前回の反省

前回のコラム「2023年の目標について」では、今年何するのかの簡単な計画を紹介しました。

いま取り組んでいることとして、

・ビジネスホテル買取

・民泊物件の再生

・宅建業者としての拡大

・放課後等デイサービス開業

などなどやるべきことが目白押しです。

まあ実際は、社員に投げていることも多く、私自身はサラリーマンの時より忙しくないのが実情ですが、今後もどんどんせめて行きたいところです。

そんな私ですが、一番の鍵となっているのは、ビジネスホテルの融資のです。

37室のビジネスホテル（滋賀県某所・金額非公開）へ買付を入れました。

運営はしばらくは現所有者が行いますが、近い将来私が引き継ぐ形で、ホテルの経営者となる見込みです。

すごく夢がある話ですが、一つ大きな問題があります。

融資特約なし

問題はタイトル通りの融資特約なしです。

購入希望者が4人おり、売主様との面談の結果、ぜひ私にとなったのですが、ほかの3名は融資特約なしで買うといっているので、私も特約なしで買付入れてほしいという仲介会社からお願いされてしまい、ここは勝負せなあかんと思い突撃してしまいました。

簡単なスペックなスペックを紹介しますと

・立地　滋賀県某所駅徒歩3分

・土地　73坪　

・建物　築22年RC　265坪　37室（シングル24室、ダブル5室、ツイン4室、その他4室）

という感じです。

まあスペックみたら想像つくと思いますが、億越えです。（価格は非公開）。

契約は12月30日に行いましたが、手付金で5％入れています。

決済期限は3月末です。

つまり決済出来なければ、手付金がなくなり、あべしです。

心労がたたり、夜しか寝れませんｗ

なぜ融資が通ると思ったのか。

滋賀の某信金へ申し込みました。

当然融資が通ると思ったから突撃しています。

理由は何個かあります。

①すでに取引がある。

創業融資を受けている。

昨年レオパレスや区分マンション転売などでのプロジェクト融資などで付き合いがあります。

両方とも売却に成功し、一定の利益が出ましたが、売却したことにより融資残高が創業融資の1000万円（残債は750万円ぐらい）まで減少しています。そのためまだまだ借り入れ余力があると思います。

②決算書的にはいける。

購入予定の法人は3期目で2期連続黒字です。

ビジネスホテルの購入後の債務償還年数＆自己資本比率を考慮しても、まだ財務的に大丈夫だと思っています。

③ビジネスホテルのメインバンク

現在の売主様との付き合いがあるメインバンクです。そのため、ホテル運営会社の過去も含めた売上利益を把握しております。

現在ホテルはコロナ禍にもかかわらず前期は黒字です。

これらの3つのことから支店の反応はよくいけそうな感じでした。

そのため申請額は欲張って、仲介手数料と登記費用も入れ込んだオーバーローンでずうずうしくも申請し、ひとまずは、本部に通してもらうことに成功しました。

融資の結果

億越えのため支店決済が出来ず経営会議の判断となりました。

その結果無事融資承認が下りましたが・・・

大幅減額です泣

金利もいまいちです汗

・融資金額　頭金3000万円あべし

・金利　2％

・年数　24年　法定耐用年数より1年少ない。

となりました。

融資の3要素（勝手に定義）が大事なポイントですが、すべてでいまいちです泣

特に頭金3000万円はヤバいです。

ホテルという特殊物件であること・今後の売り上げの見通しが厳しいのではという懸念があり、担保評価額に掛値がかなり入ってしまったとのことです。

ぶっちゃけいま3000万円ないです。

冷静に考えると見切り発車で金ないのにホテル買うとか頭おかしいかもです。

まとめ

融資はなんとか通りましたが、かなり危機的な状況です。

在庫の売却を頑張るなどのなんとかしてくるしかありません。

緊急事態宣言を発令します！