おはようございます！地主の婿養子大家です！

 

入居付け

 

繁忙期に入りましたが、読者の皆さんは入居付けの塩梅はいかがでしょうか？

楽待村の皆さんはかなり入居率が高い印象があるのできっと皆さんも良い状況だと推察します。

私も、年始昨年からの繰り越しとなってしまった空室が退去予定も含めると8件ありました。（空室7件予定1件）

年始にスタートダッシュ切れる準備はしっかりとやってきたつもりだったので不安はありませんでしたが、年始からそこそこ勢いよく空室を埋める事が出来て、上記8件は6件埋まり、新たに空室予定が3件出てきたおで現在は4件との戦いとなっております。汗

最近は、

規模も大きくなり、空室一つ一つに掛けることの出来る労力と時間問題の壁とぶつかってもいまして、

極力、

省エネ入居付けを目指して

います。汗

 

そんな中で、今回決まった案件には、それぞれ案件の特徴があったので、それらについては別のコラムで、

効果的な募集先

をテーマに来月にでもコラムにしてみたいと思います。

 

今日は、

上記の内の1件の申し込みで初めての経験をしたので共有したいと思います。

 

構成は

１．昨年購入したアパート

２．案内が入ったのはどこから？

３．申込が取れた理由

４．本件の教訓

以上で書いて参ります。

１．昨年購入したアパート

年末に購入引渡を終えた築17年の木造アパートですが、引渡時に空室が1部屋ありましたので募集をしておりました。

物件のスペックは

＜物件スペック＞

■エリア：横浜市

■駅徒歩：10分程度

■購入額：9,000万円

■築年数：17年

■構　造：木造アパート

■想定利回：約10％

 

単身用１Kの23㎡

いわゆる

何の変哲もない普通の物件

です。

 

２．案内が入ったのはどこから？

新しく物件を購入し、自主管理する場合には、重要になってくるのが営業活動ですよね。

来月書くことにした、効果的な募集先に繋がる部分がありますが、自主管理大家として20年近く大家やっているとなんとな～く経験から来る、

賃貸仲介の得手不得手

が見えてきます。

これまではローラー作戦で駅前の不動産屋に回って募集をお願いしていたりしましたが、

惰性で営業をかけるのは辞めて

物件に合った営業の強弱をつける

ことを意識しました。

 

その中で店舗に赴き、社長兼店長や営業マンと色々世間話をして、

ウマが合いそうな店舗

には十分時間を費やして物件の説明をしました。

 

全部で10社ほどまわり、既存の別エリアの店舗を含めると20店舗以上の募集先になりましたが、

なんとなく、

決めてくれそうな店舗

な予感がしていた先から2件目の案内が入りました。

 

私自身売買ではありますが、仲介の経験がある身としては、

仲介営業の理想の最終形態って何かというと、

どんな物件でも客付け出来る営業力

に行き着くんですよね。

勿論、妥当な金額や運の要素もありますが、

そこには

必ずコツみたいなもの

があってしっかりと労力を掛ければ決められる。

 

一般媒介の場合、その労力が他社付けで無駄に終わる可能性もありますが、ある程度店舗の力がついてくると、そんな競争の中でも、まわりよりも先んじて契約をもぎ取る店舗は数社に絞られて来たりしませんか。

一般媒介なのに、

決めてくれる仲介が結構偏っている感じ

です。

 

この偏りを見極める事が結構安定稼働に影響を及ぼすなあと経験上感じるのでした。

 

３．申込が取れた理由

店舗に営業に赴いた時に、社長兼店長から

「絶対うちで決められるように頑張ります！」

という言葉を頂き、翌日には室内写真を撮りネット掲載もしてくださっていました。

結果的には、

その仲介さんが2件目の案内で決めてくれたのですが、12月中旬に引渡しを受けてから案内はこの2件だけでした。

従って、

私が営業時に持った感覚とこの仲介会社がもたらした結果は私の中では成果そのものだったわけですが、

申込が取れた理由は別にありました。

案内に連れて行ってくれたのは新米の営業さんで、初めての案内くらいな感じでした。

結果から言うと、

申込が取れた理由は、

お掃除のおばさん

でした。

 

案内時、入居希望者が物件について営業に質問してもすぐにレスポンス出来ないところ、お外でお掃除作業をしていたフィリピン人の女性を入居者だと勘違いしたようで、色々と質問をされたそうです。

そこで、その女性は

「ワタシ、入居者じゃないから良くワカリマセン。でも、ここの大家さんは物凄く良い人だから安心ですよ。」

と答えたそうです。

 

この方、

私のコラムをずっと読まれている方はご記憶にあると思いますが、別の物件の元入居者の方です。

数年前に退去されたのですが、退去理由が経済的な理由だった事もあって、それから

・物件の日常清掃

・ハウスクリーニング

を彼女は車を持たないので、お願い出来る物件でお願いしています。

 

腕は決して一流のプロとは違いますし、時間もかかりますが、

物凄く熱心で、クリーニングは時間が足りなければ2日間かけて自分が納得できるまで綺麗にしてくれます。

私もこの方のこの人柄を見込んで仕事を依頼するようになったわけでしたが、

彼女からは物凄く感謝され

ています。

 

そんな人柄の彼女の口からリップサービスではない心からの言葉が入居希望者さんに響いたのだろうと思います。

彼女曰く、

色々と質問されていたけどそれを聞いたらなんか納得されたようで切り上げて帰られたとの報告を事前にショートメッセージで受けていました。

 

自分の知らぬところでも、

自分の行いというものは必ずどこかで還ってくるのだなあ

と感じたのでした。

 

彼女からのメッセージを受けて、仲介さんからの連絡を受ける前に、多分申込になるだろうという確信みたいな、

温かい気持ち

になりました。

４．本件の教訓

先日、別の入居者さんから

「お母さんが単身用の部屋をその入居者さんの物件の近くで探していて、大家さんの他の物件空いていたりしませんか。母親一人なので、心配ですが、大家さんなら安心だと思ってご相談させて頂きました。」

と連絡がありました。

残念ながらその物件の周辺に単身物件を取り扱っていなかったので、ごめんなさいしましたが、この件でもすごく

温かい気持ち

を貰いました。

 

投資家さんや兼業大家さんにとっては、あまりご経験のない事だったり、入居者との一定の距離を保つようにされている方も多いと思いますのであくまで専業自主管理大家である地主の婿養子大家の一体験でしかありませんが、

日々の運営というのは凄く単純で

時には苦情もありストレスになり

どんなに良くしてもいつかは入居者は出ていくもの

です。

 

でも、このような経験一つ一つが糧となって、自身をより良い大家へと導いてくれるような感覚を覚えます。

そして、

このような入居者からの『お返し』は、

私の入居者さんへの行動一つ一つの結果であり、

自身の鏡のようなもの

なのだろうと感じます。

 

誤解を招くのは嫌なので先に弁解をしておきますが、

私は

日々の生活において、感謝やら善人を装うようなタイプの人間であはありません。むしろ、その逆とはいきませんが目には目をタイプです。

ただ何かあった時に、

単純愚直に

相手の立場になって考えるように

努力して心がけるようにしているだけです。

 

世の中の大家にどれくらい退去していく入居者との縁を繋ぎとめる大家がいるでしょうか？

 

昔、姉が住んだアパートに数年後に妹が入った事がありましたが、その時も親御さんとお姉さんからの推薦がありました。

大家冥利に尽きます！！

 

これらの出来事は全て

私の大家としての

日々の運営の中での小さな事の積み重ね

でしかなく、一事が万事という大好きな言葉の良い側の捉え方です。

 

そんな温かい気持ちになれた出来事だったので共有してみました。

 

皆さんの温かい出来事自慢をコメントにてお待ちしております！笑

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。m(__)m