こんばんは！地主の婿養子大家！

 

無意味な買付

否、

無慈悲な買付

でしょうか。。。苦笑

 

前回のコラムでは

年末これでお仕舞いと言っていたけど実は買付を入れ宙ぶらりんの案件が案の定まとまらなかった事を愚痴愚痴と紹介しました。笑

実は、実は

もう1件買付入れてました！

笑

 

こちらの案件もまあまとまらないだろうと思っていたのですが、

案の定（泣）

まとまらなかったのでコラムで叫びたいと思います。涙

 

構成は、

１．某大手仲介からの紹介

２．3年前の出来事

３．金額についての違和感

４．案の定・・・

５．マジやめてくれ！泣

以上で書いて参ります。

１．某大手仲介からの紹介

これも数か月前ですが、某大手仲介から紹介された物件を見て、3年前の記憶が蘇ります。

この物件検討した記憶があるぞ！

 

私は情報収集する中で、

その時点ですぐには問合せしたり買付入れてもまとまりそうにないけど、気になる（値段が合えば面白い）案件は、事務所の手の届くところにクリアファイルに資料だけぶち込んで

目に見えるようにして保管

する癖（へき）があります。

その後、

大幅金額変更されたり隣地が別仲介で売りに出たりするケースもあったりします。いわゆる中期仕入れ案件みたいな感じですね。

具体的のどのような案件が該当するのか？

については経験しながら何となくこうなっただけなので、言葉で表しづらいですが、別に、自分のルーチンなだけなので、自分の好きなように自分のやり方を持つことが大事なのかなと思っています。（故に癖と呼んでいますｗ）

また、

私は実際購入を検討した物件で

①業者買取で負けた案件

②売りやめになった案件

の資料は、数年後に

再チャンス到来

する事があるので詳細資料も含めて結構分厚い状態のままこれもクリアファイルにぶち込んで保管する癖（へき）があります。笑

①については、ご存知の通り再販で半年から数年後に出てくるので、

仕入れ価格を捉えるのに役に立つし

②については、あくまでも傾向ですが、

売りやめしたり業者を変えたりする案件は、負動産もあったりしますが、

時々、

売主が癖のある人

でその癖が故に仲介がうまく捌けなかったり、振り回されたりして、仲介に相手されなくなったり、相手しているふりをされているだけになったり、

結果、売主の思惑とは逆に

安くなる案件

があったりします。

これは、仲介目線というか経験からそう思うのですが、おそらく仲介さんであれば苦笑しながら確かにいるよね～そういう売主って思い出したりするのではないでしょうか？汗

 

今回の話は、②の売りやめになった物件のお話です。

 

２．3年前の出来事

私は自主管理ドミナント戦略で、極力、自宅の近くで物件を買えると嬉しいのですが、自宅から車で5分ほどのところの物件情報が3年前に某大手仲介会社で、

ほんの一瞬だけ

未公開で出てきました。

気にしていない人は売りに出た事すら気づかないくらいで、問合せして現地見て買付入れたいと話したときには、ちょっと売りやめになるかもしれないみたいな感じでした。

いわゆる先物みたいな部類に入るかもしれませんが、見たことありませんか？

金額：相談

って記載されている概要書。

目線はいくらくらいですみたいなやつです。

 

実際にオークション的に一番高値に売るための場合もありますし、胡散臭い客付け業者が勝手に所有者の謄本からDMなりで、いくらなら売ってくれますか？的に確認して、

買付証明をとってはじめて売主へ交渉するパターン

とかいろいろありますよね。

本件は、

一応はきちんと筋は通っていそうな案件でした。その見分けかたとしては、物件の詳細資料、特にレントロール詳細や賃貸借契約書や修繕履歴など売主ときちんと通じていないと手に入らないような資料を仲介がレスポンスよく送ってくれるかどうか？だったりしますね。

 

その時は、大口テナントが空いていたのですが、契約予定になったタイミングで売りやめになったので、まあ空きとコロナが怖くて売りに出してみようと考えていたら簡単にテナントが付いたから単純に売らなくてよいとなったのかなと推察したのでした。

っで、

なんとなく婿の第六感が働き、詳細資料を保管したのでした。笑

 

３．金額についての違和感

そんな案件がまた売りに出てきました。正直、これはチャンスと思いました。

ちょうど、

複合ビルに対する融資付けは一般投資家にも業者に対してさえも厳しめな雰囲気が出ていた秋頃だったので、ワンチャン安く買えるかもと思いました。。。

予想通りか、仲介も業者ヒアリングはすでに終えていましたが、かなり弱気な回答しか得られてはいない状態でした。そのうえで、買付から売主説得のストーリーも含めて打ち合わせをする感じで買付を出すことになったのでした。

金額は物件特定やら規模のあれもあるので、あれですが、4億程度築25年ちょっとのRCの利回り10％後半の指値で戻されても10％って感じです。今の時世ではかなり良い条件と感じました。路線価も平米25万円くらいの場所で大通りに面した３方角地。

そう。

ちょっと安すぎないかと。。。

なんとなく違和感が残りました。

 

４．案の定・・・

元付仲介で担当者は別にいますが、きちんと話も通っていて、一番手であることは間違いない。金額についても仲介側のストーリーも描いた上での指値買付でしたが。。。

案の定！泣

問題が勃発しました。

その問題とは何だと思いますか。

 

 

。

 

 

。。

 

 

。。。

 

 

全然売りものじゃないじゃない！！泣

 

どういうことか？

売主は、この物件を10年以上保有しているのですが、事業用買い替え特例を使いたいそうで、

しかも！

先に購入を済ませたいそうです。

 

ああ、なるほど。そういうことですか。

私のマニアックなコラムが好きな読者の皆さんはもうお気づきの事と存じます。涙

５．マジやめてくれ！泣

そうです。

タイトルの通り、

私の買付を査定書代わりにして！！泣

その金額で売却益の計算をして購入物件を探し始めました。このク〇売主。。。泣

 

真相はわかりませんが、私の買い担当は知らなかったのは間違いないですが、売り担当者も買付持っていったら初めて言われたとの事でした。

 

仲介経験者としては、まああり得ない話でもないと思いますが、売主との関係が全然作れていない、完全に売主が主導権を握っている関係です。これくらいの金額帯の物件になってくると仲介も言いなりにならざるを得ない感じは理解できるのですが、

 

売主さん、こっちは真剣に検討して、現地に足運んで、シミュレーションして、金融機関に打診して、買付金額の打ち合わせして、買い上げ幅の打ち合わせまでしてｗ

本気で検討したんですよ。。。

それだけはマジやめて！！m(__)m泣

 

まだあきらめてませんし、仲介も実際に売主の買いで動いています。

でも、

こういう売主の案件って絶対うまくいかないんだろうな。。。涙

 

読者の皆さんにおかれましてはこんな売主もいるという事も知っていただき、もし出くわしたときは思い切りぶん殴ってください。笑

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。m(__)m