があれば幸いです。苦笑