おはようございます!地主の婿養子大家です!

 

今年最後の買付

 

実は、

コラムには今年の案件はすべて終了したと書きましたが、実は宙ぶらりんになっていた買付が1件ありました。

 

先日、買付から10日も経過してからやっと仲介から連絡が入り、買付から10日間も中途報告さえ入れないようなク〇野郎なのでもう分かってはいましたが、他で満額の買付が2件入って【しまった】と建前上の報告があり、

はい(一生)さようなら!!

と言って秒で電話を切りました。苦笑

 

私自身は業界に毒されて久しいので、苛立ちはあれど仕方ないと思ってはいますが、ストーリーは読者の参考になるかなと思ってコラムにして、

ついでに!泣

愚痴にお付き合いください。苦笑

 

構成は、

1.未公開物件の提案

2.バルク案件概要

3.私からの逆提案

4.買付から音沙汰なし

5.シナリオの予想

6.目には目をなら?

以上で書いて参ります。

1.未公開物件の提案

記憶では3か月程度前だったかと思います。

某ポータルサイト(楽待ではない方)からの未公開情報がDMで届くように設定してあるのですが、楽待に比べると情報の母数はかなり少ないですが、当たりの数が多い印象で重宝しています。実際に過去にも2件ほど購入した事があったとおもいます。

比較すると楽待の提案で実際に問合せに至る件数が10分の1以下くらいな感じだと、こちらの提案は6~8割は資料請求するし、実際に検討するケースも多いです。

 

その時も、売出利回りは8%程度だったので指値ありきですが、内容的には気になったので資料請求したのでした。

何が気になったのか?

バルク売りの内容

でした。

2.バルク案件概要

エリア:神奈川県湘南エリア

駅徒歩:3分

築年数:①RC27年

    ②木造アパート31年

間取り:①単身1R

    ②2DK

売出額:16,800万円

利回り:8%

土地面積:600㎡

 

利回りと駅歩3分という立地につられて資料請求をした感じでした。

 

皆さんはパッと見どう思いました?笑

 

3.私からの逆提案

築年数:①RC27年

    ②木造アパート31年

間取り:①単身1R

    ②2DK

皆さんは①と②どちらは派ですか?笑

 

私は土地面積から、分割売りにしたとしても建ぺい・容積率内に収まることから、

②木造アパートだけ

なら興味があると提案しました。

 

逆に、バルクではここ数か月の金融機関の融資スタンスを見るに、おそらく買える一般投資家はいないだろうと思っての逆提案で、

分割する事で、

②が融資評価マイナス形で足を引っ張る

という本件のバルク売りの弱点を解消できる。

 

私が仲介なら

最初からそう売主に勧めたであろう内容

でした。

 

その提案を聞いた仲介の口から

「なるほど。!!」

という無意識の回答が出ており、そのあとどう知ったかぶりな言い方しようが、この仲介は私の一言でこの物件の売り方の最適解的なものにたどり着けそうな感じになったのでした。

「形になったらまた改めてご連絡します!」

と調子のよい事を言ってましたが、話半分で、まあもし買えたらラッキーくらいで待ってました。この時はまだ金額の話すらしていません。

 

その後1か月ちょいくらいでしょうか。専属専任物件だったのでおそらく媒介期間が3か月で、その間はバルクでの売り方で試して値下げも一回したりしていましたが、案の定、売れなかったようで媒介が切れる頃のタイミングでまたもう一度電話がかかってきました。

「婿養子さんは②だけなら買いたいとおっしゃっていましたが、今でも大丈夫ですか。実は分割りでのご提案をいただいて、いろいろと手筈を整えておりまして、数日後一般公開する予定なのですが、その前にご紹介を」とのこと。

大丈夫です(‘◇’)ゞ

 

すぐに現地確認して買付を入れました。買付金額も担当者の言う指値額までに留めておきました。

4.買付から音沙汰なし

しかし、待てど暮らせど連絡が来ません。

私は、基本こういう時こちらから連絡しても大して意味はないと思っていて、本当にどうしても買いたい物件であればそもそも待たずにその場で決まるくらいのつもりでしっかり関係づくりをしますが、この担当者というか会社が東京業者でしたし、

信用できる関係ではなかった

のでそのまま放置していました。

まあ多分この時点で、

この会社とも担当者とも縁はないだろうなと思って

もいました。。。

 

っで、先日、結局一般公開して満額買付2件入ったのですみませんという

形だけのお詫びの連絡

が入っただけで、はいはいと秒でこの担当者との縁は切れたのでした。

5.シナリオの予想

おそらく、売主を説得するにあたり、買付をもって交渉はしてみたもののまずはRCの方の反響を確認しないと売主を説得できないと判断したのでしょう。

木造の買付金額だと当初の売主の売却許容額内におさめたい場合、RCを少し高め設定で売れないといけない感じなので。

っで、RCの反応は出るものの、もちろん指値があるので木造の方も、私に話していた買付金額より高くでないと売主をまとめられなかった。

っで融資付けの観点からは私が一番良さそうだから一応は私に声もかけた感じでしたが、私はそのやり方が気に食わなくて一蹴した感じでした。

このあたりの話は、経験がないと、別に仲介も売るために頑張っているだけで、私に必ず売ってあげる義理もなく、単に私が買い上げしなかっただけの話に聞こえてしまうかもしれませんね。

実は、この仲介はやっぱり3か月の専任期間が満了する時に切り替えを売主から言われ、本件を懐刀に交渉をして1か月だけ専任期間を延ばしてもらったらしいんですが、

なんとなくの筋の話と申しますか、

金額は指値3000万円で、満額は3200万円だったのですが、私が仲介で実際に私の提案から案件が着地できるところまで見えたのであれば、そこで着地させるのが筋だと思うのですが、そこに対するホウレンソウが全くなく、出てきた結果は結局金額勝負。それも売主の結論ならばよいですが、おそらくは仲介の中での話。ここに義を感じなかったという事でした。苦笑

 

6.目には目をなら?

実需で売ればおそらく土地値以下の買い物ですが、

どうしても買いたい物件というわけでもない部分もあったからですが、私はこの仲介との関係を重視しました。

本件のようなケースはレアなように感じますが、現場ではこういう担当者の実力で金額が大きく動く案件というのは結構あると思うのですが、その前提としては、仲介の軸足がこちらに向いていた方が私はやりやすく

言い方は悪いですが誘導しやすい

のですが、相手が義に欠ける相手だとそううまく事が運ばないので、そういう相手ならば別にお宝さがしの金額ありきの探し方と変わらない。

結果的に3200万円で買うかどうかを物件で決めたというよりは仲介との関係性を鑑みてやめた感じでした。

 

実は、もしどうしても欲しかった場合には、おそらくは自分が買えたであろうやり方も存在はしていて、この物件だけは買えただろうなと思います。その場合には今度は私がこの仲介への義に反するやり方だったと思いますが、今度、万が一買ってもよい物件を紹介されてそれな局面が来たならば、私はそういうやり方を取るかもしれません。もともともう縁がない相手と思っているので。

そのやり方は森田さんがコラムに書かれていましたが、とりあえず話をまとめてからギリギリのところで覆すやり方です。苦笑

 

結局、騙し騙されの化かしあいだなあ

と感じ、昔はそれを楽しんでいた自分もいたのですが、

それで情弱ばかりが騙される側になるのを見ているうちに、こんな結果に至る感じになってしまいました。汗

 

最後に一言、

最後まで分割案について知った様な言い方してたけど、明らかに、私の提案で案件がうまくいったわけなんだから、

せめてお礼くらい言える人間になってくれよ!!泣

 

本日も最後までお付き合いいただきありがとうございました。

 

タイトルに罵るとか書いてますが、別に本件のやり方が間違っているとか思ってはいなくて、あくまでお礼くらい欲しかったなあ的な話でした。涙