みなさん、こんにちは

 

昨日も東京から来た大家仲間らと不動産関連の忘年会だったものぐさ大家です＜このままだとリーマンまさゆきさん以上の酒飲みキャラ認定されそうですが、現実にはまさゆきさんには遠く及びません

 

 

若い不動産投資家激増中？？

 

最近「コラム書けないならツイッターぐらい書け」と複数の知人から言われてちらちらとつぶやき始めたのですが、ツイッターを見て驚くのが、若くで不動産投資にチャレンジする方々の存在です

「22歳　一棟アパート買って大家さんなる人（予定）」とか「25歳戸建てＤＩＹ大家さん」といった名前が並んでいます（いずれも仮名なので、実在のツイッターアカウントを指していません＝偶然一致していたらすいません）

 

私が20代の頃って、投資どころかお金のこと自体ほとんど考えていなかったと思います

給料もらったらひたすら飲んで使ってしまっていたので、20代で投資に取り組んでいると聞くだけですごいなと思います

そこで、不動産投資は何歳ぐらいからで始めるのが良いのか少し考えてみたいと思います

 

 

不動産投資＝時間を味方にする投資

 

まず根本的な話ですが、不動産投資は時間をお金に変えていくという面が強いと考えています

物件を買って家賃収入を得るというのが不動産投資であると定義するのであれば、投資した資金を毎月の家賃でコツコツ回収して伸ばしていく（＝インカムゲイン）をメーンにすることになります

その場合、当然ながら元金の回収には時間がかかります

安く物件を買って高くで売ることによって利益を得る（＝キャピタルゲイン）であれば、比較的短期で利益を手にできるかもしれません

ただ、それにしても今日買って明日売るというわけには通常いきません

相場より安く買うことができれば、すぐさま利益につなげることもあり得ますが、そもそも、それってそんなに簡単なことではありません

 

家賃相場にしろ物件価格にしろ株や通貨のように値動きが激しくないため、比較的安定しているというのが不動産投資の魅力だと思います

比較的安定した家賃収入が積み上がることに加え、融資を受けて購入した場合であれば、借金の元本を返済していくことで、目に見えにくい形ではありますが少しずつ資産が積み上がっていきます

急激に儲かることはめったにないけれど、コツコツとお金を積み上げる投資と言えるでしょう

 

 

少々の失敗は時間が解決してくれる

 

なかなか入居がつかない、相場より高く買ってしまったといったために利回りが低くなってしまったり、高めの金利で借りてしまったためになかなか利益が残らなかったりといった“失敗”をしてしまったとしても、すぐさま破綻するというのはレアケースです

例え赤字が出たとしても、サラリーマン収入から補填するなどして借金の返済さえ滞らせなければ、なんとか破綻せずに生きながらえることができます

たとえ収支がマイナスで、手元に利益がまったく残らなかったとしても、融資を受けて、それをちゃんと返してさえいれば、融資残高が減ることで少しずつ純資産は積み上がっています

 

「破綻せずに長く続ける」

 

これが成功するための最低条件となります

 

 

若くで始めるメリット

 

不動産投資が”時間を味方にする投資”である以上、若いうちに始めたほうが有利ということになります

私は40歳代前半で不動産投資を始めましたが、「もう少し早く始めておけばよかったな」と思いました

ノンバンクの某O銀行なんかでは、サラリーマン属性を事実上の担保として不動産投資用の個人向けアパートローンを貸してくれます

最近はよく知りませんが、新築や新築に近い物件であれば、木造であっても35年の長期融資が出ていました（今も出ているかはよく知らないのです）

ただ、個人向けなので、融資の返済終了時に80歳までであることが条件となります

つまり、46歳の時に、この融資を申し込むと、マックスでも34年しか貸してもらえないことになります（法人では関係ないですが）

ここが、年齢を重ねてから不動産投資を始める上で引っかかりがちな部分です

若くで始めるということは、融資終了時の年齢に限らず、時間に圧倒的余裕があるということです

焦る必要がないのであれば、慌ててイマイチな物件を買う必要はありません

良い物件が見つかるまでや、条件の良い融資が得られるまで、焦らずに待つことができるのです

 

 

若くで始めるデメリット

 

こうつらつら書いていると「とにかく早く、少しでも若いうちに投資を始めよう」ということになりそうですが、若くで始めることにリスクもあります

最大のリスクは、資産（お金）が十分に貯まっていないため、選択肢が狭まるという点でしょう

不動産投資では「キャッシュ　イズ　キング」です

お金は裏切らないので、たとえずいぶん早くに融資特約付きで買い付けを入れていても、融資承認が得られる前に現金での購入希望者が出てくれば、あっさり奪われることもあります

また、うまく物件が買えたとしても、頭金や諸経費にお金がかかり、予備費としての手元現金が心許なくなることもありがちです

トラブルがなければ予備費は不要ですが、何があるかわからないだけに、手元の資金をすべて使い切るのはお薦めできません

 

また、手元の現金だけでなく、サラリーマンとしての属性といった部分もまだまだ積み上がっていないので、融資を受けるにも苦労するはずです

 

 

若くで始めたほうが有利・・・だけど

 

若くで不動産投資を始めるには、資金的な壁や融資の壁が立ちふさがりますが、それでも、時間的余裕を生かすのは、不動産投資の特性を考えると得策でしょう

無理して背伸びすることなく、小さく始めて、時間をかけて大きく育つことを期待するのが良いと思います

たとえたいして儲からない小さな戸建てであっても、経験を得るという数字に残らない財産を得ることができます

 

こう書くと、少しでも早く始めるべきで、20歳代で不動産を購入したり、不動産投資家を目指したりする人々が正解となりそうです

でも、ちょっと待って下さい

本当に20歳代といった若さで始めるのがよいのでしょうか？？

 

ようやく本題にたどり着きそうですが、長くなってきたので、次回に続きます

 

本日も駄文長文にお付き合い頂き、ありがとうございました