おはようございます。
しげお@です。
年末ギリギリまで頑張ってみるものですね〜!
新しい物件の話が舞い込んできました。こんな情報をリピートの不動産営業マンが持ってきてくれました。
電話
営「しげおさんが好きそうな物件査定来たんですが、買いますかあー?
し「詳細をおしえて
営「駅から離れてるんすけど、入居年数10年くらいの家で土地が50坪あって、土地値で査定するんです、隣に土地売があって、そこ土地坪単価と同じくらいです。あ、築年は経ってます。
し「家賃いくら?再建築と接道の種別は?
営「月65,000円で、再建築可、2項道路です。価格は1,000万円ちょいです」
・・・
ここで思うわけです。まてまてと!💦
利回り8%にも満たない土地(賃貸戸建)をいくら土地値と言ったって、賃借人が長期で住んでるならすぐ空室になることないし、これだけお金突っ込むならアパートのほうがいいやん。って。
え、リピートでおれ買ってるよね、え、これが水面下、え、がち?
さすがに最近は物件が無いとはいえ、いきなり電話で紹介してくるにしては弱いなぁ、、、ってのが本音です。
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し「ごめん、率直に聞くけど利回り8%いかなくて、オススメってどゆこと?
営「いやぁ、それがですねー!!戸建型のアパートなんすよ。ばれたかぁ。テラスハウス(連棟)じゃなく、A号、B号って2棟あるから利回りは15%くらいなんすよー!!売主も早く売りたそうで、しげお@さんの基準に合えばそのまま査定出してきますー
大事なこと先言わんかーい!😂
営「隣の土地値段ですが、ちょうど用途境になっていて、隣は建蔽率、容積率が50、100に対して、今回の物件は60、200になってます。
同じ基準で査定したらダメなやつ!w
ここで一つ思いつく
し「最低敷地ない?
営「ないです。たぶん、ちょっと調べます。
・・・・
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読者の方は察したかもしれませんが、最低敷地面積の縛りが無いことで、土地を複数に分筆することが出来ます。ある程度の期間保有してどちらが空室になったら、、分筆して2つの戸建に分けようと思いました。(できれば売主に測量・分筆してもらいたい)
実需向けに片方を売れば、もう片側はタダでゲット同然!利回り65,000%です。さらに土地の価値もあり、宝くじモードです。運の力。
この再現は困難でしょう!😂笑
売らなくても50坪の60、200のアパート用地です。薬局、飲食店、スーパー、車屋、ラーメン、肉屋その他沢山が4.5分で揃う地方の主要エリア。
口頭説明のみで住所しか教えてくれなかったので、自分でマッピーを使って調べました。
↑今はネットで殆どの情報が手に入ってしまうから便利。各行政で用意していたり用意していなかったり。
さあ、無事に購入できるのか。
そもそも、売主がその価格で納得するのか。
買取業者の横槍は入るのか。
身を任せて成るようになるだろうと、運任せ・縁任せでございます😄
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