こんにちは

サーファー母さんです

12月ですね
もう師走とは〜〜早く感じます

昨日は朝から暑く、
午前中はTシャツで過ごせたのに（夏かっ）
今日は・・・寒っ。
何着れば良いのかわからなくなるサー母です　笑

シュトーレンの季節ですね♪

今年は何個食べれるかな・・・笑

 

さて、月初めのコラムは決まって
大家備忘録なのですがー

今月は楽待編集部さんの「戸建特集」
こちらがあるので
今日も戸建関係コラムにしました

前回コラムでは
500万くらいの物件購入にも
現金1000万近くあった方がいい、
融資使うなら諸経費以外に200万くらいの余裕資金が欲しい、

という感じのことを書きました。

1000万も貯めるなら
融資使って
アパートなど１棟モノ購入した方が
いいんじゃない？？

変わらなくね？？

って思ったりしませんか？

戸建投資って

少額から始められて手軽にできる

と思われてますが

それはどんな物件を購入するかでかなり変わってくると思うんですね

で、思うのは購入後、リフォームなど

なんだかんだお金がかかる
投資だったりもします。

とはいえ、
投資額の大きさからすれば
戸建の方が小さいはずなので
リスクテイクもアパートよりストレスは少ない、

そういった意味では
初めて不動産投資をする手始めに戸建、

というのは悪くない選択なのかもしれません

まぁ、うちは一棟ものからスタートしたけど

では伺います
初めて投資用戸建購入の際、

あなたなら融資を使って買いたいですか？
現金で買いますか？

【１戸目は現金で！】
サー母は１戸目は現金をオススメしたいです

なぜかと言うと

ローンで購入すると
当たり前ですが
家賃からローン代を差し引いた額が手元に残る感じになります

ぶっちゃけ、月々のキャッシュは大してたまらないです、

具体的に数字で表しますね

細かいこと抜きでわかりやすーく・・・
ものすごくざっくりとした計算でいきますよ。

例）500万の物件購入で　
　　リフォーム後家賃６万円が取れるとする、
　　融資額　500万　
　　返済期間　１０年
　　利率　　　２％　

　　ここではリフォーム代金は現金で支払った程でいきます

　

ローン返済　　約46,000円/月

月の収支　家賃60,000-46,000=14,000

月の手残りは14,000円　となります

年間で168,000円　

そこから固定資産税を支払う
火災保険料を支払う
また不具合があれば修理代を支払う・・・
初年度には不動産取得税もありますね

とすると・・・

手元には大して残らないかも。

頑張った割に返済に回ってしまって
手元に残らないだろう、
と思われます

ちなみに、
このケースの返済比率は０.７６

余裕の７０％超えです。

この数字、
不動産投資において
この返済比率は厳しい数字ですね

しかも、最悪、早期に退去されたら
赤字転落、持ち出しもありうる・・・

戸建は長期で借りてもらえる可能性は
大いにあると思いますが
最悪も考えて物事は進めましょう

【結論】

１戸目から融資を使うと
非常に投資効率が悪いことがわかると思います

また、金融機関も
この状態のエビデンスではどうでしょうか？
２戸目の融資は厳しいのでは？

と思うのです。

だから
初めの１戸目はキャッシュで購入、

サー母はオススメしたいと思います

それもちゃんとした物件を　^ – ^
ここポイントだったりするかもですね

次に繋げることができる物件を購入していければ

戸建投資は面白くなる

と思うんですよね

なぜ、サー母が
１戸目は現金買い、
キャッシュはそれなりにいる、
と言っているのか

なんとなくわかってもらえましたでしょうか？

人それぞれ方法論はあると思うので
サー母はこんな感じ、
と言うことを書きました。

今日こそコタツだそう！！笑

今日も読んでくださり
ありがとうございました♪