内本です。千葉（松戸）で100室以上を自主管理する専業大家です。

先日のコラムで少額短期保険（火災保険）の代理店になる方法を書きました。既に財務局の登録も完了し、少額短期保険（火災保険）の代理店になりました。現在所有物件100戸以上の保険申込手続き中です。

私の申し込んだ保険会社では年払い（2年分前納）だとメールでQRコードを送り手続きできるようですが、月払いだと紙の申込書での処理になり大変です。。

 

先日関東で最低気温が氷点下4度位になりましたが、皆さんの物件では水道管凍結など大丈夫でしたか。

うちは事前に入居者様全員に水道管凍結防止方法を連絡しており、特にトラブルはなかったです。来週も氷点下になる場合、事前に対策予定です。

↓5年前の杉戸物件の様子（給水管が凍結して断水しました）

賃貸物件（入退去）の繁忙期ですが、うちは今春は退去予定は2件だけです。既に入居者が決まっており全棟満室です。

時間があってコラムを書きます。が、自分の書きたい事よりも大家さんからの質問に回答した方がニーズがありそうです。

ジモティ等での客付けの質問と「法人から個人に資金を移すにはどうしたら良いか」と知人大家さんから質問がありました。なので、書ける範囲で回答します。他にもアイデアがあればぜひ教えて下さい！

 

本日の構成

１．知人大家さんの質問「ジモティーでの客付け」

２．知人大家さんの質問「法人から個人に資金を移したい」

３．資金移動について回答とやりとり

４．私の場合と一般的な方法

以上で書いていきます。

１．質問「ジモティーでの客付け」

質問：（※個人が特定されないよう多少内容を変えています）

私は、首都圏に百数十室の１Kを保有しています。コロナ以降東京の１Ｋは苦戦をしています。

勉強会では有益な情報を教えていただき、ありがとうございます。

その中で、ジモティーを使った入居者募集の話は目からうろこでした。私は新規客付けは、仲介業者にお願いしています。

退去時の出費と新規客付け時の出費が痛い出費です。できるだけ出費を減らしたいので、非常に興味深い情報でした。ジモティーを活用しての募集について質問です。

①ジモティーから内見の募集が入った場合、内見の立会い自体も大家が行うのでしょうか、それとも他の業者にお願いされますか。

⇒自分で案内します。実際に現地に行くのは2割位です。
ほぼ全物件を電子錠にしており、暗証番号で解錠可能です。

現地に行かない場合は、現地から電話をもらって暗唱番号を伝え、電話しながら内見してもらいます。（リスクはありますが、暗唱番号は変更できますので）

 

②内見と同時に保証会社の審査を行うとおっしゃられていました。が、内見前の状況で保証会社に提出する内見者個人の情報が得られる、という事でしょうか。

⇒半分近くが内見前に申込書を提出してもらって審査を進めます。審査を通ってから内見する、という人がいるためです。
申込書に個人情報を記載いただいて保証会社に提出します。

最近保証会社でよく利用する3社のうちA社とB社はシステムが電子化されました。入居者様の電話番号がわかれば、携帯ショートメッセージを送り保証会社審査や契約も完結できます。昔のように手書きで申込書を書いたり、FAXで書類を送ったりという細かい作業が不要です。

すみません、勉強会で言うのを忘れていました・・。

 

③内本さんは新規入居者の半分以上ジモティーやウチコミで客付けされているとの事でした。私もウチコミは使っていますが反響がありません。

反響が多い方（閲覧数の多い方）の掲載内容を参考にするのが良いとの事ですが、そこまでヒット率があがるものですか。もしそうならジモティーやウチコミの活用方法を見直そうと思います。

⇒掲載内容（写真や紹介の仕方）の工夫次第ではないですか。物件探しされている方の目線で訴求できる内容を掲載されたら良いと思います。

簡単な回答で恐縮です。また、気になることがあれば質問してください。

２．質問「法人から個人へ資金を移したい」

法人から個人に？

質問：私は現在、不動産法人4社+個人でアパマン運営を行っています。 （法人1社につき1棟所有）

以前はサラリーマン大家だったため、全法人から、役員報酬などを一切受け取っていないです。そのため法人の売上げは、個人のお金として全く使えない状況です。

法人にお金がたまっていくだけで、法人に対し私はただ働きしているようなものです。当初法人で購入したときは、法人のお金も個人で使えるものだと思っていました。

ですので、法人の利益の一部を個人に移行することを考えています。 

サラリーマンを卒業し、現在は専業大家として活動しています。今後は、4法人から個人にお金を流したいと思います。

その場合、下記形態を考えていますが、それが良い形なのかわかりません。アドバイスもしくは、考え方だけでも教えていただけると助かります。

■個人：個人で持っているアパマンの収入を個人で利用 　

■法人1：役員報酬として個人に移行（社会保険も法人１で加入する） 　

法人２・３・４：配当など何らかの形で個人に移行 　

３．資金移動の回答とやりとり

回答：1法人につき1棟所有されているのですね。

私の場合は法人から個人に役員報酬を出しています。賃貸経営や税務などで困っている事があるようですね。 不動産投資や賃貸経営について体系的に学べる講座（勉強会）があるので、参加されたらいかがでしょうか。

質問：講座に興味あります。ご紹介ありがとうございます。
今一番の悩みは、どのような方法で複数法人から個人にいくらお金を移動するのが良いかを悩んでいます。

移動方法と移動によるお金の流れ（個人と法人の税金など）をどうすればよいかわからない中で、日々の作業に忙殺されている状態です。

法人から個人へお金を移す方法の概要なども学べるとうれしいです。

税務も含めて学べる講座や書籍などの情報をいただければ幸いです。

税務処理の概要を理解したうえで、法人から個人にお金の移動を行いたいです。（税金がどれぐらいかかるかなど）

　最終的には、税理士に相談しますが、税理士も忙しいので、自分でも概要レベルは理解してから相談したいと思います。

回答：

講座等で法人化の方法など税務の一般的な事は学べます。

通常は法人から個人へ役員報酬を出す方法になると思います。最初に役員報酬の金額を決める必要があります。

注意点としては一度役員報酬の金額を設定したらその期1年間変えられないです。期の途中で増額した場合、増えた分は損金にできないです。あまり高額にすると社会保険の金額も高額になります。

　1期終わられていたら、利益の額も見えてくるので、シミュレーションして役員報酬額を決められたらよいのではないですか。

 

税理士さんに聞かれて、ある程度の提案（月額いくらぐらいの役員報酬か）は回答がもらえるはずです。が、自分で金額を決めて下さい、と言われるかと思います。役員報酬の考え方は人それぞれですので。

４．私の場合と一般的な回答

役員報酬

私の場合は役員報酬を月額15万円に設定しています。

当初はそれで良かったのですが、今はだいぶ利益がでているので、もう少し増やそうか悩んでいます。

が、増やせば社会保険（厚生年金や健康保険）の金額も増えるので、ほどよい金額に設定されるのをおすすめします。

非常勤役員の報酬

一般的に非常勤役員の役員報酬には社会保険料がかかりません。

家族がいる場合は、例えば親や奥さんやお子さんを非常勤役員にして、月額数万円レベルの報酬を払う手もあります。（年間で103万円など一定のラインを超えると扶養家族にできないので注意）※確定申告が必要です

法人が複数あれば、自分の両親、配偶者の両親、兄弟姉妹、お子さんなど親族に非常勤役員になってもらい、報酬を出されたらいかがでしょうか。出した報酬を自分に戻してもらえるかは不明ですが（親孝行にはなります）。

役員を追加する場合、法務局への申請が必要ですが、「会社設立ひとりでできるもん」などを活用すれば簡単に申請書類を作成可能です。

事務所の賃料

個人の物件に法人登記されている場合は、法人から個人へ家賃として賃料をとれます。都心ファミリー物件であれば、近隣相場並みの賃料（月額15万-30万円）がとれます。

講師料など

例えば私の場合、講座の講師やセミナー講師をする場合があります。（準備が大変で、あまり引き受けていませんが）

講師料としてそれなりの金額を個人に支給できます。

※個人で受領する場合は支払調書が必要

資格手当

例えば不動産賃貸業で宅建士などの資格を保有されていたら、資格手当として月2-3万円支給できそうです（賃貸契約書を作成して契約締結する等、事業に必要な業務を実施している場合）。

少額短期保険募集人資格を保有して保険代理店をやっていたら、月1-2万円位支給できそうな気はします。事業に必須の資格ですので。

※役員の場合は課税対象になります

法人への貸付

例えば個人から法人に1千万円なり2千万円なりの資金を貸し付けている場合、貸付金利子として年間で１％程度もらっても説明がつきます。

あ、年利１％は安すぎで、年利3.6%（月0.3％）程度に設定しても良いかもしれません。

旅費規程

物件巡回や物件調査に行った場合の交通費とともに、3時間以上の出張なら日当で500円とか、日帰り往復150km以上なら追加で1000円など、旅費規程を決めています。数が積み重なると結構な金額になります。

外注費

頂いたコメントでなるほどと思いましたが、外注費（例：コンサルティング費）で支給する方法があります。

 

皆さんいろいろ工夫されているようで勉強になります。

以上、一般的な回答になりますが、何かひとつでも参考になれば幸いです。（細かい税務上の内容は税理士の先生に確認をお願いします）

引き続きよろしくお願いいたします。