あけましておめでとうございます！地主の婿養子大家です！

 

今年の目標

 

皆さん、年末年始はゆっくりお休みとれたでしょうか？

私は自主管理大家なので、何かが起きると動かざるを得ない場合も多く、年末年始は複数の不具合対応がありましたが、全体としてはゆっくり出来た正月休みでした。

実はコラムニストになるまで特に年始に目標を立てて取り組む事はあまりありませんでしたが年末年始に数字の整理をして、

今年は少し具体的に考えた方が良いかな

と感じました。

何故そう思ったかその理由を考えるに、

私は基本的には枠に縛られる事の無いように常に残債利回りに気を付けながら購入や売却を繰り返しているからだと思いますが、そろそろ自主管理戸数の限界が近い感じがするのと、

そろそろ

不況の準備

をすべき段階にあると感じるからだと思います。

 

年始最初のコラムから不吉な書き出しで

大変恐縮です

m(__)m　汗

 

構成は

【1日目】

０．これまでと同じと思わない事

１．想定しておくべき２つリスク

【2日目】

２．目標値設定

３．目標値の理由

４．リスクに対する私の前提

以上で書いて参ります。

０．これまでと同じと思わない事

年始からどうかと思いますが、気持ちが浮かれていても別に良い事が起きるわけでもないと思うのでそこは冷静にいようと思います。汗

2023年は、不動産投資市場において一つ言える事として、

2017年～2022年までのような

これまでと同じではない事

が挙げられると思っています。

我々は不動産投資家として、

物件購入時には大小に関わらず、ほぼ必ずリスクを負っているわけですが、リーマンショック以降に物件を購入してきていて思いますが、かなり恵まれた状況下で購入物件の良し悪しだけに注意すればよいくらいの状況下で物件購入する事が出来ましたが、

これまでの成功体験は一旦忘れるべき

かなと感じます。

 

それは市場の動向において、これまでは全体としての悲観的な状況はある程度想定できる範疇でしかありませんでしたので、物件購入時に気にかける事はあくまでも物件の良し悪しでしかありませんでしたが、

今年は未体験のゾーンに入る予感がするから

です。。。

 

１．想定しておくべき２つリスク

今年以降、想定しておくべきリスクとして私自身は2点について注意するつもりです。ここの読者であればどちらもまあそうだよねというものだと思いますが、一応、今年一発目のコラムなので自戒を込めて書こうと思います。

 

①金利上昇リスク

日銀の長期金利上限を0.5％まで緩和した事はここの読者の方は周知の事だと思います。これだけを見ても、ここ10年やそこらの経験だと未体験ゾーンへ突入になりますよね。。。汗

しかし、

日ごろから金融機関と借入の交渉をしていた身としては、

昨年の夏以降すでに

金融機関の貸出金利は上昇傾向にあった

というのが私の感じた肌感覚でした。

 

私のお世話になっている地銀では、この半年で

すでに約0.5％程度の金利見直しの交渉

が断行されていたと感じています。

また、他にも経験された方も多いと思いますが、都市銀行などで短期固定期間しばりで０％台で借りていた投資家さんはこの1年くらいで軒並み上げ傾向をくらったのではないでしょうか？（想像です）勝手な想像ですがその上げ幅も0.5％程度だったりしませんか？

 

しかし、

日銀の長期金利上限はあくまでも0.25％の緩和措置であり、その上げ幅として可能性があるのは0.25％でしかありませんでした。

 

私の予想では、日銀の上限緩和は今年から来年には再度ジャブうちからのストレートパンチが来るのではないかと悲観リスクとして想定しています。故に、それに備えて逆ザヤにならぬように、敏感な銀行はすでに対策を講じ始めているのだろうと。。。

 

私の場合は、現在の借入金利は0.5後半から1.2％程度ですが、今年さらに物件購入をするのであればここに悲観的な上昇リスクを想定しておくべきになります。

ここで、大事なのが

単なるイールドギャップの見直しだけではない点

だと思っています。

 

例えば、

私は2％程度の金利上昇を踏まえて現在の保有物件の借入金利のシミュをしていますが、２％上がっても、購入する物件の利回りが2％高いものを購入すればよいという理由にはならないという点です。

 

もっと言えば、我々はすでにここ数年の高騰相場において、物件購入において

なんらかの妥協点を踏まえて購入しているケース

が多いと思います。

立地を妥協して利回りを取るケース

利回りを妥協して立地を取るケース

です。

 

今回の金利上昇局面においては、

この妥協が命取りになるかもしれない

ということです。

 

②売れないリスク

久しく売れなくて困るという声を聞いた記憶がありません。。。

しかし、

今回の長期金利上限緩和、厳しくなるのは我々エンド側もそうですが、

金融機関側も苦しくなる

わけですが、それでも景気が良化していくならばこれまでとさほど変わらない市場形成が続くかもしれませんが、

景気が一向に良化しない場合

もしくは

景気回復にかなり時間を要する場合

 

我々は、

借りれないリスク

故に

思うような値段で売れないケース

についても想定しなければなりません。

 

この二つ、もちろん、常に破綻と直結するなんて思っているわけではなく、5年後10年後の拡大スピードへブレーキとなるような購入をあえてどうしても今年する必要があるか？

についてよくよく考える状況だと思っているのでした。

 

少なくとも、私自身は

今年一年は妥協した購入は一切しない

だろうと思っています。

 

将来が今よりも買いやすくなるなんて事は考えづらいという論点ももちろんわかりますが、やはり不況の方が、余力がある人間には買いやすい。。。不況時は業者の融資も通らなくなりますよね。必然的に買取業者の動きも鈍化します。

 

おそらく、これからも専業大家として半業者のような存在としてずっと不動産を購入し続ける上での波のとらえ方的な思考かもしれませんが、

今年は無理をしてまで拡大を重視するよりも重視すべき点が他にある

というのが私の今年のとらえ方のようです。。。汗

 

まとめ方として根拠を示して書けるわけではありませんが、売却を検討している物件がある人は、今年は、売れるうちに売却するが吉かもしれませんね。汗

 

次回、じゃあ今年はどれくらいの感じ買っていくつもりなのか？

自己戦略会議的な感じで書いていこうと思います。。。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました！

 

本年もできる限り役に立つコラムを心掛けて書いていこうと思いますので、なにとぞよろしくお願いいたします。m(__)m