～このコラムはサラリーマン兼業大家が58歳で退職後、専業大家として法人化8期目を迎えた今を綴ったコラムです。～

　こんにちは、kazu21599です。
　
　昨年末12月29日、1通のショートメールが、「お世話になっております。〇〇〇ハイツ31の富士井です。昨日の深夜にまた水が出なくなりました。」「今朝、手動のダイアルを少しいじってみたのですが、水が出る気配はなく、バイトの時間になってしまったので、そのまま放置し、今は出先にいます。」、12時35分のメールでした。

さあ、どうするんだあ！！！

 

 

構成は
　1．年末！こんなときに！設備不良は起きるよね？
　2．簡易補修をする
　3．見積もりをもらう
　4．ポンプ交換完了、これで10年は安心かな

という順になります。

 

 

2．簡易補修をする

　先ほどのショートメールもらった後、隣の32号の入居者さんに電話すると、今県外にいるけど一旦実家に帰るので、部屋を使うのはお正月明けになるとのことでした。水道が出なくなったことを伝え、今から補修するけれど本格的なポンプ交換は先になるので、帰ってくる前にショートメール下さいねと伝えました。

　31号の富士井くんには、12時35分「わかりました。ちょっと見てみます。」「お部屋はいりますね。」⇒返事は「お願い致します。ちなみに、水不足で、排せつ物とトイレットペーパーが流せてないので、トイレには入らない方が良いと思います。宜しくお願い致します。」と返ってきました。

「わかりました。大変でしたね。」と送ると、「年末にすみません」と返事あり、とてもいい学生さんだなと思います。

 

　前に貰った見積書を探します。（確か連絡先が書いてあったなと思い）⇒見当たりません。こんな時は大概出てこないですね。
仕方がないので確かKMだったよなとスマホの電話番号検索するとKMメンテナンスさんとKM工業さんが出てきて、片方は水道屋さんです。

　どっちかわからなかったのでネットで検索します。KMだけはなんか記憶があったのですが⇒検索するとKMメンテナンス（川本ポンプ代理店と載っていました。）、そこでスマホ電話帳のKMメンテナンスさんの携帯に電話します。

　7月に見に来てくれていた方でした（7月の応急修理代請求もなかったのでそれも気になっていましたが）、

　「実は水道また止まって、①この前に来て貰った時に習ったようにリセット押したんですがやっぱり水が出ないで、ポンプが交互に切り替わっています。ポンプ1に固定するとポンプは作動せず、ポンプ2に固定すると、ポンプは作動しているけど水は出ません、同じく手動に切り替えても水は出ない状況です。②ポンプは前にアドバイス貰った1ポンプタイプ、確か20万くらいだったと思いますが今どれくらいかかりますか？納期の期間ともしかしたら金額もかわっているんじゃないですかね、ポンプは交換するとしても、今のこの水が出ないというのは応急処置できないですかね？」

「一旦電源を抜いてもう一度ポンプを作動してしてみて下さい。ポンプが動いていたら水は出ると思います。」⇒一旦電話を切って、再度言われた通りやってみたけど水は出ません。

⇒また電話して「電源切ってやってみてポンプは動くけど水は出ない」と言うと、「ああそうだ、エアを噛みこんでると思うので、追い水を入れてからもう一度確かめて下さい、場所はポンプの隣にネジを回してキャップをはずすと水を入れる穴があります、」「その穴に水が満杯になるよう入れてみてから水道栓開けると水が出ます。ポンプ1とポンプ2の両方に追い水して下さい、それでOKだと思います。」ということで

 

制御盤の左側が電源で、コンセント入れたら赤ランプがつきます、左側のツマミが手動・停止・自動の切り替えです。右側のツマミがポンプ1固定・交互運転・ポンプ2固定です、誤動作は常に5-10秒間隔でポンプ1・ポンプ2が切り替わっていました。⇒ポンプ2に固定しました。

上のほうにある井桁型のツマミが追い水を入れる穴のネジ蓋です。その下にあるゴムケースで覆われた部品の3か所の（1か所は隠れて見えない）ボルトが緩くなっていて水漏れしていました、初めは31号で水栓を開けるとピューっと水が噴出していて締めた後も漏れ感がありました。

　追い水を足して電源を入れて水栓を捻ると水が出ました。⇒交互運転にすると水流が強くなったり弱くなったりします。ポンプ1に固定すると水は出ません。ポンプ2に固定すると正常に水が出るようになりました。⇒よかった、これで応急処置完了です。年末年始はこれで乗り切れます。

　2時31分、31号富士井くんから「今帰ってきてトイレ流したら水が流れているのですが、直して頂けたのでしょうか?」とショートメールです。
「先ほど、応急修理しました、しばらくは大丈夫だと思います。が、また止まったら連絡下さい。ポンプは基盤も誤動作起こすようになっているので、新しいものと交換しすることにしました。」
「交換までにはしばらくかかりますが、使える方の2番の方のポンプに固定したので（1番の方が壊れていた）、多分しばらくは安定して、使えるのではないかと思います。」
「ありがとうございました。ほんとに助かりました。」

 

　一応（推定ですが）分かったことを本人にメールで知らせます。
3時2分、「水が出なかったのは、①本来は1番と2番のポンプが交互に動く、②1番が壊れていたので、本来なら2番が作動する、③ところが基盤が誤動作を起こして、正常な2番だけで作動せず、常に1番2番が切り替わっていた⇒水勢にむらがある⇒強くなったり弱くなったり、③その途中で何らかの理由で2番のポンプの配管にエアが入った⇒エアを噛みこむとポンプが水を吸えなくなる。④切替ても水が出ない、という事だったと思います。」

「対応として、正常に動く2番のポンプに固定した⇒追い水を入れるところに水を入れた。⇒正常にポンプが水を吸い上げるようになった。ということですね。
※危惧するのは⇒完全に基盤が故障するとポンプが正常に働かなくなる。※水を出した時、追い水を入れる隣にある部品から水が漏れていたのでボルトを締めたが⇒まだわずかに漏れてるかもしれない⇒この漏れがエアを噛み込んだ原因なら、またエアを噛み込んでポンプが水を吸えなくなる可能性がある。ということです。」
「交換するまで、正常に使えるといいなと願ってますが、もしまた止まったら連絡下さいませ。」

 

　4時24分、KYメンテナンスさんにショートメールを入れました。「こんにちはkazu1599です。その後水道は使えています。ありがとうございました。水漏れがあり、漏れていた3か所のボルトの部分はボルトを締め直して、止まったと思うのですが、完全に止まっていないのか、まだ別の部分かわかりませんが、どこからか漏れているようです。
ポタ、、、ポタ、、、と間隔を置いて水滴が落ちています。」
「またポンプの再見積もりできたらご連絡下さいませ、夏ころ20万+αくらいだったと思いますが、どれぐらい値上がりしてるかな？と思ってます」⇒「了解致しました。ご報告、ありがとうございます。」、4時40分完了です。

 

※①ここで大事なのはスピード感を持って処理できたこと。（業者さんに強いコネがあって年末でもすぐ来てもらえる体制があればそれでもいいですし、管理会社さんが24時間365日対応で、すぐ駆けつけて対応してくれるのならそれでもＯＫです。私の場合はこの物件は完全自主管理なので自身で対応できるスキルを持つしかありません。）
②すぐに対応できない場合は、なんとか水を使えるようにすること。
もし当日では修理が無理だった場合は代案として下の水道から3Ｆまでホースを引っ張りキッチンの窓から入れ、手元で操作できる散水用のシャワーでしのいでもらおうと思ってました。飲用はペットボトルを1箱差入れて、お風呂は近くの温泉の入浴券を渡せば、まあ年末年始の1週間くらいは我慢してくれるだろうと考えていました。
③場合によっては年末年始…水が使えるようになるまでは近くのホテルに泊まってもらうなどいくつかの代案を考えておくことが大事だと思います。

 

とは言っても、11月のじゅんじゅんさんのコラムを読んで揚水ポンプ1個タイプに交換するという方針が決まったら、すぐに手配して交換していれば年末の水が出ないはまず100％起こらなかったと思います。（つづく）　

 

 

入居者さんに感謝

KYメンテナンスさんに感謝です。