融資審査方法

これは私はかなり深く研究しているつもりです

なぜか？
でいえば、物件選定時点で、どこの銀行で大体幾らどういう条件で出るか、わからないと、スピーディにスクリーニングできないからです。買付入れると決めてからの、心理的な不安の解消にもなります

■銀行融資基準について

・私に総額で幾らまでなら貸せる感じなのか
・どういう物件なら、どのくらいの条件で出せるのか
・融資不可物件はあるか
・築年数の兼ね合い、期間伸ばせる条件

などなどの基本的なことから、
特に最も重要な

「額がどこまで伸びるか？」

については、具体的に自分でも概算計算できるぐらい詳しく根掘り葉掘り計算方法を聞いています

例えば、賃料は年率○％の下落を入れて、金利は○％迄上げた状態で組んだシミュレーションで、35カ年CFが黒字になるように計算する、とか、全体を７０％ストレスで計算します、とか、特にCFのストレス計算に関する部分を大事にしています（まず、ここで融資額のCAPが決まる場合が多いためです）。積算値を出す場合も、すべての銀行が路線価をそのまま使っているわけでは有りませんので、各行独自ルールがありますし、建物評価も㎡○○万円と具体的な設定があったりします。CF計算方法も積算評価方法も概念こそ共通していても、実際の細かい部分は三者三様です

融資期間についても、単に残存耐用年数（もしくはその＋10年など）だとか木造の場合に劣化等級があれば云々、というような基本的な考え方だけでなく、行内の独自ルールで、土地面積○○㎡以下の場合には○○年までしか出さない、とか、商業用途は○○年がMAXで例外はない、とか、細かい定めがあったりする、この辺も全部しっかりと把握しておきます

こういった事を、エクセルのシミュレーション表で組んでまして、自分査定がある程度出来るようにしています（実際、これ使って感覚掴むってのもありますが、どちらかといえば聞いたこと忘れちゃうので、シミュレーションとして作っておく、銀行の審査方法とか変わったらこのデータをupdateしよう！の意味合いが強いです）

目指せ自分で審査額出せる笑

そのくらいの気持ち持ってます

■ちなみに余談ではありますが

雑に銀行に「これどのくらい出ます？」って聞く場合に、やはり出来る限り詳細にコストが出た内容で渡したほうが、よりまともな回答が得られます。これ、銀行によって運用は違うと思うのですが、たとえば固都税や火災保険料を送らずに試算させると、不明な費用項目はザックリ保守的な既定値でシミュレーションする、というふうにやっちゃったりする場合もあるようです（そうすると、本来よりも高いコストで勝手に試算され、思ったよりも融資額が伸びない回答が来たりする）。本当に細かい話ですが、火災保険なんかは何年でどういう条件（地震ありなしとか）でってので、だいぶ金額も変わりますし、リアルな部分を明確に提示したほうが正確になります。適当な情報で投げて、適当な情報が返ってきて「意外に融資でないな。諦めよう」っていうのはもったいないですからね

■自分が思っていたのと違った回答が来たら…

銀行に打診したら思ったほど額が伸びなかった

そういう事はあります
ただ、後学のために、何故伸びなかったのか、理由を出来る限り詳細に聞き出すことが、次の選定に役立つと思います。当然、自分の見積もりには想定していなかった、何か理由が明確にあるはずです。精度向上にはこの繰り返しですし、銀行担当者さんとの間でのズレを埋めていく作業にもなります。そして、いたずらに融資が思うように出ないような物件をバンバン打診されても銀行担当者さんも疲れちゃいますから、ある程度、依頼側も「これなら行ける」の精度があったほうが、お互い無駄打ちが減りますから、上手く付き合っていけると思うのですよね

総論、
銀行融資審査方法を熟知するべき！と思ってます