北国の大家です。

いつもコラムをお読み頂き、ありがとうございます。

皆様から頂いた「コメント」「いいね」が執筆の励みになっています。

本当に感謝しています！

＜レザーシューズではないです（汗）＞

 

今回は戸建投資の企画コラムに参加してみます。

この企画は、戸建投資の現実に対する理解を深めて、自分の投資スタイルへの適合性を考え、実際に投資する場合のメリ・デメリを把握して、攻略法などを学ぼう！という趣旨だと勝手に思ってます（汗）。

その中には、敢えて戸建投資をしない理由も一つの有益な情報かなと思い、今回は専業大家２．５年の私達が戸建て投資をしない理由をお伝えします。

～今回の構成～

北海道の戸建特性

レッドオーシャン

ブルーオーシャン

戸建も欲しい

 

私は戸建て投資をしていません！

今今（いまいま）する予定もありません。

（数年後にはやってみたい気もしています）

私がイメージする戸建投資は１千万円以下です。

十把一からげに築古戸建と記載したり、言葉に揺れがあるのは予めご容赦ください。

では早速参ります！

北海道の戸建特性

まずは北海道の中心都市、札幌市の状況をご説明いたします。

私の親世代の戸建は７０坪前後が多いです。

三角屋根のため、冬に雪が落ちる場所が必要なので広めの土地が必要でした。

雪が隣地に落ちると、すぐに隣地問題に発展します。

これを防ぐためにも、戸建に７０坪前後は必要だと思われてきました。

５０年前、私が生まれた頃の札幌市の人口は１００万人でした。

それから半世紀経ち、今では札幌市の人口は２倍の２００万人になりました。

人口の増加に伴い、新築される戸建の土地面積は約半分の４０坪前後が主流です。

対して、流通している古い戸建は７０坪前後の土地の物が多いです。

戸建とはいえ、面積が７０坪もあるため、多くがアパート用地になってしまいます（汗）。

私が昨年購入した新築RCも、戸建を解体して作られたものでした。

実はこの辺が、札幌市にアパートが需要過多でAD２の原因ではないかとも思っています（汗）。

そんな経緯もあり、札幌市の築古戸建は、土地の広さを背景に賃貸用のアパマンに姿を変えるか、大きい庭や畑が付いた戸建は、区分マンション用地となる場合もあります。

エンドの投資家（私達のこと）が買えそうなのは、山奥か田舎などの敬遠しがちなエリアになります。札幌市内の生活に便利なエリアの築古戸建は、利回り５％以下も珍しくありません。

こんな事情があり、札幌市の戸建投資は、個人が取り組むには少しハードルが高いように感じます。

レッドオーシャン

私が見るに、北海道の個人投資家が戸建投資をするときの主戦場は、札幌圏から大きく離れた都市です。

旭川、帯広、釧路、函館と言った人口２０万人都市か、その他の田舎です。

この辺のエリアは地元業者の値付けミスや、相場より低い家賃の物件などもあります。

一所懸命検索すると、お宝物件に出会えることもあります。

ここで重要な問題が、私に立ちはだかります！

この辺のエリアが、札幌から高速道路で２～３時間掛かる事です！

函館に至っては、札幌の自宅から高速道路で４時間掛かります（汗）。

私は投資エリアを自分が巡回出来る高速道路１時間エリアに限定していますので、対象外になります。

ちなみに、道内ならどこでも買います！って投資家も多くいます。

高速道路１時間以内は、あくまでも北国の大家ルールです（汗）。

ブルーオーシャンでも・・

札幌の２千万円以下の戸建で上手いこと稼ごうとした場合、DIYを駆使して修繕費を抑えたり、シェアハウス運営、グループホーム化など事業性の強化が視野に入ります。

売却額の値付けミスや、明らかな弱気の家賃設置が少ないので、事業性を上げて収益を強化する感じです。

私は自身の年齢的にも（汗）、相続する子供たちの為にも、将来的に事業性は抑えたいと考えているので相性が悪く感じます。

その他、戸建のデメリットで気になるのが、外壁や屋根などの大規模修繕費用が家賃に対して大きくなる場合が大きい事です。

家賃に占める固都税の割合が、RC並に高くなる場合もあるかもしれません。

デメリット

その他、ステレオタイプとして戸建てにはこんなデメリットを感じます。

・業者との競合

再販業者などが法人として購入する以外にも、格安物件を再販・仲介業者の社員が水面下で購入することも珍しくないと聞きますし、夫婦で戸建再生のDIYに取り組まれている、地元業者の社員の方も何人かいました。

そんな光景を見ると、戸建はアパマン以上に掘り出し物件を見つけるのが難しく感じます。この辺は業者などとの繋がりや、投資家個人の印象などが重要になるのかなと思います。

・修繕費

例えば外壁塗装が８戸入りのアパート１５０万円、戸建７０万円と考えると割高に感じますよね！？

戸建に限りませんが、築古系は修繕費の高騰がボディーブローのように効いてくる側面があり、DIY圧力が高まる原因にもなっているのかなと思います。

・空室リスク

退去があれば収入ゼロです。

この辺はアパマンに比べてリスクが高く感じます。

戸建を数多く持つ事で、アパマンと似たようなイメージで運営できるのかなと思います。

但し、業者でもない限り、ある家賃収入を得るための物件選びに注ぐエネルギーは、相対的に大きなものになります。

アパマンの方が手っ取り早いって意味です。

おまけに登記識別情報、固都税の納付書、火災保険の証券などの数も増えます（あまり関係ないでしょうか汗）し、この辺の効率の悪さも気になります。

・現金買い

戸建は融資が付きにくく、現金買いの場合もあると思います。

規模拡大を目指している場合は、リスクが減り安全性が高まるメリットもあるとはいえ、レバレッジが効かない投資は、足踏み投資に感じる事もあります。

流動性が高ければ予備費のようなイメージでの保有もアリかもしれませんが、そこは借入でクリアするのが北国イズムです（汗）。

そのために常に無担保・有担保の修繕費など、借り入れ可能額は常に把握しています。

・管理会社・燃料供給業者

北海道の管理会社・燃料供給業者には、戸建のみで契約したがらない業者もいます。

この場合は、アパートと抱き合わせることで、引き受けて下さる場合もあるようです。

戸建も欲しい

戸建に否定的な意見のオンパレードでした（汗）。

だから駄目だと言うのでは全くありません。

私なりの注意点を列挙した感じです。

スモールステップで始めて、徐々に慣れていくなど、戸建投資をやる価値は大いにあると思います。

私は２２年の大家経験がある中で、専業を目指したという稀有な経歴なので、戸建にこんな印象を持っているのだと思います。

余談ですが、私が子供の頃に戸建賃貸をしている親戚が数名いました。

祖父から生前贈与を受けた戸建を賃貸していたのです。

叔父さん達はDIYで水回りなどを修繕していましたが、私にはそんな器用さはありません。

その代わり、チームを作ってアパートを運営するのは比較的得意だと思います。

私の地元の投資家仲間では戸建をメインでやる方はいません。

ヤドカリ区分はいますし、サブで戸建をやっている方はいます。

そんな事も、私が戸建て投資をしない理由の一つかもしれません。

そんな私でも戸建てが欲しいと感じる時もあります。

それは、目標達成後のご褒美です！

今は基幹物件とチャレンジ物件に分けて、設定した目標まで買い進めるステージです。

目標を達成したらウイニングランのように戸建を買いゆるりとDIYしながらワンシーズン過ごす。その後売却してまた別の戸建てを買う！などとするのを夢見ています。

その場合は北海道ではなく、暖かいエリアが良いかなと思っています。

これも周囲の投資家の影響を少なからず受けているので、北国の大家オリジナルではありませんが（汗）。

いずれにせよ・・

私にとっての戸建は、ご褒美であり贅沢品です！

（実際に買うのは区分かもしれないですが・・）

 

今回のコラムは如何だったでしょうか？

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―