おはようございます。

しげお＠です。

 

前回のコラムに続き、第二弾です。

今買えないと、”周回遅れ”になるかもしれないと真逆のことを書いてみます。

 

ざっと全体価格は上がっていても、スポットで見れば手頃な物件はまだあります。プレイヤーが増えれば良い物件を取得できる確率は下がり、今後２、３年経過して相場が下がったとしてもプレイヤー数が増えるんじゃないかと思います。

※このプレイヤーが増える肌間としては、今の若い層が、副業当たり前、投資当たり前という感覚を持っているだろうという勝手な推測です。

 

・今の物件が買えない”かもしれない”

今の不動産市場は価格が高い！！と言われますが、数年前も「今は高いぞ」「オリンピックが終わるまで」なんて言われてました。

都内新築アパートの利回りが７％を切って、「こんな利回りの物件買うの？」と買うのを控えた方がいます。結局、その時に買っていた人は物件購入から５年間経過して”長期譲渡”になり、今売却をしたら・・・こんな感じです↓↓

 

□価格：１億円

□利回り７％（年間賃料７００万円）

→５年間で賃料収入３，５００万円

□利回り５．５％で売却として、約１２，５００万円

■３，５００万円の家賃＋利益２，５００万円（税金や空室やその他諸々除外、利益のイメージ、実際はもっと少ない）＝６，０００万円！！！

 

たった５年です。新築で購入すれば、物件維持管理にお金がかかることが少なく、満室維持ならやることは殆どありません。すごくない？💦

 

時間と時期が味方してくれたことでこんなことが起こります。当時勇気を持って挑戦した人だからこそ、得ることが出来た利益です。勇気の無い評論家風な人は、「今は高い～、オリンピック～、もうすぐ～、様子見～」と今は今で高い高い言います。本屋に並んでいる本だって、コロッと変わります。←これが仕事だから仕方ない。

 

・今より価格が下がれば狙う人が増える

今買えない人（正確には買う物件を見つけられない、見つけるために動かない人）が、全体相場が下がったときに買えるのかという疑問。「もう少し安くなるのでは？」とネットニュースに揺られ、時期様子見で期間経過、年単位で購入を見送ったり。若しくは割安な時期に参入したのに恩恵を受けていない物件を買ってしまったり・・・（今の相場でも十分見つかるような物件）。そして、あのとき買っておけば～の悔やみ。

 

不動産を購入する人は、基本的に属性が整っている方が多いです。既に資産が安定している方等は、物件が１割２割高くても、返済が出来て、維持管理が出来れば買えてしまう。自己資金を払おうと思えば出せる、お金がある。これから購入する不動産に依存していません。

新規参入、ゼロベースで市場に参加すること自体、今の時期に限らず、過去の融資じゃぶ期であっても軽い参加は難しく、属性が強いなどが無い限り、多少草っ原を泥だらけになりながら進まないと前に行けないと思っています。😵😵

 

・物件価格を上げている正体

バブルやリーマンを実際に経験していない”若い免許番号”の不動産屋、投資家、海外マネーが相場を底上げしている気がします。根拠は何となくです💦

痛い思いをしないと「まだいける、まだいける、まだ買う人がいる」って崖にむけて・・・転売系の方々は買わなければ売上の種が無いため、１０件買って、たとえ内２件が赤字でも、売上を上げることが１つの評価に繋がるため、積極的に買っていきます。

 

景気で安い高いを判断して、”時期”で物件購入を決めるのも１つですが、”時期”に依存すると”時期“に裏切られる可能性があります。運要素です。”時期”を見極めつつ、その時期に適切な物件を購入できたら・・・”時期”と”時間”が味方してくれます😄

 

定性的なコラムになりました。最後は定量的に終わります！

 

☑　図面を１００枚研究しましょう。図面上でわからない用語を無くしましょう。

☑　物件を１００件見に行きましょう。実際に見て、どこを修繕する必要があるのか書き込みましょう。

 

きっと、これだけやると・・・やればやるほどわからなくなります。ゴールが遠く感じます。この”わからない”からがスタートです！

まずは、”やればやるほど、わからない”状態になりましょう＼(^_^)／