私の物件は約半分が自主管理です。

勉強の為や、好きで自主管理をしている側面もあるのですが、やはり収支UPの視点から自主管理を選択していくようになりました。

 

管理会社の主な仕事は物件・入居者の維持管理になると思いますが、毎月のランニング費用、工事費用等の上乗せ分、募集時の手数料等が大家から管理会社に流れていく費用かと思います。

 

このうち、工事については私が昨年まで塗装会社を経営していたこともあり、管理会社提示額よりもかなりコストダウンした金額で発注ができる＋バーターで塗装の仕事も貰うということが出来ていた為、管理会社を経由する価値が全く感じられなかったです。保険請求も管理会社が難しいと言っていても、自分でやったら普通に出る。

 

内訳としてはランニング費用で補っていると考えられる入金管理も、保証会社に弁済請求するぐらいで入金交渉などは実質、保証会社がやっていますよね。

 

では、募集はどうでしょうか？

 

自主管理大家さんでも募集だけは不動産会社に依頼する方が多いと思いますが、私はコチラも結果的に自分でやっていることが多いです。

 

もちろん、管理会社や懇意にしている仲介会社にお願いはするのですが、私も私で自己募集しますので、仲介VS私でよーいドンで募集してます。

 

管理会社や仲介会社は基本的に相場家賃をベースに募集の建てつけを組んでいきます。

対して私は生保の住宅扶助をベースに募集条件を考えます。

 

そうするとどうなるのか、ある物件の例でご説明します。

 

《管理会社提案条件》

募集賃料：￥29000

敷金：1ヶ月

礼金：0

 

《私の募集条件》

募集賃料：￥36000

敷金：1ヶ月

礼金：3ヶ月

 

どう見ても私の方が条件が重たいですが、だいたい4、5ヶ月あれば決められます。紹介者にフィーを払いますので、仲介手数料等の経費は同等で見込んでいます。

 

管理会社が5か月早く決めた場合と比較してみると

《管理会社5カ月時点》

29000×5ヶ月⁼￥145000

礼金0

合計：￥145,000

 

《私5カ月時点》

礼金：￥108,000

合計：￥108,000

 

この差額￥37000の差が埋まるのが37000÷7000⁼5．28…

なので6ヶ月後、募集開始からは11ヶ月後ということになります。

 

単身賃借者の平均入居期間が3年何か月かだったのを何かで見たことがありますので、3年で計算すると、、、いやいや計算しなくともどちらの収支が良いかは明白ですよね。

 

なのですが、私は最初からコレを狙っているわけではなく、この層は仲介もタイミング次第なので、であれば、こっちのワンチャン系は自分で動いて、プロは最大公約数とって、決まるならさっさと決めて欲しいという気持ちなのですが。。

 

募集初心者の頃に、そういう話をすると、相場￥29000を頑張って￥32000でいきます等、変に寄せてきたりして、私の方が決めるの早いということが続き、自分でやる方がこなれてしまいました。

 

今から、違うでしょ。なんなら￥25000で募集させてください。秒で決めるので！っていうのが、貴方たちに期待していることだよというのも出来ますが、収支がねぇ。。。全然違う。今となっては、任せていられない。

 

築古といわゆる住宅確保要配慮者の相性が良すぎて、そこに特化せずとも、せめて強い仲介さんがいれば是非お願いしたいのですが、そう都合良くもいかないもので、結果的に自分でやっているというのが現状です。

 

この状態をいつまでも続ける訳にもいかないので、お願いできるところを育てることに取り組んでいて、そうした方の住宅確保を手伝う、ブローカー的な動きをしてくれる子が良い働きをしてくれるので、今は以前よりもかなり楽になり、助かっています。

 

こうなってくると管理会社って必要？となってきます。

まぁ、サラリーマン大家なので、入居者連絡に対応してくれるのは有難いのですが、コスパ考えると、電話代行の方が全然良い。

 

行き当たりばったりですが、その都度都度で、任せられることも任せきりにせずに、自分で出来る範囲でやってきた結果、こんな感じになりました。

マネジメントよりも現場志向なんでしょうねｗ

 

前回、今回と私の不動産への向き合い方の特徴がお伝え出来るような事柄を選んでお伝えしてきましたが、私も諸先輩方々のようにスマートな感じでやらないとスケール出来ないことは分かってます。ただ、自分で事業を作っていく面白さが得られることや、ない頭をフル回転させて、必死で出来ることをやっていくでも、ある程度、出来てしまうのが不動産と思っていますので、もし、投資初期で固定費キツイと思っている方がいれば、自主管理を検討してみてください。

出来ると思います！管理会社言うたらアレですけど、そんな難しいことはしてません。

こういうのダメなんかな？知らんけど(笑)