こんにちは、きりのきです。

 

消費税増税が決定しました。賛否両論あるでしょうし、

これから日本はどうなっていくのか、私たちの生活は

どうなってしまうのか不安も多いと思います。

 

でも、結果を見る前に決まったことについてぶつぶつと

愚痴を言っても仕方ありません。

昨年12月に三党合意のもと衆議院解散が実行され、選挙で

自民党が勝った時点で、消費税が増税されるであろうことは

分かり切っていたはずです。

 

僕は日本のこと全体をみると、気持ちの上では消費税増税は

時期尚早であったのではとも思いますが、公式に決定した以上

甘んじて受け入れ、早速今後の戦略を修正していこうと思います。

 

今回は、消費税増税が今後の不動産投資にどういった影響を

与えるのかを検討していきましょう。

 

尚、僕は経済学者ではありませんので、

学術的な理屈は一切抜きです。(笑)

あくまで庶民感覚のファンダメンタルズを基礎に

話を展開していきますので、拙い部分はご了承下さい。

 

消費税増税が投資家に与える影響は?

まず、消費税増税が不動産投資家に良い影響を与えるか、

悪い影響を与えるかですが、ズバリ言ってトントンだろう、

と考えています。

 

これから不動産投資をスタートしたいという方にとっては

むしろプラスの要素が強いのではないでしょうか。

 

それは、現在主流となっているインカムゲインを中心とした

賃貸住宅事業がなぜ成り立っているのかを知ると、

理由がわかると思います。

 

その昔、不動産投資というと今のような賃貸運用ではなく、

いわゆる「土地転がし」と揶揄されたことから分かるように

キャピタルゲインを中心とした考えでした。

 

日本の不動産価格が青天井で上昇を続けた時代。

土地値は上昇の一方通行だから、お金があるなら、

お金を借りられるなら土地を買っておきなさい。

高くなったら売ればいい。

 

キャッシュフローがマイナスでも気にしちゃいけない。

払い終われば自分のもの、その後は売るなり使うなり

好きにすれば良い。

 

結果、強烈な不動産バブルに繋がり、その後はご承知の通り。

 

今となっては強く批判される時代ですが、

不動産価格が上昇し続けたのですから、

キャピタルゲインが中心になるのは当然です。

 

これは推定ですが、家賃価格の上昇が不動産価格の上昇に

追いついていなかったのでしょう。

多少インフレしていたといっても給与が猛烈な勢いで

上昇を続けたりはしませんでしたから、既存物件の家賃まで

次々と上げることはできず、インカムゲインの収支は

見合わなかったという事情もあったのかなと。

 

現代の不動産投資とは全く姿が異なるのも、時流に合わせた

合理性があるからこそなんでしょう。

 消費税で悲観的になる必要はありません。

一皮剥けた現代の不動産投資

では、ここ10年ほどで中心となった不動産投資戦略は。

ご存知の通り、十分な利回り、キャッシュフローを確保して

インカムゲインによる安定した収入を期待する、

不動産賃貸事業です。

 

株で言えば長期保有して配当で生活をするようなもの。

キャピタルゲインを得る投資とは趣が大きく異なります。

 

なんでこうなったかといえば、長引くデフレーションが原因。

不動産価格が上がらないどころか価格が下がる一方で、

キャピタルゲインを得ることが困難となってしまったことに

起因しています。

 

当然ながら家賃相場も下落を続けましたが、不動産価格の

高騰時に家賃相場の上昇が追いつかなかったのと同じように

不動産価格の下落率ほどには家賃相場が下落しなかった。

 

つまり、インカムゲインの利回りが上昇したんです。

 

不動産価格の動向を見ると2008年にプチバブルがあって

そこで一荒れしましたが、それ以外は不動産バブル終焉以後

下落は続けたもののある意味で安値安定という状況が

長く続きました。

 

地政学的リスクや災害リスクなど特殊な状況を除けば、

これ以上暴落をする余地がない地盤が日本の不動産市場に

いつの間にか作られていました。

 

適切な価格で購入すれば損をする可能性は極めて低いので

あれば取るべき行動はひとつ。

なるべく安く仕入れてインカムゲインが期待できる間は

保有し、割に合わなくなったらなるべく高値で売る。

不動産価格の下落率以上にインカムゲインを得ることが

できれば損することは考えにくい。

 

かつてはハイリスクハイリターンと思われていた不動産投資が、

ローリスクミドルリターンの投資に昇華した瞬間です。

 

新築が優遇され中古不動産の価値が下落し続ける日本ではこれまで

考えにくい手法でしたが、長引くデフレがインカムゲインを得る

真っ当な投資方法を確立させました。

 

建物が古くなっても価値が下がらないどころか逆に上がることも

あるような一部の国であれば、こんな紆余曲折を経なくても

同様の手法に辿り着くんでしょうが、そういった意味でも日本は

特殊なんだと思います。

 

デフレが不動産投資家の力となる

インカムゲイン中心の投資となって以来、不動産投資は資金の少ない

サラリーマンでも参加がしやすくなりました。

 

不動産の維持費の心配をする必要がなくなったからです。

 

融資の出やすかった昔のほうが買うのは簡単だったのかも

しれませんが、リスクが高かった。買ったはいいけど毎月の返済に

足が出てしまっていたり。固定資産税だって馬鹿になりません。

 

今でも業者に丸め込まれてそんな投資をしている人もいますが、

楽待コラムを読まれている方には誰一人いないかと思います。

 

毎月の維持費、融資返済はすべて家賃収入が出すことができ、

尚且つ少しずつでもお金が貯まっていくので、サラリーマンでも

生活を変えずに不動産へ投資をすることができるようになり、

今の不動産投資ブームが生まれました。

 

一介のサラリーマンがアパートやマンションを丸ごと何棟も

所有してる、なんて昔では考えにくかったことです。

家賃収入で悠々自適の生活、というのは地主の特権のような

ものでしたから(現実は地主であってもそう甘くありませんが)。

 

この状況はデフレが続く限り継続するものと思われます。

「これから収益不動産を買う」という人たちにとって、デフレとは

実にありがたい環境なんですね。

 

インフレが始まると、そもそも物件の価格が高くなり過ぎて

自己資金の少ないサラリーマンは購入が難しくなります。

 

本格的な景気回復を伴うインフレであればいいんですが、

今のような景気の先行きが不透明だけれども不動産価格は

上昇している、という状況は、利回りは低下するわ、

リスク高まるわで、いいことがありません。

 

ギャンブル性が高まっているだけです。

 

これまで長く続いてきたデフレ型不況を考えると、

いくらアベノミクスだ異次元の金融緩和だといっても

一本調子で景気が回復して給与が増えていくなんて

とてもじゃないけど考えにくい。

 

5年~10年は見なければいけない。

そうなっては、これから不動産投資をスタートしたいと

思っているサラリーマンは、市場へ参加するタイミングを

失ってしまうかもしれません。

 

日本全体を見ると不謹慎な話ではありますが、前向きに

投資を考えている人たちは日本がデフレ不況のまま

生かさず殺さずの状況を続けてくれと祈ったほうが

いい面もある、と考えて良いでしょう。

 

消費税増税がチャンスを作る

そんな折、救世主のように現れたのが消費税増税。

消費税は強いデフレ圧力が掛かる税制です。

 

デフレ脱却を目指す安倍政権ではあべこべな政策で

あるように感じますが、世界の目とリフレ派、財務省の

圧力により導入せざるを得なかったのでしょう。

 

ネットでは日本は終わりだと騒ぎになっていますが、

不動産価格の高騰に怯える不動産投資家志望者にとっては

悪くない状況であるといえます。

何しろ、少なくともデフレ脱却が今後2,3年は遅れる

可能性が高まりましたから。

 

これまでと同じ、インカムゲインを中心とした投資戦略が

使えるのは、ありがたいことです。

大きく稼ぎたい人は市場が荒れている方が嬉しいのかも

しれませんが、そう思うサラリーマンは少ないでしょう。

 

そろそろ終わりかもしれないと思っていた不動産投資への

新規参入ブームですが、消費税増税によりもう少し続くの

ではないかな、と僕は思っています。

 

もちろん、笑ってばかりではいられません。

消費税の増税された分だけ経費が増大し、

利回りが低下してしまうのは確実。

 

経営の効率化を図ったり、今まで以上に購入時の価格交渉を

丁寧に行ったりすることが重要となっていくでしょう。

法人税減税もあり、これまでよりも早いタイミングで

法人への移行をしていく必要もあります。

 

先人たちの洗練した投資手法を一刻も早く身に着け、

自己資金を調達し、景気回復を伴わない不動産価格上昇が

進んでしまう前に不動産投資をスタートしたいところです。

 サラリーマンが立ち上がるなら今。

常に軌道修正をし続けること

あくまでこれは予想のひとつで、消費税増税を予定通り

進めても、政府の目論見通りに景気は回復傾向となり

じわじわとインフレが進み、少しずつ民間給与も

引き上げが進んでいくことも考えられます。

 

こうなってくると、新規参入は多少リスクを覚悟しなければ

いけなくなりますね。不動産価格の上昇傾向がはっきりと

すればするほど、指値交渉も難しくなっていきます。

 

ただ、代わりに融資は今よりもはっきりと受けやすくなる

と思われますので、チャンスがないわけではないと思います。

 

不動産価格が上昇傾向となれば、土地至上主義の日本では

金融機関がその担保力を見逃しません。

 

今のところ、消費税増税会見後の安倍政権支持率を見ても

株式市場を見ても「織り込み済み」のような動きを

していますし、雇用情勢も回復傾向。

 

意外にすんなりと日本の景気がアメリカに追従していく

かもしれないと考えるのは楽観的でしょうか。

 

僕の姿勢は、我が家の財務状況も考慮してしばらくは

様子見の姿勢を貫き通す予定です。

地盤固め、ですね。

 

来年、再来年とまだまだ日本は激変していきそうです。

時代が変遷する中、どういった人生を歩むのか。

これから半年のうちに、じっくり考えようと思います。