楽待実践大家コラムをご覧の皆様、元ポスドク理系大家です。
毎度、同じことを冒頭に書いておりますが、ご無沙汰しています。
さて、今日は私が理事をしている投資用区分マンションの管理組合において、突然にやってきた役員の世代交代について書きたいと思います。早速ですが、私は理事長に就任しました。
コラムニストの中にも脱サラさん、ジュニアさん、プロマネさんなども理事長をされており、理事長ネタのコラムを書かれている方がいらっしゃいますが、私も仲間入りをすることになりました。
その意味では嬉しいです。でも大変。
というわけで、私は理事長に就任したわけですが、なんと副理事長、監事も交代することに。私を含めて前回の総会時に新規に理事になったメンバーで世代交代したのでした。
きっかけ
理事会の開催が近くなると、管理会社から案内状が送られて来きます。ある日、案内状を見ると、前理事長が急逝されたこと、副理事長(元理事長)が理事長代理に就任する旨が書いてありました。前理事長はとても活動的で健康に見えたので、大変驚きました。しかし、実際は大病を患っていたそうです。副理事長も監事の方もご高齢でしたので、皆さん交代するということになりました。
先に監事が決まったため、残り 2 人の理事が理事長か副理事長に就くことになりました。二択です。「せっかくやるなら、理事長をやろうと思います。」ということで、理事長に就任しました。
理事長の仕事
当然、「ハンコをつく」だけが仕事ではありません。
前理事長は、理事会前の共用部の見回り、共用部の小修繕、消火器の交換までご自身でされていました。共用部の見回りは副理事長が理事長の時代から毎回欠かさずされていたようです。建物は 10 階以上あります。共用通路・共用階段に異常がないか丁寧に確認するのはとても大変です。
副理事長は杖をつきながらゆっくりとしか歩けませんが、理事長代理の仕事として見回りをちゃんとされました。ほんとうに頭が下がります。
また、管理組合とは良い緊張状態を維持しています。当然、コスト意識も高いです。 90 戸以上ある全戸が収益目的で所有されているにも関わらず、管理費・修繕積立金の滞納もありませんし、額も安いです(家賃の 20% 以下)。
理事長になった今、自分で言うのもおかしいのですが、満点に近い状態で運営されてきたと言えるのではないかと思います。築 30 年以上の収益用区分マンションです。巷には管理状態が悲惨な物件も多いです。それは築年数以上の資産価値の低下を招きます。
それを防ぐ、資産価値の維持が管理組合の仕事です。理事長はそのことに対する最大の責任者です。
何故、満点に近い運営が継続できたのか。
1 つ理由だと思っていることは、我々が理事に就任する前の理事会メンバー皆さんが新築時に物件を購入された方であったということです。資産価値の維持に努力してきたからこそ、理事会メンバーの皆さんは途中で物件を手放すこともなかった。その結果として今があると考えています。
では、現在の役員は?
理事長(私)・副理事長・監事の全員が中古で物件を買ったメンバーです(笑)。まさに世代交代。物件は単身向けの 1 K です。ぶっちゃけ儲けはしれています。
同じ運営ができるか。頑張るしかありません。
まあ、副理事長・監事ともに頼もしいので心配していませんが。
当面の課題
当面の課題は 3 つあります。
① エレベータの更新
② 長期修繕計画の策定と収支見通しの検討(修繕積立金の見直し)
③ 退去時のゴミ問題の解決(特に粗大ごみと放置自転車)
そのうち、エレベータ更新は超難問です。
費用の面というよりも、その進め方が問題です。規模が大きいにも関わらずエレベータが 1 基しかないのです。更新の際は、それなりの期間に渡ってエレベータを止めるなければなりませんから、階段の上り下りが困難な方に対して、どのように対応するか。
住んでいるのは全員が賃貸での入居者ですから、そもそも困難な方が何人いるのか把握から大変です。
賃料の減額を求められたら?
退去することになった場合は?
などと考えることが無数にあります。方針を決めても合意を形成できるか分かりません。
エレベータの更新が終わらないと 長期修繕計画の策定もしにくいので、正直このことだけは困っています。
退去時のゴミ問題は定番ですね。規模が大きいため、監視カメラなどの普通の対応では不届き者をゼロにすることができず、現在は繁忙期明けのタイミングで業者に依頼して片付けています。
管理会社に丸投げすると高くつくので、リサイクルできるものや資源として価値があるものは買い取ってくれる業者に依頼するなどして費用は抑えています。
楽しみにしていること
それは抜管です!
現メンバーは給水管の更生装置を設置するという案に危機感を感じて理事に立候補したという経緯がある(2021年10月9日のコラム「管理組合の理事になりました」)のですが、この怪しい装置は設置費用が当初見込みよりも 3 割以上削減することができたため、結局設置することにしました。
個人的な興味として、その効果が気になる!
設置後、3 年で抜管して確認することになっています。その現場に立ち会うのが今から楽しみです。
因果関係は全く不明ですが、何故かその後に 3 箇所あった漏水が全て止まるという事象が発生。
偶然か?更生装置のおかげか。気になって仕方ありません!
ちなみに更生装置には電気式、磁場式、核磁気共鳴式などいろいろとあるらしく、論文もいくつか釣って読んだので、それをコラムにする予定でしたが、挫折しました。
設置したものはその中でも最も科学的に怪しいので、抜管の結果とともにコラムで紹介することを将来の目標にしたいと思います。
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