おはようございます。

しげお@です。

2月、コラム連発です！🙇沢山のコメント有り難うございます。

 

今日のコラムでは、私の大家１年目〜３年目までの道のりを書きます。

初心者丸出しですが、少しでも参考になれば嬉しいです！😄

 

・20代後半で初🎉大家さん

アパート購入２，６００万円

※経費込（ローン費用、登記、取得税オール含）

利回り12%半ば、耐用年数切れ新耐震、神奈川ローサイド店舗兼。

借入金利4.2% ←！？💦

 

属性的強さ無し・自己資金無し・実家力無し！

借入条件はこんなものです。年収が四桁に到達していれば違ったでしょう。当時の私は全く手が届きません・・汗😓金利が高くても、とりあえず1棟欲しかったのです。

 

・初アパ購入～１年数ヶ月間の動き

動きは無し。驚くほど無し！

家賃通帳キャッシュカードを封印。ひたすら貯める。アパートにかかる経費はリーマン給与から出す。ひたすら家賃を貯める。給与からも少し貯める。

子育てが始まり、矢印が自分から家族に向きます。人生で一番浪費をしなかったと思います。ツマラナカッタ？と言われると、毎日仕事、帰ったら家事育児、不動産の勉強をして、そんなこと考える暇がなかったです。

 

・大家さん２年目〜次の物件

①２棟目アパートの購入

諸経費含めて４，０００万円以下

利回り10％半ば、耐用年数切れ、ローカル駅近、ハウスメーカーです。

借入金利３.９%←！？！？

これ、金利が下がったのでは無く、団信ケチったんです💦前回と同じ金利です。

 

貯めたお金を全投入、物件価格の２割〜払いました。（自己資金２割が融資条件でした。）我が家の貯金が無くなります。ギリギリ支払うことが出来ました。・・・妻に貯金がなくなったことを言えませんでした。

今振り返れば、金融機関をもっと回ればよかったと思います。

 

②区分マンション購入

その年には、区分マンションも購入しました。オーナーチェンジ、新耐震基準、ファミリー間取り。利回り１４%、こちらは賃貸中。3年間頑張ってくれています！！😄途中で賃料アップしました。

 

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このあたりで賃貸経営が安定します。

返済や固定資産税等は、「１棟目のアパート収入」で賄います。2棟目＋区分マンションの家賃が貯まります。目先ではありますが、毎月３０〜４０万円が貯まっていくのは嬉しかったです。車が欲しくなったけど我慢、もう少し我慢。（でも、途中で買う・・）

 

・大家さん３年目〜高利回り道

戸建てに目覚めます。

 

100、200万円〜で戸建てを買いました。地方高利回り物件の購入を考えましたが、自分がわからないエリアで勝負をして損をすれば、自分に言い訳をしそうなので、自分が知っているエリア（どレッドオーシャン）でエリアを限って攻める戦法を取ります。

エリアを絞ると瞬発力が違います。事前に地域調査を行い、この丁目、この住所でいくらなら購入しようと決めます。

 

×）物件が出現→地域相場を調べる→買付け申込み

○）地域相場を調べる→物件が出現→買付け申込み

 

途中、１件見誤って買いました。自分で決めたエリアから500メートル離れていました。欲しいが勝り買いましたが後悔。それは損無く売って回避ができました。セーフ！！

 

購入した戸建、負けた戸建買付けは現金スピード勝負でした。現金消費が激しすぎて、これは正しい不動産投資なのか悩みます。貯まる→減る→貯まる→減るの繰り返しです。自己資金回収率が悪く、レバの良さを感じます。

 

３年目の終わりに滑り込みで築古アパートを買います。オンボロでした・・・。

この物件は戸建再生で得た知識があったから購入することができました。2ヶ月かけて外装・内装大幅なリノベーションを行います。物件は現金購入、リフォーム代は融資を受けました。長期保有のためリフォームを奮発しました。物件価格の２倍以上リフォーム代がかかっています。

 

（３年目の支払い状況）

・ローン返済・経費等は、１棟目のアパートと区分マンションの家賃で払います。２棟目＋戸建＋３棟目の家賃を貯金します💰💰

・アパート２棟の金利交渉を行います。どちらも２%半ばに下がりました。

・借入総額（残債）５，０００万円＋公庫５００万円＝５，５００万円

残債の割に家賃が増えてきました。石橋叩きすぎ感があります。笑

 

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いかがでしたでしょうか😄

初めてアパートを買って、３年間経過するまでの動きでした。振り返りで良かった点は「家賃に手をつけなかった」です。子供が産まれてしんどい時期でしたが、あのとき我慢をしたから今があります。今は有りがたく家賃の恩恵を受けています。

 

私はコツコツ型の賃貸経営です。レバ派の方には物足りない内容だと思いますが、参考になれば幸いです😄今日は以上です。