賃貸稼働率ってどのくらいが凄いんでしょ？

諸説あるのでよく分かりません
ただ、住宅系上場REITの平均稼働率だったり、いろんな業者さんが言うラインって97.0%以上とかでしょうか？私もこの、97.0％以上っていう水準はまぁまぁな水準だと感じています

■稼働率97.0％ってどんなレベル感なのか

【前提】
・10戸の単身用一棟マンションを想定
・平均3カ年で退去するとする

【97.0％の実際のイメージ】
10戸×12ヶ月＝120に対して、3％の空室、すなわち3.6ヶ月の空室となります。平均3カ年での退去ということでありますと、毎年おおよそ3戸は退去が発生するということになります。そうなると、1戸あたりは1.2ヶ月（36日以内）で次が埋まっている、という状態です。ちゃんと集計していませんが、私の運営物件の感覚としては「平均3カ年で退去するとする」が違和感があって、単身用はそういう話を各方面から聞くのですが、実際は5カ年はあるかなぁという風な感覚です（物件によりますが。。）。5カ年だったとすると、上記でいえば2戸が毎年退去する計算ですから、1戸あたりは1.8ヶ月（54日以内）に次が埋まってる、になりますね

以上、考えると、97.0％以上になる条件が、退去→入居が繁忙期に限らない平均で36日以内～54日以内と考えれば、安定して97.0％以上を全保有物件で維持できてる方は「結構いいかんじ」ではないでしょうか？いくつかの統計を見る限り、東京での平均募集期間は3－4ヶ月はあるようですから
※私の定義の感覚は、退去（＝賃料発生終了日）、入居（＝賃料発生日）という意味合いです

でもなんか、99.5％です！みたいな話も聞くものですから、凄いなぁと思いつつ、本当かなぁ（単にタイミングとかの話じゃなくて？本当に数年平均でそんなに出ます？？）とも思います。。もともと入居期間が長いファミリータイプで、たまたま該当年で退去がなければ稼働率100.0％ですもんね

■私？はといいますと、、

97.0％～98.5％の間ぐらいの推移です（５カ年ほどの傾向）
お恥ずかしながら空室期間長めの苦戦物件が足を引っ張っている部分もあります。結構前に１０棟こえて、今はまたさらに結構ふえてまして、戸数もだいぶ多くなったので、全室満室っていう事は、１年通年でいくことは今はまずないですね、だから100.0%って年は今はないです（棟数が少ないときはありました）

傾向でお話しますと、築浅のほうが回転が早く、古い物件で賃料帯の低い物件ほど回転が遅いです。これは入っている人の属性（っていうか性格や生活状況）の違いがあるんだと思います、また築浅の方が賃料帯高いですし、新しい物件もどんどん供給されますから、新しいの好きな人は別の新しいのに移る傾向にあるのかもしれません。古い物件は逆に賃料を下げて埋めないと稼働が確保できない、という感じの局面にならないので、安心感はあるんですけど「買ってから初めて退去した部屋」を見るのはドキドキします、一体幾ら直すのにかかる状態なのか、とか、そういうの計算していくとあんまり割に合わないと思ってげんなりする物件も中には…。あとファミリー長いですね～、私はファミリーの割合は少ないのですが、平均して１０年超えそうです…

■ただ戦略の違いもありますね

稼働率という数値一つで語るのは本来は変だとは思っています
賃料を調整して稼働重視で行くとか、ADもりもりで稼働上げるとか、あるいはその逆の考え方もあるので、一概には語れないとは思っています。私は、稼働重視派かでいえば、やや稼働重視より、です。空室は１日１日幾ら損しているみたいな気分になるので精神衛生上良くないからです

皆さんぶっちゃけ稼働率ってどんなもんですか？