№54、繁忙期に向けての募集依頼・前編

　～このコラムはサラリーマン兼業大家が58歳で退職後、専業大家として法人化8期目を迎える私の今を綴ったコラムです。～

　こんにちは、kazu21599です。
　R５年1月、繁忙期入口で幸先よくエコーズさんでRC物件1室決まり、エイブルさんでRC物件1室2/1ご入居決まり、今のところ順調に動いています。再生物件202号も清掃中に内見が入り当日、申込となりました。
　次は再生物件104号に取り掛かろうと思ってましたが、RC物件が原状回復済募集中が2室になったので、管理会社さんからRC物件残り3室の原状回復を先にやって欲しいということになりました。

　そこで早速3室のリフォーム前のチェックをしました。

構成は
　1.RC物件1K3室原状回復のチェックと方針
　2.管理会社さんとの打ち合わせ
　3.募集中の3室の再仲介依頼
　4.原状回復後の仲介依頼

という順になります。

　1.RC物件1K3室原状回復のチェックと方針
　まずそれぞれお部屋をチェックして、設備などの交換や、どこをどんな風にリフォームするかのプランを作成します。大体1室30分から1時間くらいかかります。

①RC・B棟1K303号室…B棟302号室がご入居決まってすぐ、隣のB棟・303号室は内装屋さんにフルリフォームを依頼していました。（タバコを吸っていたのと、前のオーナーが内装をリフォームしていない状態で（エアコンは2016年製でまだ使える）天井はリフォーム後ヤニ臭が残るようであれば後から塗装予定です。内装はアクセントクロスとベースのクロスの張替え、床はフロアタイルを使おうと思います（やはり仕上りがクッションフロアより良く見える。）、あとは掃除入ってもらってから、細かな部分のDIYをしようと思います。⇒2月20日頃までに仕上げる予定です。

※リフォーム・掃除後ラッキーなことにヤニ臭はほとんどなくなっていました。

　原状回復リフォームは①内装業者さん1/27作業済②キッチン換気扇交換③キッチン灯LED管交換・紐交換・キッチン灯スプレー塗装　またはサンドペーパー磨き後ニススプレー④ヒンジシリコンスプレー
⑤キッチン取手交換6個（8.7ｃｍ）6本⑥キッチン天井照明交換⑦風呂換気扇掃除（業者さん）⑧キッチン・風呂水栓パッキンチェック・交換⑨押入れハンガー取付、長押ハンガー掛け4個取付
⑩エアコン2016年製はそのまま利用（掃除業者）⑪木部ニス塗2回（汚れはサンドペーパー手磨き）⑫外部物干し塗装・2回塗、室内干し取付
⑬洗濯機ニップル交換⑭キッチン防火板取付⑮部屋照明1個交換⑯引き戸スキマ塞ぎ（黒1cm×1cmを80cm交換）⑰右強火ガスコンロ設置⑱業者清掃1/30・31掃除済、となります。

②RC・A棟1K302号室…ここもフルリフォーム後、DIY仕上げかと思っていましたが、なんと昨年2月中にDIY部分はほとんど仕上げていました。ラッキーでした。
　原状回復リフォームの必要な部分は①内装業者さん1/27作業完了②網戸張替③水栓パッキンチェック・交換④エアコン（ダイキン2011年製）このまま使う業者掃除⑤ヒンジシリコンスプレー
⑥右強火ガスコンロ設置⑦2/7原状回復後業者清掃済⇒2月10日頃仕上り予定です。

③RC・A棟1K306号室…ここはアクセントクロスをDIYで張替え予定、あとはDIY仕上げかと思っていましたが、なんとこちらも昨年2月中にDIY部分はほとんど仕上げていました。
　このお部屋の残っている部分は①キッチン灯LED管交換（15形）・ひも交換②左強火ガスコンロ交換③シンク横ステン貼り④防火板張り⑤キッチン・風呂水栓パッキンチェック（交換）
⑥ヒンジシリコンスプレー⑦ピンポンが鳴らないチェック（交換？）

⑧木部ニス塗1回⑨アクセントクロス貼り⑩エアコン上クロス補修（エアコンは2019年製）業者掃除⑪業者清掃1/30・31掃除済
⇒2月10日頃仕上り予定です。

※フルリフォームのクロスやフロアタイルのプランは、RC・B棟302号をフルリフォームするときに作っていた別プランでやることにしました。（丁度3プラン作っていたのでそれを使いました。）

　2.管理会社さんとの打ち合わせ
　募集条件について再打ち合わせをし、他社に依頼する内容を管理会社さんと私で共有します。

①募集条件は…一般は敷0・礼0・仲介手数料1カ月+全保連保証必須（火災保険込み）+町内会費100円+前払清掃費、身元引受人（いざと言う時連絡できる方・保証人ではない）
●初期費用は家賃1カ月+仲介手数料1カ月+町内会費100円+初回保証料1/2（家賃1カ月+100円）+月額保証料1,590円（火災保険込み）+前払清掃料+入居月日割り分という形になります。

②生活保護さんは…敷1カ月・礼1カ月・仲介手数料1カ月+全保連保証必須+火災保険、保証人または身元引受1人（いざと言う時連絡できる方・保証人ではない）
※お家賃は市の生活保護者さんの家賃補助額になります。※全保連の初期保証料は審査によって違ってきます。

③エコーズさんには…RC・A棟307号を載せることにし、管理会社さんにエージェントにならないか確認を取ったところ、内見情報と交換で成約に関わらず20％の送客料発生はちょっと対応が難しいということで、エージェントは当初のいい部屋ネットさんにお願いしようということになりました。

④1室セイフティネット制度に登録する…RC・A棟103号を登録し、家賃金額は生活保護者さんの家賃補助額とし、一般の方の応募があれば、通常募集金額（生活保護家賃補助額より低い）で説明をすることにしました。
⇒当初は一般の募集金額で登録する予定でしたが（行政の説明では生活保護さんの場合、交渉の過程で市の生活保護家賃補助額に合わせるのは構わないという事でしたが）、管理会社さんが通常募集している安い金額から高くなるのは【セイフティネットで生保さんOKにして募集しているのに】説明しづらいので（高い⇒安くなるのは嫌がる方はいない）生活保護家賃での募集ということにしました。
※一般のポータル募集では生活保護さんは別途ご相談下さいということにしています。

⑤今の時期は各仲介会社さんは忙しいので…オーナーが顔を出して募集のお願いに行くのは止めておいた方がいい⇒1月に決めてもらったお部屋のお礼のお菓子と一緒に、現在募集しているお部屋のパンフや、写真情報をSDカードに入れて送ることにしました。それ以外の仲介さんには募集要項のみ送付することにしました。
●その後上記のRC・A棟306号を早めに原状回復仕上げて、再度募集のお願いをすることとし⇒RC・A棟302、RC・B棟303は完成次第順次追加で募集依頼をしようということになりました。

結果、現在募集中のRC・A棟1K103号・307号２室と築古50年再生物件1DK102号1室を第1弾の募集依頼とし⇒原状回復後A棟302号・306号、B棟303号を第2弾として募集依頼することにしました。（つづく）

※募集3室のパンフ