【実践大家コラム】№53、再生4室目202号ついに完成しました後編

　～このコラムはサラリーマン兼業大家が58歳で退職後、専業大家として法人化8期目を迎える私の今を綴ったコラムです。～

 

こんにちは、kazu21599です。
　築古再生アパート202号室、襖がなかったのでパネルドアとロールスクリーン使ってみることができました。また雰囲気の違うお部屋になったと思います。
　そして、202号室はキッチンがアウトだったので、昨年のRC・A棟106に続きキッチン交換となりました。

　

構成は
　1．パネルドアの設置
　2．ロールカーテンの設置と押入れ内装
　3．キッチン交換
　4．再生リフォーム完成後の202号

 

という順になります。

 

 

3．キッチン交換

　①202号の部屋は、他の部屋と比べてキッチンが汚く、扉の交換だけも考えたのですが、中も汚く傷んでいるので全交換するようにしました。170cmの1個タイプでしたが、交換するのはリクシルサンウエーブの廉価版のシンクキッチン100cm24,321円+ガス台70cm13,900円+サイドカバー1,038円=計39,259円（税・送料込み）を発注しました。（送料込みで公団用より若干安かったです。）
⇒作りは似たような廉価品でしたが、公団用で発注したものよりちょっとだけ良かったです。

 

右側シンクの流し台購入しました、24,321円	コンロ台13,900円（呉汁探すと600円くらい安い店舗がありました） 後ろ側がタイルだったのでバックカバーは必要なかったです
サイドカバー、横がピッチリで隙間がほとんどなかったので、取付苦労しました、1,038円

 

②解体は、まず扉をはずし、キッチンシンクとガス台を繋いでいる横木をカットします。その時に底のベニヤと側板・後ろのベニヤを分離しながら（バールと鋸切りと手持ちの重いハンマーで壊していきます。シンクの下の配管を外し（配管の穴は養生テープで塞いで置きます。シンクとガス台のステンの部分は打ち付けてある釘やビスを外すと簡単に分離できます。⇒1時間くらいでキレイに解体できました。

 

キッチン交換することにしました	穴が空いていたので垂木を打ち	購入したキッチンセットが入るかサイズ測ります、5ｍｍくらい余裕があるので、入るかと思ったのですが、
1時間くらいで解体できました	石膏ボードで塞ぎます	前後が1cm入らないので、後ろをカットしてみました、でも入らなかったので下に合板敷いてフローリングの高さに合わせました

 

③取付は苦戦しました。というのは、元のキッチンの後ろ側が後ろのタイル壁に1cmくらい組み込まれていて、サイドは組み込まれてはいないけど170cmギリギリでキッチンに合わせてタイルを貼っており（下側は石膏ボードのままで一部穴が空いていて、前側の上貼りしたフローリングがキッチンに下側にフローリングの厚さ1.2cm被るように作られていたので、その段差も丁度キッチン下部の下台とジャストなサイズで、（壊すときは簡単だったのですが）新しいシンク台が入らない（1cmくらいフローリングに乗っかかる状態でした。キッチンの下台後ろ側を2cmくらいカットしてみましたがやはり入らない。1日目はここで完了です。（まあ5ｍｍくらい遊びがあっても直角でなければ170cmの幅に170cmのものはスムーズには入らないですよね。）

 

　翌日、キッチンの下に1.2mmの合板を敷いてキッチンをフローリングの高さにして置くことにしました。1cmくらい前に出るので横の柱に干渉します。（柱をその部分だけくり抜きました）
⇒ここで初めて気が付きます。キッチンの横の壁に合わせると後ろ側の左側が1.5cmくらい隙間ができ、後ろを合わせると右側に0.5cmくらいの隙間ができる。つまり壁が直角ではない。

　そのずれる分だけキッチンシンク台を後ろの下側のタイルの空いた空間と横のタイル下側の空いた空間に押し込んでいたということに気が付きました。（遊びのない空間に新しいキッチンが入る訳がありません。）

 

④最終的に横の壁に合わせて（そうしないとガス台が入らない）ガス台は1.5cmくらい奥にずれる形で、後ろの空いた隙間は（薄いステン板を貼り、キチイン背面の隙間は目地テープで塞ぐことにしました。）

　戸棚はアイボリーで塗装し、キッチン灯はLDI照明に交換、換気扇は掃除して使うようにしました。スイッチ紐は交換します。（本当はレンジフードも付けた方がいいんですけど、）タイルから上はアクセントクロスを貼り、イメージを変え、タイル目地は上から白く塗って見映えをよくします。
※タイルのコーキング跡はしっかり削り取り掃除した上から再コーキングします。また目地についた油汚れも一度掃除した上から目地塗りします。

タイルに2cmくらい空いていた穴はステン薄板で塞ぎました ステン板は直角に折り曲げています、折り過ぎてキッチンステン板に貼った方が剝れるので瞬間接着剤で接着しました、目地は上塗り前です

キッチンの上側タイルとの隙間は目地テープで塞ぎました、ガス台の境も目地テープで塞いでます

キッチンの横はコーキングしてます、目地も上塗りでキレイになっていてほとんどわかりません

 

※キッチン完成です

リビング側からキッチンを見ると、左側が洗濯パン、洗面台、キッチンとなります。

完成したキッチンです、棚はアイボリーで塗装、壁はクロス貼って、換気扇は外して洗って再取付しました、ガスコンロ設置します

お風呂は、シャワー付きサーモスタット水栓に交換しました。壁は塗装し、洗い場床に滑り止めのCF貼ってます

 

 

　4．再生リフォーム完成後の202号

　このお部屋も化粧合板がそのまま使え、窓下のみが日焼けしていたので、その部分だけクロスを貼りました。

　また部屋の入口部分にアクセントクロスを貼り、部屋の仕切りをパネルドアに、押入れ仕切りにロールカーテンを使ったことで、他のお部屋とはまた違ったイメージになりました。

　キッチンも交換し、キッチン上の壁もアクセントになるクロスを貼ったので、私としてはいい感じに仕上がったと思います。
　ジプトーンの天井も少しヤニ感がありましたが、ヤニアク止めシーラーを塗った後、白で塗装したので新品のようになりました。和室も桟の塗装とクロス貼り、あとはウッドカーペットの簡易洋室化が終われば納得の仕上がりになります。

 

玄関部です	玄関上がって畳部屋を覗いたところです	キッチンからリビング部を除いたところです。
パネルドアを全開して	パネルドア全部閉めると	和式⇒洋式トイレ転換後

 

 

　2月からは5室目の104号再生に取りかかろうと思っています。（角部屋が募集しやすいのでこちらを先にした方が良いとの管理会社さんの提案です）

　104号は砂壁なので、そのままクロス貼るか、珪藻土風の塗り壁にするか、化粧合板貼るか、いろいろ考え中です。まずは天井と木部の塗装から始めます。キッチン床が傷んでいるのでたわみがなければそのままフロアタイル貼ってみようかなどと思っています。⇒フロアタイル貼りがそこそこ納得するレベルになってくればRC物件の原状回復フルリフォーム15-20万くらいかかる内装費が半額以下でDIYできるようになるので、かなりの経費節約になります。

　和室の畳はしっかりしているので、ウッドカーペットで簡易洋室化にしようと思います。

 

※購入した時は何とか早く再生して募集して、と思っていましたが、4室再生後は、DIYを楽しみながら、いろんなチャレンジをして行こうかなという感じになってきました。⇒もちろん業者さんに依頼してさっさと仕上げて募集し早期に収益化する方がいいという考え方もありますが、DIYスキルを習得する場であると言う考え方もできます。

 

※再生202号室は約96.5万円でした（清掃費別）

※2月から再生104号に取り掛かろうと思ってましたが、1月にRC物件2室ご入居決まり、RC募集中が2室となったので、早急にRC物件残り3室の原状回復をして欲しいと管理会社さんの申し入れがあり、2月は原状回復3室を先にやることになりました。
※とりあえず再生後の募集中1室とRC物件残り5室のご入居が優先ですね。

 

 

最後まで読んで頂きありがとうございました。
読者の皆様に感謝を
102号・202号の早期のご入居を願い

※再生物件202号なんと、1月30日美装入っている最中に内見があり（畳のままでしたが）当日申込2月11日ご入居予定です。法人契約でベトナムの方がご入居になるとのことです。内見時畳部屋のままだったので、畳部屋でOKとなりました。

※上記の写真が再生完成202号になります。