北国の大家です。

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＜再びミドリーマン＞

小樽運河の大道芸人のミドリーマンとは別人です。

 

不動産賃貸業って税金との向き合い方で、結果が大きく変わりますよね。

家賃収入だと減価償却費の扱い方で、利益や手残りが変わります。

売却では譲渡所得の税率が低い５年後以降に売却しようという方も多いと思います。

今回のテーマは消費税です。

早速、皆様に質問です！

Ｑ１．消費税を負担するのは「消費者」である

Ｑ２．赤字の事業者は消費税が免税される

：

答えはいずれもＮＯです。

：

「Ａ１．消費税を負担するのは「事業者」です」

第二法人税とも言われます。消費者に負担義務があると思っている方が多いのではないでしょうか？

「Ａ２．消費税は赤字でも納税が必要です」

利益に関わらず、価格の１０／１１０を納税するだけです（仕入税額控除は適用されます）。後で詳しく説明します！

消費税の表示

お店の価格表示が「本体価格＋税」方式で記載されている場合が多いですが、あれが紛らわしいですよね。

本体価格５００円＋税５０円で税込５５０円という表記の場合、価格とは別に消費者が税を５０円支払う（事業者に預ける）ってイメージになりますよね。

この５５０円を税込表示や総額表示、５００円を税抜表示と言ったりします。

こう書かれると「本体価格」が事業者の設定する価格で、別途消費税を私達消費者が事業者に預けている感覚になるんですよね。

ですが、この価格は５００円ではなく５５０円なのです。

本体価格＋税という表記は、販売側の原価構造を表しているだけという訳です。

さらに混乱するのが会計です。

会計って税込or税抜を選べるのですが、調査によるとほとんどの事業者が税抜方式を採用しているらしいです。

私達の法人も税抜方式です。

例えば、所有地に３，３００万円の建物を建てたとき、税抜方式だと消費税は別途扱われて、帳簿上の固定資産（建物）は３，０００万円になります。

この帳簿上の固定資産（建物）３，０００万円が、小売店の本体価格のように見えてしまうのです。

紛らわしいです（汗）。

まとめると、本体価格＋税の表記は原価構造の表示であり、税込表示（総額表示）が価格です。

ですから、じ・つ・は、消費税には巷で言われるような預かり金はありません。

マスコミもミスリードしている場合があります。

INVOICE制度

ここでインボイス制度の話です。

売上１千万円以下の事業者は免税事業者を選べます。

ここで消費税が預かり金だという誤解から生まれたのが益税です。

消費者から預かった

消費税を納税しなくても良いの！？

消費税を利益に出来るの！？

という勘違いからできた言葉です。

１０月から本制度が始まると（不動産賃貸業は別として）免税事業者の多くがIＮＶＯＩＣＥ制度対応で課税事業者になるでしょう。

政府の資料によると、全業種平均の免税事業者の平均売上高は年間５５０万円、利益は１３０万円程度です。

ＩＮＶＯＩＣＥ制度が始まるとこの利益１３０万円の１０％が課税により減る事になります。

けっこう大変な事になるなと思います。

不動産賃貸業（大家業）

消費税が非課税とされているものは幾つもありますが、ご存じの通り今では家賃も非課税です。

駐車場代も幾つかの条件を満たすと非課税になります。

今年の１０月からＩＮＶＯＩＣＥ制度が始まっても、多くの不動産投資家の方は免税事業者のままでしょう。

１千万円以上で物件を売却すると課税事業者になります。課税事業者で売却すると消費税の納税義務が発生します。私達も今年の決算で納税します。

不動産投資家で消費税の納税と向き合うのは、課税法人での物件の売却時でしょう。確かにこれは、予定納税もあり頭が痛いです（汗）。

ですが家賃収入が非課税なのは、大きなメリットだと思うのです。

消費税というのは滞納が多い税です。

赤字でも納税義務があるからです。

言い換えると、利益に課税されるのではなく、仕入れ税額控除済の価格、更に言い換えると、利益＋非課税仕入（人件費など）に課税されるからです。

不動産投資家は賃料収入が１千万円を超えていても、消費税の納税義務のない家賃を扱っています。

余談ですが、楽待相談室ではこれを誤解した質問者が何人もいました。

今までは身近に売上１千万円以下の免税事業者もいたでしょうから、家賃が非課税なことのありがたみが薄かったかもしれません。

１０月からＩＮＶＯＩＣＥ制度が始まると、非課税売上のありがたみを実感するだろうと思います。

私が作った制度でもないのに、偉そうに言って恐縮です（汗）

実際に小さい事業者は、消費税を価格転嫁できない場合もあるようです。

また消費税の計算が始まると確定申告ＤＩＹを断念する方も出るのでは？と思うほど、消費税の確定申告は面倒に見えます。

申告書を見てそう思っているだけで、アプリやソフトが計算してくれるので、実は難しくないのかもしれませんが、帳票を読み解くのも複雑怪奇です。

免税事業者はこんな所でも恩恵があります。

なので結論は、タイトル通りこうです。

不動産賃貸業は最強！（消費税はね）

特に10月からは実感するかもしれません！

 

最後までお読み頂きありがとうございました！

 

今回のコラムは如何だったでしょうか？

私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。

我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

―以上です―