北国の大家です。

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＜香るつけ蕎麦＞

木の実をすり潰し、蕎麦つゆを投入！鯖飯と一緒に頂きます。

 

今週は高速道路物件を巡回して来ました。

巡回した物件は全て外階段です。

冬期間の北海道物件は外階段にも雪が積もります。

妻と二人で階段の除雪・氷砕きをしてきました。

階段などの共用部の除雪を業者に依頼する人はいませんが、誰かがやることで、入居者が自発的に共用部の除雪を始めます。

管理会社・清掃業者に該当しない作業をオーナーがフォローする事と、入居者による自発的な除雪を促すことを期待して、今週は高速道路物件を４棟巡回して来ました。 

■退去ラッシュ

T市の高速道路物件の２棟で、年末年始に立て続けに退去がありました。

結果、２棟の入居率は７５％（１２戸／１６戸）となりました（汗）。

安定して満室が続いていたので油断していたこともあり、正直ショックが大きかったです（汗）。

その時、私が沈みかけていた所を妻に勇気づけられて、前向きな気持ちを取り戻しました。

■購入時の状況

この物件を購入した時はこう考えていました。

車庫の高さがやや低い物件でした。

１棟あたり８戸に対して車庫は６台だけ。

２棟１６戸中、車庫１２台です。

全戸が駐車場を使う場合は、４台分の駐車場が不足します。

全戸分の駐車場がない物件は、珍しくないエリアでした。

この物件の車庫の高さは１６０ｃｍです。

周囲にはこれより車庫が低い物件が多く、これでもほかの物件に比べると少し車庫が高い物件を選んでいました。

 

■満室にする作戦

満室にするには、あと２台は青空駐車場が必要かも・・。

私達の自宅からは、ショッピングセンターの広大な駐車場が見えます。

その数百台の車をじっくり観察すると、札幌の自動車は車高１６０ｃｍ以下とオーバーが半々だと気付きました。

青空駐車場の必要な台数は、そこから割り出しました。

当該物件は札幌ではないので、田舎係数を掛けて云々などしました（汗）

 

車庫に関しては、実のところ・・１２台中６台分（半分）が使用できれば満室に出来ると考えて、こんな感じで作戦を立てました！ 

①青空駐車場をプラス２台確保する

AB棟各々の車庫を２台分つぶすと、車庫の前に青空駐車場を作ることが出来る。

AB棟で計４台分の車庫を利用不能（物置など）として、新たに青空駐車場を２台分作る。

★課題①　現状利用中の車庫は、全利用者分を道路側に引っ越す必要がある（車庫の大移動）。

②自動車なしの入居を１戸決める

★課題②　自動車ナシの入居者促進のため、自動車保有が不可の生活保護者（単身）の入居を促進する。

今月中に課題①②をクリアして、募集を開始することが必要と考えました！

■作戦開始

管理担当者に案を提示すると、驚くべきスピードで対処して下さいました！

課題①　

・管理担当者が車庫の移動を、配置図面と依頼文を入居者へポスト投函

・ポスト投函した入居者全員に、電話で事情説明を行いお願いする

・一部トラブルもあったが、知恵を出し合いクリアして、車庫の大移動開始

車庫に車を入れず物置として利用中の入居者もいましたが、これを含め・・

管理担当者が入居者に代わり、全ての移動を実施して下さいました。

これは、入居者から早く合意を取り付け、実施するためでした。

課題②

私のコラムに時々コメントを頂けるfumi2525さんを参考に、家電を設置した部屋を作りました。

賃貸仲介店の広告を落とし、生活保護をこれから受けようとする方からの依頼を待つ作戦です。

素晴らしいアイディアを真似させて頂きました。

ありがとうございます。成果を出せるように頑張ります！

この物件で言うと、１６戸の１戸だけ割り切った感じで取り組むという事です。

家電は電子レンジ、冷蔵庫、洗濯機、ガスコンロの４点セットで、リサイクルショップで合計６万円程度でした。

私と妻はリサイクルショップで運搬用のワンボックスを借り、冷蔵庫の運び方（階段の上り方）をYoutubeで勉強して、２階のお部屋に運びました（汗）。

勉強すると楽勝で運べましたが、これを力業でやると、マウスより重い物を持ったことのないエンジニア出身の私は、大怪我をしていたに違いありません（いや、怪我をする自信があります汗）。

■今日現在

課題①　今月中に移動が終わる予定です。

入居者全てが車庫（実質、物置を含む）の移動に同意して、発案から２週間以内に移動が完了する予定・・、これは本当に驚きで感謝すべきことです。

管理担当者には心から感謝しますし、こんな担当者は二度と現れないと思います！

課題②　想定していた所から引き合いがあり、見学して下さった保護受給予定の単身者がいました。

今回は残念ながら、よりバス停に近い物件があるという事で、制約には至りませんでした。

管理担当者も立ち会って下さいましたが、実績としては成約率４割らしいので、次回に期待しましょうという事になりました。

 

という事で、今回は入居が決まったなど、嬉しい報告ではありません（涙）。

但し、妻や管理担当者の協力があって初めて、賃貸経営が続けられている。

協力者への感謝と、自分一人では何もできないことを痛感して

自分は周囲に生かされている

そんな気持ちにもなる出来事でした！

繁忙期に満室にすべく、精進します！

 

最後までお読み頂きありがとうございました！

 

今回のコラムは如何だったでしょうか？

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―