【実践大家コラム】戸建の失敗事例・乗り越えた過去！

おはようございます。

しげお@です。

戸建投資特集２日目！！戸建失敗事例・乗り越えたコラムです。

良いことばかりじゃないんだよ戸建、本当にくたびれることも。これから戸建投資をする方に損はしてほしくない、全員得して欲しい。今日もよろしくお願いします！

↑解体中の様子、新築同様にリフォームしました。品川区の物件

古いけど、なんとかなるんじゃ・・・

甘いです。築古物件は今は大丈夫でも来年はわからない。大型台風で雨漏りが起こるかもしれない。

修繕されていない戸建の外壁・内装は信じないこと。今はお金がかからなくても、運次第で費用がかかります。悲観的な予算をとりましょう。

火災保険で賄おうとする方がおりますが、注意してください、正しくない情報かもしれません。火災保険適用外になります。申請書の書き方で保険対象となる！と教える方がおりますが、それは人として、、、。

・使えると思った設備が使えない

最悪のケースを想定します。見えない床下配管、水漏れがあるかも。白蟻は？？私は下水道管が使用できず道路から引き直したことがあります。

　配管ニキ

購入前に、前面道路は役所の負担と確認。道路→宅内引き込みが私負担です。役所に連絡をして、前面道路・配管を確認すればどちらの負担区分かわかります。調べましょう。

水を止めて、水道メーターを見ましょう。針が動いていたら漏れてます。見えない配管の水漏れを発見するのは苦労します。

私は築古物件の配管は新規で交換してしまうことが多いです。

理由は、①入居中にトラブルが発生して借主に迷惑をかける、②賃貸中だと修繕待ったなし、安い業者に見積もりを取ることもできません。緊急で修繕に動いて頂くため割高になります。

・前面道路に気をつけて

例えば私道で配管工事ができないケース。

配管ルートは大切です。隣地に配管があったら？？隣地の許可を取って工事をしなくてはなりません。

上水道は管轄の水道局に図面があります。前面配管、引き込み管のルート、口径がわかります。売買契約前に確認しましょう。

公道か私道か、私道なら持ち分はあるのか、掘削承諾は取得できるか、五月蠅いですが、最悪のケースを想定してです。

・設備の品番、製造年月日

エアコンや給湯器設備の製造年月日を見てください。交換すると十万単位の出費です。今年買った戸建は給湯器は１０年未満でしたが使い出したら水がバシャバシャ流れていて新規交換しました。（部品交換できなかった

アンテナがあっても信用してはいけません、ＴＶ視聴出来るのか確認です。電気配線も同じ、過去にスイッチが使えなくてリビングの電気がつかないと言われたことも。太陽光が設置してある物件で、太陽光が壊れていたこともありました。

・現金、現金で資金が尽きる

戸建は想定外のリフォーム費用を要します。購入する時現金、リフォームも現金、現金ばかり出ていきます。

思ったより現金が無くなった！築古戸建あるあるです。

床は使えると思ってたのに、、こんなスタートも

リフォームというより、半分建て直しです。

笑うしかないよねー！心では泣いてます。

・戸建の融資、物件ほしいが盲目に

戸建の場合、「空室」よりも「賃貸中」の方が銀行評価が出ることがあります。賃貸中だから即家賃が入り、銀行としても単体で返済ができるからだと思われます。→ 半沢ジローさん戸建融資を教えて🙇

そこで、戸建を購入するなら「空室よりもオーナーチェンジが良い」と考える方がいます。

どっちを選びますか？

Ａ、空室、価格３００万円。現金購入のみ

Ｂ、賃貸中、同じ物件５００万円。自己資金２割で残りはローンで購入できる。

同じ物件なのに「空室ｏｒ賃貸中」で融資に差が出ます。Ａだと現金が無くなるね。Ｂなら自己資金２割で購入できる、これを３件連続して購入する判断もあり？？考え方次第です。