こんばんは！地主の婿養子大家です！

 

経営指標

本コラムは過去に類似コラムを書いておりますので、残債利回り、債務償還年数という言葉に馴染みのない方は先にお目通しください。m(__)m

※2019年4月2日『私の残債利回りの見方について』

※2020年12月26日『残債利回りの注意点！債務償還年数との違い！【初日】』

※2020年12月27日　『残債利回りの注意点！債務償還年数との違い！【2日目】』

 

前回のコラムでは規模拡大するにあたり私が参考にしている指標の一つである残債利回りについて紹介しましたが、その他についてもいろいろ書きましたが、読者さんの反応が最もよかったのは残債利回りの部分だったような気がしたので、今日のコラムを書いております。

先日、木造アパートの購入引渡が完了し、今年の購入や売却活動も一通り終わった感じなので私自身の全体の指標の確認をしつつ、今後、気にすべき部分について私なりに掘り下げていきたいと思います。

どれも冷静に考えれば当たり前のことばかりですが、物件の数が増えてくると購入時の単体でのシミュは当然やりますが、

その時点で

保有している物件のその時点での状況や展望について

必ず再確認をするべき

だと思っています。

構成は、

１．12月末時点の状況整理

２．残債利回りの盲点について

３．これからの1年変化について

以上で書いて参ります。

１．12月末時点の状況整理

今年1年の活動は以下の通り。

【購入】※ローン借入額

2月：二棟一括25,000万円

6月：戸建850万円

9月：木造アパ1,300万円

10月：戸建1,500万円

12月：木造アパート9,600万円

借入合計：38,250万円

 

【売却】

8月：1棟マンション6,400万円

⇒残債4,200万円

10月：区分テナント2,650万円

⇒残債800万円

残債減少合計：5,000万円

 

【年間元金返済額】

約10,000万円

 

現時点で、昨年より23,250万円残債が増えた状態です。

勿論、

年間のCFもあるので、財務状態がそのまま33,250万円悪化するわけではありませんが、

私の持論の中の一つに、

完済までのCFはあくまでも使えるお金ではない

というものもあったり、リスクマネジメントの上では一応は、前回のコラムで少し書いた自己資本（という言い方より、金融資産）のアップにきちんとつながっている場合にはそちらで評価するようにしています。

例えば、

追加投資に頭金入れることが多ければ、人によってはこの積み上げてきたＣＦを頭金や購入経費に使うでしょうが、そうするとそこまでの投資に対するリスクマネジメントにはやっぱり加味出来ないという思考回路です。

※その点、私の場合は追加投資時はオーバーローンなので残債は常にリスクの評価指標にしやすい面も自分の手法のメリットのように感じたりします。汗

 

さて、話戻り、今年は昨年比で確実に残債利回りは確実に低下しましたが、

 

2020年末時点では2016年頃までに進めてきた10年戦略の売却物件の売却が進んだことで残債も当初の投資額24億程度から

残債額：約11億円

残債利回り：16.59％

まで減っていました。

2021年には約6億追加投資をして、残債は約1億減少。

2021年年末時点では

残債額：約16億円

残債利回り：15％強

でした。

今年12月末時点では、

上記の残債23,250万円を増加やそれ以外にも社有車購入や大規模修繕の借入などで

正確な数字の集計をしたところ、

残債額：約18億円弱

残債利回り：15.5％

となりました。

昨年よりも残債が増えたし、追加投資の物件の利回りが15％を超えるなんてことはありません。むしろ、今年は投資額の2.5億円の利回り7.5％と低かったです。

ただ、

私のポートフォリオは毎年1億残債が減少するので目安毎年1％くらい残債利回りが上昇するのですが、それに加えて賃料UPも微増に貢献してくれます。

その結果、何とか昨年比0.5％残債利回りは増加しました。

リスク管理の観点で、

残債利回りが増加したということは、昨年よりも

安全性が増したということでしょうか？

 

 

。

 

。。

 

 

。。。

 

答えはNOですね。。。汗

 

２．残債利回りの盲点について

残債利回りについて言及する時にほぼ必ず注意書きする点がありますがそれは何か？

 

。

 

 

。。

 

 

。。。

 

 

時間軸

です。

 

今回の私の残債利回りの変化について私のとらえ方を振り返る事で見ていこうと思います。

もう一度、残債利回りに対する私のどんぶり評価を載せますが、

10％以内：要注意

15％以上：まあ優秀

20％以上：優秀

となっています。

投資額の回収期間を加味して時間軸を考えるならば

投資額回収（原子抜き）までの期間が

10％以内⇒10～18年

15％以上⇒7～10年

20％以上⇒5年以内

みたいな感じになると思います。

 

仮に、築古戸建ばかりやっている人ならば、この残債利回りも高くなって然りということですよね。

したがって、

築年数

もっと言えば、

商品寿命

がいつまでもつのかも加味していく必要があるということです。

 

ここまでは過去のコラムにも何度も書いているので馴染みの読者さんや私のコラムを好きで読んでくださる方は簡単に理解が及ぶと思います。

っで、この次の深堀りとして出てくるのが、

 

じゃあその

時間軸と残債利回をどのようにくっつけて考えるか？

という点になります。

 

このあたり、私はリーマンショック後に投資するにあたり、

10年という期間を目安

においたわけですが、

これには

景気の底からの回復には10年以上はかかるという何となくの目安を踏まえていたのと、

投資初期にはどうしても無理する部分もあるからスタート時点の残債利回りは10％程度にもなってしまう

という点の両方を加味して考えるのが振り返りでは妥当な感じがします。

 

果たして、

『今』を起点にして

10年という期間は安全と言い切れるか？

ここが本コラムの主旨になってきており、

私的には、次の景気悪化までは

5年くらいの期間で安全を測れるくらいでないと不安

という危機回避の観点と、

景気悪化時期にまた10年戦略としてしっかりと良い物件を安く買いたいのでそれまでは残債利回をなるべく高く維持したい

という中期戦略的観点があります。

故に、

私的には『今』は

残債利回は15％以上保つ

というのが一つの目安となり、追加投資はその範囲内的な感じに抑えた感じでした。

1件大型案件に指値をしていましたが、それがまとまったとして全体で15％ぎりくらいでした。

 

そんな感じで、

2020年：16.59％

2021年：15％

2022年：15.5％

という推移ですが、

残念ながら！

残債利回りという観点では、この15％⇒15.5％というUPは安全性は変わらずといったくらいだと思います。

それは何故か？

①築年は1年古くなった

からであり、

②景気悪化までの時間も1年減った

からです。

なかなか難しい課題ですが、私はこれから購入する物件についての築年数は去年まで購入を許した築年数までは許容しない姿勢で臨もうと考えています。（今月購入したアパートは築17年利回り10％でした）

３．これからの1年変化について

また、今年は新たに、

③金利上昇リスクへの対策の観点

も加味する必要が出てきています。

つまり、

私の重宝してきた経営指標の残債利回りは私の場合は1％未満と不動産投資が低金利で資金調達できるビジネスモデルだったこれまではすごく便利な指標でしたが、これからの局面は金利も無視できない水準になる可能性があるということです。

私は全体として1～2％くらいは金利アップリスクを見ておくべきかなと感じていますので、残債利回りの安全度を測る場合もその部分の修正をして、来年以降は17％程度は維持すべきと感じています。

次回は、

そのあたりの金融機関支店長との会話した時の話をしようと思いますが、

来年は金融機関にとってもかなり厳しい時期へ突入

すると感じました。

そのうち、

編集部でも金利動向などの記事がアップされることと思いますが、上記の支店長とのやりとりを踏まえた私の今年度末の対策は次回紹介しようと思います。

金融機関が厳しい年ということは、

世間一般的も逆風

であることは間違いありません。

しかし、

裏を返せばチャンスも広がるので、私にとってはおそらく今年よりも買いやすい市場になると予測しています。（今年特に前半は本当に異常に買いにくい市場だと感じてました）

 

っということで、サブタイトルの〇〇〇は、

①築年数

と

②景気悪化猶予

と

③金利上昇

でした～。涙

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。m(__)m

 

皆さんにとっては今年は納得のいく買い物出来ましたか？（僕は全く納得のいくものではなく妥協の感じでした。。。）