内本です。千葉（松戸）で100室以上を自主管理する専業大家です。

今年もよろしくお願いいたします。

年末年始は実家に帰省し大学見学にも行きました（娘が来年受験のため）。

そろそろ今春の繁忙期に入りましたね。

今春の退居予告は少なく満室稼働中です。

年末退去の部屋は今週契約（入金済）です。3月下旬退去予定の部屋がありますが、お友達が引き継いで入居予定です。

繁忙期に退去が少なく時間があるので、新しい事を始める予定です（後述）。

 

本日の構成

１．昨年の稼働率発表

２．昨年のトラブルベスト（ワースト？）５

３．給湯器の話

４．今後の予定

以上で書いていきます。

１．2022年の稼働率発表

稼働率99.0％、総空室日数：424日

地主の婿養子大家さんや埼玉サラリーマン大家さんなどが昨年の稼働状況を書かれていたので、私も計算してみました。

ちなみに5月末に1棟売却しておりその分も考慮します。

結論としては稼働率99.0％でした。

年初時点　6棟119室、昨年末時点　5棟107室、

全部屋数×日数＝107×365+12×150＝40855日

契約ベース　延べ空室日数（解約日から次の契約日（家賃発生日まで）

＝385（１K分）＋39（３LDK分）

＝424日／40855=0.01037　稼働率99.0％となります。

ちなみに、2022年の退去件数は15件でした。

2021年は26件で昨年退去は少なかったです。

15件の入居付けに対して、約28日間

の平均空室期間です。（2021年より時間がかかってます）

 

ちなみにファミリー物件（３LDK）の空室日数は

3件で39日でした。（平均13日）

 

単身物件（１K）は12件で385日、平均32日でした。

空室期間1日から3日　2件
4日から7日（1週間以内）　1件
8日から14日（2週間以内）　2件
15日から21日（3週間以内）　3件
21日から1か月（1ケ月以内）2件
1ケ月から1ケ月半（1ケ月半以内）　1件

1か月半から2か月（2ケ月以内）　4件

1週間以内が3件（20%）、3週間以内が8件（53%）です。
最短は2日です。が、1か月半以上が4件（27%）です。

繁忙期は空室日数少な目ですが閑散期に2カ月近く空いた部屋があったので、そこを早めに埋められれば改善可能です。

10月以降は単身物件が平均18日で埋まっているため、厳しい状態は改善しつつあります。

ちなみに仲介会社（準管理会社）経由で決まったのは8件でウチコミなど自己客付け7件です。

基本に忠実に内見を増やして、数をこなすことが早期満室につながると考えます。 

 

２．昨年のトラブルBest？５

一昨年は1～2月に大きなトラブル（年間ベスト3）が続々と発生しましたが、昨年はたいしたトラブルはありませんでした。が、いつもの夜逃げトラブルが発生しました。

すでに慣れているので何てことは無いですが。

 

1位　夫婦が夜逃げ（昼逃げ？）

これまた鉄板の汚部屋（猫部屋？）夜逃げです。

危険な兆候はありましたが想像以上でした。

内緒でウォシュレット設置などお部屋がバリューアップしていたら良いのですが、猫飼育の部屋が汚部屋（猫部屋？）になっていました。

実はこの部屋の前の住人も汚部屋だったので2連続です。

ハウスクリーニング業者の方も「この部屋は前も凄かったので慣れました」と手慣れたものです。

猫部屋、カビが生えた部屋と水回り全体を消毒し、クロス張替しました。

ガスコンロは設備なのに、持っていかれてしまいました・・。

かかった金額は十数万円です。それぐらいの金額でキレイになり、次に貸せる状態になりました。保証会社から家賃1か月分を補填してもらいました。（写真掲載は控えさせて頂きます）

 

→【対処・予防のヒント】

家賃帯安め（入居者属性の問題？）の物件が発生確率が高いです。家賃保証会社加入は必須です。発生したら適切にリフォームして次の方に早く貸すことです。

 

２位.給湯器故障　入る気配無し

1月　給湯器故障その１　納品まで１～２か月

1月から2月　2軒浴室のお湯が出なくなる（浴室水栓トラブル）

2月　給湯器故障その２　納品まで3～6か月

３月にコラムで書いた内容です。

→【対処・予防のヒント】

コロナ禍特有の事例です。もうじき解消するでしょう。

 

３位　配管漏水2連続

2月　漏水事故　1軒目（配管の継ぎ目から）

3月　漏水事故　2軒目（配管にピンホール）

→【対処・予防のヒント】

築年数が経つにつれて発生する可能性があります。

信頼できる水道屋さん（配管屋さん）にお願いし、即日応急対処できています。

長くなるのでまたどこかで書きます。

 

４位.駐車場に車を置き逃げ

11月にコラムで書いた内容です。

→【対処・予防のヒント】

1位と同様に家賃帯安め（入居者属性の問題？）の物件が発生確率が高いです。家賃保証会社加入は必須ですが、保証会社によっては対応不可の場合があります。駐車場を貸す時に車検証コピーを取得するのが必須です。

５位.ファミリー物件の上下階で音トラブル

→【対処・予防のヒント】

これは良くあるトラブルです。うちは全物件鉄筋コンクリート造ですが、それでも音トラブルは発生しました。ペット飼育・小さいお子さんがいる、木造や鉄骨造だと更にリスクが高いと思われます。

申告された内容を周囲にもヒアリングして誠実に対処することが必要です。

長くなるのでまたどこかで書きます。 

３．給湯器の話

コロナ禍で半導体不足により給湯器不足の状況が続いていました。

昨年夏頃から単身物件はコロナ前のように供給されるようになりました（納期3日程度）。

が、ファミリー物件用の追い炊き機能付き給湯器は昨年冬頃迄、納期未定の状態でした。

冬にファミリー物件の給湯器が故障したら大変です。そこで北小金物件用、矢切ファミリー物件用の全部で3種類、3台の在庫を昨年秋から倉庫（矢切の1部屋を自己使用）に保管しています。

予備機があればすぐ対応できるので安心です。

４．今後の予定

少額短期保険の代理店登録予定

2018年12月から自主管理開始し4年経ちます。入居者様が契約する火災保険を準管理会社経由で入っています。最近自分でも代理店になれるとわかり、少額短期保険の代理店登録することにしました。

少額短期保険の代理店登録には法人定款の目的変更と少額短期保険募集人のCBT試験に合格することが必要です。12月下旬に両方とも完了しました。
少額短期保険A社経由で財務局へ代理店登録申請中です。2月には登録できる予定で、全物件の入居者の火災保険を切り替え予定です。

 

少額短期保険募集人試験に合格して、見込み顧客（入居者様など）があれば開業可能です。

月数万円のレベルですが定期収入になるので、やらない理由は無いです。

この少額短期保険の話は別途詳しく書く予定です。（ニーズがあれば）

他にも新しい事を開始しつつありますが長くなるのでまたどこかで書きます。

これらの話が１つでも皆さまの参考になれば幸いです。

引き続きよろしくお願いいたします。