前回の反省

前回のコラム「逮捕されたメガ大家「パイセン」の未来予想図」では、

逮捕による影響について、刑事罰・罰金・銀行融資の観点から勝手に私が弁護士とか銀行員にヒヤリングしてコラムにしました。

これで私が逮捕されたときのシミュレーションはばっちりです。

 

最近、不動産投資関係者でも逮捕された方がパイセン以外でもいます。

不動産投資家が詐欺で逮捕されましたが、楽侍（仮名）でもコラムを書いていたイケメン大家さん（仮名）だったのではと一部の界隈で話題になりました。

メガ大家さんになるような方は補助金や融資の活用にたけている人が多く、無茶しすぎてしまう傾向があります。

私も攻めすぎるところがあるので、行き過ぎないよう気を付けないといけません。

しかし、いま色々言っても仕方ありません。

逮捕されてしまったものは逮捕されているんです！

だからこそ逮捕されたパイセンがどうすべきなのかについて前回の続編として、コラムにしたいと思います。

 

パイセンはどうすべきか

まずは実刑になるのかで大きく変わる気がしています。

賃貸業で長期の金銭消費貸借契約で借りている場合の融資について一括返済となる金融機関を少しでも減らすことが出来るのかが大きいです。

もし、金銭消費貸借の期限の利益喪失事項に代表者の逮捕が一括返済の条項にある場合は、危険です。

まずは、執行猶予獲得と取引などシャバで活動できるよう保釈を目指すべきです。多分弁護士の知り合いも多いと推察していますので、この点は問題ないと思います。

 

融資は長期の融資は大丈夫でも問題は短期融資です。

運転資金などの数年以内での返済を予定している融資です。

運転資金は返したら同じぐらいの金額を借り続けて、更新を繰り返すということが多いです。

不動産投資家で運転資金を借りている方は少ない傾向にありますが、私が見ている限りの情報ですが、メガ大家さんであればあるほど物件に紐づかない運転資金を上手に調達している気がしています。

パイセンも短期運転資金を借りている可能性が高く、期限到来時に返済が来る可能性があります。

まず把握すべきは、

・今回の逮捕の補助金返金などでの返済額

・長期融資で一括返済となりそうな融資の金額

・運転資金など短期資金の返済時期と金額

こちらを把握することです。

 

 

またご家族の理解があれば、代表者を親族などに変更するべきかと思います。一括返済を主張する金融機関があったとしてもなんとか回避できる要素になるかと思います。

しかし、どうなるかはわかりません。金融機関とはすぐに対話して、一括返済を避ける動きをしないといけません。

残債が少ない・現金で買っているなど売却時に現金手残りが大きい物件から売るのがいいと思います。

多分これは本人ではないと判断が出来ないので、早期保釈が重要になるとでしょう。

 

パイセンは不動産投資家として生き残れるのか

多くの方の反応を見ていると、

「パイセンはもう不動産投資家としては終わった」

と思っている方が多いのではと勝手に空気感を感じています。

 

しかし、私の意見は異なります。

不動産投資家での成功者として、今後も余裕で生活できると思っています。

まずパイセンがいま不動産投資について、厳しい状況にあるのではという意見がありますが、私のスタンスとしては、金に困っていないと思っています。

公開されている情報（資産20億円家賃年収2.5億円、金沢市内に多く物件を所有、2010年代前半～中盤に拡大）を考えると数億円の含み益があり、1億円超のキャッシュフローがあると考えるのが自然かなと思っています。

あと金に困っていようがなかろうが、こういうタイプは補助金とかではギリギリラインを攻めてしまうため捕まるまでは思っておらず認識が甘かったのか、共犯者が主導して認識していなかったのかで、逮捕される覚悟があって、1000万円をつかみにいったとは思えないです。

1000万円でもお金にこまったらやるかもというのはあまりお金がない人の発想で、家賃が月2000万円ある人がやる金額ではないですし、逮捕リスクを犯してやるのであれば、もっと稼げる詐欺をやるのではと感じています。

 

しかし、今回の逮捕により、一時的にキャッシュ不足に陥る可能性は高く、手元資金が薄い場合は、物件売却などをしないといけなくなるでしょう。

ただ物件売却といっても、私の予想として、運転資金での借り入れや期限の利益喪失を主張し一括返済を求めてくる金融機関はほぼないのではと思っています。金銭消費貸借契約条項に代表者の逮捕が入っていないことが多いですし、入っていたとしても返済が滞っていない場合は交渉できる可能性が高いです。

従って、私の勝手な予想ですが、資金確保するとしても数億円程度分の物件売却で済むのではと推定しています。

仮に物件売却したとしても、10数億円分の物件は残ると思われます。

そのためメガ大家さんといわれる基準（資産規模10億円）は維持することが出来、一定のキャッシュフローと含み益は引き続き確保し続けることと思います。

 

しかし、従来のような融資を使った物件購入がかなり難しくなるでしょう。そのため借り入れが増えずに既存借り入れのみでどんどん返済が進み、財務がどんどん良くなり、金沢の地主みたいな不動産投資家になるのではというのが私の予想です。

少なくとも私を含むそこらへんの楽待コラムニストよりは断然成功者であることは間違いないです。

ただ不動産投資家以外に注力していた事業投資では、まともな人であればあるほど、逮捕歴しかも補助金絡みのパイセンの出資を断る可能性が高く、事業投資家としては、表立って活動はできなくなったと思います。

個人的な意見ですが、逮捕されてしまった以上は割り切って、不動産投資ではソシアルビルとか融資が付きにくい物件、事業投資では水商売系などちょいアングラ系で融資が付かない分収益性が高いのを狙うのもありなのかなと感じています。

 

まとめ

メガ大家さんが逮捕されたとなると、

「あいつは終わった」

みたいな論調が多く、０か100か思考の方が多いよなと感じています。

こういう風潮は私は事実と異なるので、投資家マインドとしては良くないと思っています。

実際、終わったなと言っている方は、パイセンよりも純資産ベースで考えてもしょぼい方が多く、お前の方が終わっているというのが私見ですｗ　ホリエモンの手取り16万円のお前が終わっているみたいな感じです。

何か事件があった時などは本件に限らず、どの程度影響があるのかを考えてみるのが大事なのではと思っています。

 

年明け早々パイセンをネタにして擦り続けましたが、今回で最終話となります。コラムはネタ切れて、その日暮らしで生きていましたのでパイセンのおかげで4本も掛けたので圧倒的感謝です。

いつかパイセンとはお会いしてみたいなと思っており、近いうちにパイセンと面識がある投資家さんともお会いするので、紹介してもらえないか聞いてみようと思っています。

 

以上　将来逮捕されるかもしれない

大津のコラムです。