こんにちは

サーファー母さんです

昨日、海から帰ってきて
午後のお散歩に行っていたら・・・
お散歩エリアで痛ましい事件が起きていて
街は騒然となりました

穏やかな街なのに・・・
早く平穏が戻りますように


冬キャンのために注文していた
２年待ちストーブがキター！！
電気使わないから大活躍かもね
（これでストーブ３台目　笑）

さて
今回は
「なぜ、今年物件が買えなかったのか」
について
反省コラム２日目！

1日目のコメントで
ムコさんはご自身の場合、
としてコメントくださった
そんなときは情報量と行動量が足りない・・・

 

だよね、だよね・・・

ええ

まさに図星でございますっ！！
笑

かなり思い当たってると思いました
来年はこの辺りも強化していきます

そして

来年こそまずは戸建購入したい！
ので
同じことを繰り返さないためにも
なにがよくなかったのか、
などなど考えうることを書いていきたいと思いますね

1日目　【内見は行ったのか？】

今日はこちら↓

２日目　【なぜ価格交渉なのか】　

３日目　【なぜ買えなかったのか】【来年は購入します！】

 

今日のテーマ
【なぜ価格交渉なのか？】

投資なので、安く買わないと意味がない、

と考えています

特に戸建はね。

・価格交渉できる物件
家賃はよほどいいスペックでない限り
相場は知れています。

最近湘南エリアでは
戸建は本当に出てこなくて
あっても実需の方が値引きせずに購入してしまうので
価格交渉ができる物件、というのは
ほぼほぼない、と言ってもいい感じです
なので、検討する物件もだんだん
湘南エリア外になってきています

そして価格交渉ができそうなものは

長いこと見放されて放って置かれた物件

再建築不可など融資が下りにくい条件の土地

だと交渉に応じてくれることもあります

しかしそういう物件は
大体リフォームも結構かかるレベルだったり
難易度高いなー、というものもあるので

戸建投資は一見誰にでもできそう、
と思えて、実は見極めはとっても大切

なんじゃないかな、

って思うのです。

特に最近は価格も優しくないのでね。

・購入価格の決め方
不動産は購入した時に勝敗は決まる、
と考えているので
心を鬼にして
価格は決めていきます。

いくらなら買ってもいいか、
最近の不動産取引情報なども参考にして
相場、取れるであろう家賃の額、リフォーム費用
などから採算がとれるかを計算、

将来的に保有していくか、売却するか
もある程度決め、その時にはいくらで売れるか、
最低ラインも見積もっています

そのトータルから
いくらなら買っても良いかを算出していきます。

そうするとですね・・・

かなり安く買わないとリスクだな、
ということがわかりました。

そしてサー母、

今まで購入した戸建は全て

ほぼほぼ

半値８掛け２割引！

どんだけオニ指しょ・・・汗

持ってよし、売ってよしレベル

おそらく損はしない価格での購入なので
怖くないです。

物件は年々築年数は上がるわけなので
所有した年数分価値も下がります

購入した額で売るなら何年所有しないといけないのか？
１０年後に購入した額以上で売りたい、
と思ったら
安く購入しないと物理的にダメでしょ、
ということ。
しかもリフォーム代もペイできないと。

乱暴な言い方ですが
築古で建物の価値がなければ土地値でしか見ません

土地値がいくらであるのか
そこが最低か将来はそれ以下になる、と考えて
購入するときは厳しく見ているのです

条件が悪い土地の場合はなおさらですね。

今年はその土地値が上がってきました
それだけじゃないけれど

今年は買えていないんですよね。

多分、そこまで指す前に
高い値段で買っていく人がいるから。

実需で買うなら良いのだけれど
投資目的でその値段で買っちゃうんだ〜、

というのも
よくあります。

あまり激安物件というのがないので
１０００万くらいの物件から可能性を探っています。
なので、
１００万値引きくらいじゃ値引きと思ってないんですよ。爆
リフォーム代にもならないよね

このくらい戸建は厳しくみていかないと
と思うんですよね。

戸建はレバレッジがあまりかからない分、
投資妙味も薄れがちです

そこに投資として魅力を見出すとしたら

シンプルに安く買う、

これしかないんじゃないかなぁ・・・

 

だから価格交渉は大事なんです

戸建不動産投資する以上は
安く買う、
価格交渉はつきものですね。

一応、語弊ないように補足しますが
すごいオニ指しはしますが
全て理由があり、きちんとお話しして
買主さんは納得くださったからこそ
購入ができています。

むやみやたら根拠なしの価格交渉は
不動産会社からも嫌われますのでご注意くださいね

本当に欲しくて
でも物件価格と乖離があるなら
この価格なら欲しい、
と言ってみるのも状況次第では良いのかなぁ、
と思っています
（realさんがコメントくださったように）

これからもこれができるかはわかりませんが
自分の基準とするラインにどこまで近づけられるか
価格交渉して

来年こそ、戸建購入するぞ！！^ – ^

と思いを強くするのでした。

次回は反省コラム３日目　

【なぜ買えなかったのか】　総括

【来年は購入します！】
を書きます

今日も読んでくださり
ありがとうございます♪


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