前回の反省

前回のコラム「逮捕されたメガ大家のパイセンはどうすべきか」では、4回にわたりパイセンを取り上げさせていただきました。

正直コラムのネタが枯渇しているので、ネタに使わさせていただきありがたい限りです。

パイセンは逮捕されてしまいましたが、事業化として見習う部分も大きく、私の目指している方向性に近い大家さんです。

観光ホテルの再生をしていたり、FC展開企業への出資など私もやりたいことをされており、私も逮捕されない程度に頑張りたいと思います。

そんな今年も鉄骨渡りでいく予定の私ですが、2023年の目標を紹介したいと思います。

普通、経営者はこういうのを社内の会議などで社員に公表したりするものですが、私はめんどくさがり＆コラムネタがないので、コラムに今年の目標と会社の方針が書いてあるよというスタイルでいきたいと思います。

今年の目標　①生存目標　APS

昨年からの引き続きでやらないと生き残れない目標のことです。

前職ではAPS（アクションプランサバイバル）といわれていました。

なお発展するための目標はAPG（アクションプラングロース）です。

私は退職するまでは優秀な？サラリーマンでしたので、前職の感覚が染みついています。

そのためAPSとAPGに分けて考えることが多いです。

この考え方は、わかりやすく使いやすいと思っています。

では生存目標APSの方ですが。

①奈良県民泊案件の客付け

昨年築5年の元民泊物件を5棟購入しており、改装中です。

グループホーム用途で募集しておりますが、現在まだ客付けが出来ておりません。

返済が約30万円となりますので、客付できないとCF的にしんどい＆新規融資も厳しくなります。これが終わらないと次進めなくなるといっても過言ではないです。

なんとか早く改装を終了して、決めないといけません。

大きいプロジェクトだけに必死です。

なお明日・明後日はいま不動産の仕事も忙しくないので、大量に出ている産廃を運搬しに私が現地にいき運び屋をして、コスト削減をします。

②ビジネスホテルの決済

最後のコラムで紹介したビジネスホテルですが、現在契約済みで手付金納付済みです。融資特約なしですので、通らなければ昇天します。

これはなんとかしないといけません。

③売り上げの維持

昨年は過去最高売上利益でした。

主にレオパレスの転売成功での売上利益が大きいです。

しかし今年は特に何もないです。

このままいくと今年は大幅に業績が下がる見込みです。

賃貸収入だけでは話にならず、買取再販の強化が必須だと思っています。

1000万円以下の戸建て再販が多いのが現状ですが、数を増やす・もう少し大きいロットにも挑戦するなど攻めの姿勢でやっていきたいです。

多少在庫リスクを取ってでも高く買う姿勢も必要かもしれません。

また長期保有の賃貸不動産もいままでのようにいいのがあれば買うという姿勢で仕入れていきます。

賃貸不動産は2億円程度新規で買えたらいいかなというイメージです。

④介護会社赤字圧縮　放課後等デイサービスの黒字化

実は運営する介護会社が赤字に陥っています。前期の赤字額としては純損失で115万円ですので、そこまで大きな赤字ではないです。

理由としては、昨年社内でコロナ感染者が出て、給料払っているけど自宅待機という大ダメージで10日程度営業停止していたこと・訪問介護のみでしたが、テナントを借りて放課後等デイサービスに参入のためテナントを借りたり、新規採用したこと。

この2つが大きいです。

私があまり仕事をしていないのに給料もらっているがいることも大きな原因かもしれませんがそこは聖域ですｗ

放課後等デイサービスは3月オープン予定で、しばらくは赤字を垂れ流すことになるでしょう。

7月末決算ですので、今期も赤字は濃厚で、赤字額が増加見込みです。

多分500万円程度いくかもと懸念しています。

そこは仕方ないにしても200万円程度には圧縮すること。

放課後等デイサービスを軌道に乗せて、単月ベースでの黒字化を実現したいです。

⑤YouTubeチャンネル登録者1.5万人

現在9960人です。今年は起爆剤も特になくボチボチやる感じになりそうです。

従って、大きく増える見込みはなく、年末1.5万人いけばいいぐらいの感じです。

今年の目標　②発展目標　APG

生存目標であるAPSの方は昨年からスタートしていたプロジェクトをどうにか形にしていくという受動的なものです。

もう始めてしまったので、やるしかないという状況で、何か挑戦するというものではないです。

正直APSだけでもいっぱいいっぱいかもですが、そんなのでは良くないです。

仕込み続けないと来年やることがないという状況になり、業績に響きます。変化と挑戦が大事で生き残りを図りたいです。

今回は出来るかわかりませんがやりたいことを列記します。

①直接仕入れの強化

不動産業者を通さないエンドユーザー直仕入れは昨年3物件ありましたが、せっかく業者免許取得した以上は直接仕入れを強化したいと思っています。

直接仕入れで対応すると、買取できなくても仲介に繋がるなど大きいです。

具体的にどうするのかは内緒ですが、先述の奈良民泊案件やビジネスホテルの買取などが終わったあたりから現状+追加広告費月50万円予算での案件開拓を考えています。私の手も空くのが大きいです。

②自社ビル取得

現在のオフィス？は350万円で購入したぼろ戸建です。

コストが掛からずめちゃくちゃコスパはいいですが、①のようにエンド顧客との買取を増やすにはボロすぎる戸建などで安心感がないです。

賃貸ではもったいない気がするのでやりませんが、仕入れ目線として自社ビルで使えそうというのも留意して探したいです。

大津市か草津市・駐車場4台以上・広さ40㎡がイメージです。

余ったところは貸して、賃貸併用住宅みたいな感じで家賃0円というかプラスにすることを目標にしています。

③経理総務担当者の採用 　私のサボり＆数字の見える化

税理士とのやり取りや銀行への資料作成・書類の管理・ポータルサイトでの物件検索などを丸投げして、私の仕事を減らして、コア業務へ注力する。

資金繰り表の作成・月次決算・会計ソフト導入など本来やるべきだけど私がさぼっていることをきちんとやってもらうことが必要な規模になりつつあるなと思っています。

自社ビルを取得できたタイミングでの採用がいいかなと思っています。

④テナント賃貸

国道沿いのコンビニとかドラッグストアみたいな事業系賃貸にすごく関心があります。

消費税還付も狙えるので、課税法人を持っている身としては、通常賃貸よりうまみがありそうです。

ノウハウなどは全くないですが、今年1つぐらいはやりたいなぁと思っています。

⑤生活のグレードアップ

現在はいまだにシェアハウス暮らしで生活コストがめちゃくちゃ安いので役員報酬は合計で年間約250万円で十分生活出来ています。

役員報酬が少ない分法人利益が増えていて銀行評価も上がってきました。

サラリーマン退職後どうなるかわからなかったので、保険を掛けていましたが、そろそろ安定してきました。

今期のグループでの税引き前利益5000万円突破を目標にそろそろ自分の生活もグレードアップしたいです。

やりたいことは大きく4つです。

・いいところに住む　大津駅前のマンションなど

　大津は家賃安いです。駅1分の築浅マンションで1LDKで15万円です。

・本物のレクサス取得　SUVタイプのレクサスがモテそうかなと思っています。中古で予算500万円程度？。

・別荘の取得　京都と大阪に民泊物件を買う。稼働していない時は、私が別荘として活用できるセカンドハウスにする。もちろん単体でも黒字にしたいです。

まとめ

今年の目標を整理しました。

整理しましたが、思ったよりもやること多いです。

諸事情でいま（今後も？）書けないこともありますが、概ね私がやりたいことは大体書けました。つまり、実際はもっと攻めるという意味です！

今年も鉄骨渡りで勝負です！