~このコラムは踊り場から次のステージを目指す6年生大家が、不動産に取り組む姿を記した実践コラムです~
皆さん、こんばんは~
ジュニアです。
<酔った後のパケ買い(笑)>
<味は、、、、(苦)>
早速ですが、先日、区分3号の管理組合理事長としての初めての理事会がありました。
私以外はご高齢のオーナーさんばかりで多少の不安はありますが、引き受けた以上は頑張っていきたいと思います。
今期の課題の一つに、満期を迎える火災保険の継続がありました。
本当は9月に中途更改をしておきたかったのですが、時間的に間に合わなかったので止む無しです。
管理会社さんの用意してくれた資料にあった検討事項のひとつに、火災保険の継続時に地震保険に加入するか、と言う項目がありました。
これまでは、地震保険には加入していなかったようです。
区分マンションの共用部について、その中でも地震保険の必要性については、これまで考えたこともなかったので、今回のコラムに記してみたいと思います。
1.地震保険とは
過去に地震保険に付いては何度もコラムにしており、タイトルに地震保険とあるものだけで6本もありました。
#32 地震に関する保険あれこれを紹介してみた件
#125 地震保険の損害認定基準について
#254 2回目の地震保険の請求についての件
#255 地震保険請求時の写真の撮り方の件
#260 地震保険の改定と見直しタイミングの件
#305 火災保険の見直しには地震保険もポイントな件
それらコラムの中で何度も書いていますが、地震保険は本来は被災者の生活救済が目的です。
よって、火災保険の保険金額の30%~50%で加入するものであり、建物を再築することは出来ません。
2.私の基本的なスタンス
上述のとおり、地震保険は被災者の生活救済が目的であり、不動産賃貸業などの事業のリスクヘッジに使うことは、本来想定されていません。
規定上、住宅専用建物や一部住居となっている併用住宅でも地震保険に加入できることから、一棟モノや戸建をお持ちの大家さんは加入することが可能です。
収益物件の地震保険に付いての私のスタンスは、残債をカバーするために加入する、というものです。
現金買いであれば、加入しないかもしれません。
3.共用部においての地震保険
今回の問題は、区分マンションの共用部に地震保険は必要か、というものです。
ちなみに私は、自身の専有部には火災保険と一緒に地震保険にも加入しています。
融資を引いて購入したため、万が一の時には少しでも残債を減らしたいと考えてのことです。
共用部はその名のとおり、区分マンションのオーナー全員で「共有」しています。
そこに地震保険は必要か?
皆さんなら、どう考えますか?
4.最悪の事態を想定する
実際に、大地震が来たら区分マンションはどうなるのかを考えてみました。
小さな損害なら、損傷部分を修繕や補強するなどして、建物は継続使用するでしょう。
その際は修繕費用が掛かることになります。
万が一、住むことが出来ないくらいの大きな損害が出た場合は、どうでしょう。
非常に難しい問題です。
住むことが出来ないのであれば、建物は解体するしかありません。
解体するにもRCですから、それなりの費用が掛かります。
、、、そこでしょうか。
5.解体費用と保険金額
まずは一方でRCの解体費用をネットで調べると、5~8万円/坪らしいです。
坪単価8万円だとすると、約3,000万円。
次にウチのマンションの火災保険の共用部の評価額が約2.3億円。
話は逸れますが、RCや重鉄の区分マンションが火災などで全損となるリスクは極めて小さいので、評価額はミニマムにしてもらうことをお勧めします。
話を戻します。
地震保険をミニマムで30%掛けるとすると、地震の保険金額は約7000万円。
5年一括払の地震保険料が約320万円で、1年当たり約64万円。
保険料は火災保険だけの時と比べておよそ2倍となりますが、現在の状況からすると支払えない額ではありません。
修繕積立残高は解体費には全然足りませんが、地震保険金額では高すぎます。
それでも、地震保険は評価額の30%未満では加入できません。。
7000万円もらってみんなで分けるか、、、(笑)
6.最後に
保険を提案する側なら迷うことはありませんが、理事長としては非常に迷います(笑)
地震保険を掛けずに最悪の事態になれば、最後には土地が残りますから建物の解体前に売却することも可能。
少なくともマイナスになることはありません。
中くらいの損害で現預金が無ければ、借入を起こして修繕積立金を増額して凌ぐとか。
そんな方向性でしょうか。。。
このことを考えていると、全ての区分マンションに当てはまるリスクだと思いました。
土地値の無い立地の場合は、トータルでマイナスになる可能性も。
実需の区分なら、共用部分にも地震保険はマストかもしれません。
今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。
これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。
また、簡単でも構いませんので、皆さんからの感想、ご意見のコメントをいただけたら嬉しく思います。
(2087字)
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