～このコラムは踊り場から次のステージを目指す６年生大家が、不動産に取り組む姿を記した実践コラムです～

 

皆さん、こんばんは～

ジュニアです。

 

<友人から頂きました＞

＜素朴ながら染みる味でした＞

 

前回のコラム「＃３３３　売主事情の共通点の件」でも書きましたが、私が購入したアパート２棟は売主さんが自主管理されていた物件でした。

どちらも一部の入居者さんは保証会社に加入されていましたが、連帯保証人を立てた賃貸借契約がほとんど。

 

今年購入したアパート３号は、全ての入居者さんが保証会社を利用しておらず、連帯保証人を立てての契約となっています。

これまた過去のコラム「＃３１９　保証条項が無効だった件」でも書きましたが、順次、保証会社を使ってもらうよう手続きをしています。

 

今回は、そんなオーナーチェンジの場合の対応についてコラムにします。

 

 

１．売主の賃貸借契約管理

売主さんは基本的に自主管理ですが、入居者募集と賃貸借契約の更新業務を地元の不動産屋さんに委託していました。

 

契約の更新は不動産屋さんが行っており、その際に手数料として家賃の５０％を入居者さんが不動産屋さんに支払うこととなっています。

オーナーの取り分はナシです。

 

４世帯のアパートですが、その内１世帯は売主さんの知人に貸しており、その方に至っては１０年ほど前に仲介業者を介さずの契約書を取り交わし、その後自動更新となっています。

 

 

２．保証条項無効契約

入居者の内、２名の契約が民法改正前の極度額不記載の契約書に連帯保証人の捺印がある為、保証条項が無効となっています。

 

その内１名は契約期間が１年以上残っていたので、保証料をこちらが負担する形で保証会社に加入していただきました。

約７万円の負担は小さくないですが、審査も通りましたのでまずは安心です。

次回の更新時には保証料を入居者さんに負担いただくようにお願いしていますが、すんなりと行くことを祈っています。

 

もう１名は間もなく更新時期を迎えます。

管理会社からは入居者さんに連絡する前から、すんなりと保証会社への加入いただけない場合の次善の策として、保証人を立てて更新を認めてほしいとの連絡が。

手続きを１度で済ませたいためだとは感じましたが、新たに管理をお願いし、お互いに信頼関係がない中で、最初から次の選択肢を渡すことに、私は抵抗感を感じました。

 

私からはくれぐれも保証会社への加入に同意をいただいて欲しいこと、万が一、保証人を立てるのであれば印鑑証明まで取り付けて貰うことをお願いしました。

この結果は、まだ聞いていません。

 

 

３．保証人の属性情報

４戸の契約年と保証人について確認をすると、このようになります。

 

①平成１４年、保証人（父？、年齢不詳）

②平成３０年、保証人（父、７１才）
　⇒保証会社加入

③平成４年、　保証人（姉妹？、年齢不詳）

④平成１０年　保証人（兄、７５才）
　⇒今回更新となる方

 

入居者さんの年齢からすると、①の保証人も恐らく７０代以上だと思われます。

 

この物件に限らず、多くの場合で保証人は親や兄弟などの身内に頼むことが多いのでしょう。

保証人は勿論ですが誰でもよいわけではなく、相応の支払い能力、資力が求められます。

入居者さんの年齢が上がってくると、当然ながら保証人の年齢も上がってきますよね。

 

入居の際には仲介会社や管理会社が保証人についての職業、勤務先等についても確認をしてくれているとは思いますが、自主管理物件を購入した場合、そのチェックがされていない可能性が高いということ。

それぞれの保証人に、それが備わっているのかは確認をする必要がありそうです

 

 

４．最後に

アパート３号の決済を終え、新しい管理会社の担当者が入居者さんのところへ挨拶に行ってくれました。

その時に、ある入居者さんから「貸主さんが変更になった場合でも賃貸借契約の条件に変更がない旨の書面が欲しい」との要望があったそうです。

比較的安い家賃に更新料も仲介会社への手数料のみ、保証会社を使わず保証人で一部の方は自動更新。

決済の時にお会いした売主さんの、その優しい人柄が現れるような運営をされていたようです。

 

そんな物件を引き継ぎ、売主さんの気持ちも引き継ぎたい気持ちが、私にもあります。

一方で保証人の年齢などを考えると、今の私の状況ではそのリスクを抱えることは出来ず、保証会社を入れることがベターだと判断しました。

新たな費用負担が発生することは申し訳なく思いますが、入居者さんにはご理解いただけるよう願っています。

 

 

今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。

これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。

また、簡単でも構いませんので、皆さんからの感想、ご意見のコメントをいただけたら嬉しく思います。

（文字数：１９４０字）