『超都心一等地物件』の物色

具体的には港区の超一等地や再開発著しい渋谷駅至近等のテーマです

昨今の相場観で言えば、土地は本当につり上がっている場所だと１種単価で800万円over（容積500％で4,000万円／坪）や、利回り水準で言えば２．０％での販売もあり、ドキドキが止まらないところであります

従来の私の戦略とは異なりますが、
クローズドの売希望の情報自体は入ってくるので、こういった物件を手掛けたいという誘惑は常にあります

自己資金的にきついので、買付するとしたら、ロットが小さいものがあれば場合によっては…というところです

■『超都心一等地物件』の世界

・利回りは非常に低い2.0%～3.5％程度（築年によるが、古くても利回りは低い）
・土地値は坪単価で言えば2,000万円～5,000万円
・低利回りなので自己資金はかなり必要
・ロットは5億円～20億円程度が多いか？もちろん50億overもある

異次元級で従来のロジックでの買付判断が難しいものたち

■こいつらはどう仕上げれば儲かるのだろうか…

いや、そもそも、値の固く、ブランド立地で、富裕層や富裕な事業会社が資産を保有するだけ、と言われればそれで終わってしまうのですが、ちゃんと儲け、利益を確定できる事を考えると、投資家として考えれば出口のプランニングが見えるかどうかになると思います

今まで見てきた中でのパターンで言いますと

①エリア店舗賃料の上昇が著しく、年率5%以上のペースで上昇しているため、理論的には同じ利回りでも価格が上昇すると感じられる物件
②適正賃料単価との差異が著しく、退去した場合に利回りの大幅な上昇が見込めることで、理論的には同じ利回りでも価格が上昇すると感じられる物件。リノベも組み合わせるとなお効果は大きいと思えるものも
③容積未消化の築古で、見た目は低利回りだが、1種単価で計算すると低く抑えられていて、再築により大幅な儲けが期待できそうな物件
④クローズドの取引価格で単に買って、通常のエンドのオープンな流通や富裕層へ綺麗に提案していければ、それだけでも儲けが期待できそうな物件

というところに思います
買えない物件も、妄想レベルで計算はいつもしていますが、中には上手く仕上げれば、保有の後、1.5倍ぐらいで売ってしまっても、いけるんじゃあないかと思うものもあります

■多分儲かるんだろうけどやっていない

理由は幾つかあるんですけど、
まずは、ロットが大きいものが多くて、自己資金の割合が多いから、物理的に無理だっていうのが一番の理由、時々は私でも取り組めそうなものはあります

次に、兼業の不動産投資家…というか、『賃貸経営をしている大家』っていうのが正確ですよね、が、やる領域としては余りにも事業性が強いと考える点、これってプロの業者さんがやるようなもので、しかも、エリア柄、お金と覚悟を持ったプロがウヨウヨいると思っています、競争優位性が求められる…が私にはない

仮に出来たとて、
再現性も難しいなと思っています
やる事あったとしても、単発になりそうだなぁ

■こういうエリアを手掛けるとしたら…

将来、現状のポートフォリオを全て売却して、少ない棟数にリプレイスするときだとおもっています。この頃には、規模もかなり大きくなっている前提で考えますと、利回りが低くても、そんなに賃貸収入を求めなくても十分だと思うでしょうし、それで値が数十年単位で硬いとなれば『家宝』みたいな感じで、別に値を上げて売って利益確定させるっていうことではなくて持つっていうこと。家宝（笑

こういうエリアにかはともかく
最終的には家宝にできるレベルの物件を取得したい