こんにちは！地主の婿養子大家です！

 

賃貸仲介の得意分野

 

客付けのコラムはまだ購入していない読者層にとってはあまり人気のないものになってしまうかも知れませんが、繁忙期なので、今まさに苦戦をしている大家さんの参考になる部分があればとコラムにしておりますのでご容赦ください。m(__)m

勿論、

私がまだ購入していない読者だったとして、不動産投資を俯瞰した場合、きっと買い方がものすごく大事である事はすぐに気づくと思いますが、

同時に

そんな簡単に良い物件を安く買う

なんて事が素人に出来るわけがないことにも真剣に探せば探すほど壁にぶち当たるのではないでしょうか。

安心してください。

私も含めて、世にコラムやブログで発信している投資家が購入している物件なんて、

ほんと大した事ない物件

がほとんどです。

もし業者のレベルの高い人たちがこのコラムを読めば苦笑いすると思います。良い物件は自分たちが買って保有しているし、仲介する物件なんて買おうと思えばいつでも買えるくらいのレベルの物件ばかりなんで。。。汗

 

ただ、幸か不幸か、

賃貸市場が売買市場よりシビアでない

ので、ある意味で何とか形になっているだけの部分は往々にしてあります。

 

現実としてこうなのだから、意味の無い発言ですが、仮にこの賃貸市場がもっとシビアな時代になっていたら、もっともっと厳しい状況に陥っていたであろう投資家は多いと思います。もちろん、自分の含めて。

 

前置きが長くなりましたが、

今の時代はまだまだ

客付力をつければ！

 

買い方が不十分でも回し方でなんとかなる時代

というのが私の自論なのでした。

 

それでは参ります。

構成は、

1件目：学生向け単身１K

2件目：築古低額賃料１R

3件目：苦戦気味木造１K

4件目：ファミリータイプ①

5件目：ファミリータイプ②

6件目：ファミリータイプ③戸建

7件目：ファミリータイプ④地方

以上で実例から考察まで掘り下げます。

1件目：学生向け単身１K

■エリア：横浜市

■駅　歩：4分

■構　造：重量鉄骨造３階建て

■築年数：16年

■間取り：１Ｋ

■賃　料：72,000円

■管理費：3,000円

この物件は募集を掛けたらほぼ1週間以内にいつも決まります。遅くても2週間。仲介会社もいつも取り合いになります。立地の良い重鉄、ＲＣ単身物件は新築木造建売アパート乱立の影響を受けない感じが私にとっては魅力です。

しかしながら、大体この競争に競り勝つのは？

ここは王道。

マンモスフランチャイズの独壇場

な感じがします。

エ〇ブル

ミ〇ミニ

アパマ〇ショップ

タウ〇ハウジング

私のエリアでは特に上の2社が強いです。

2月末退去の部屋が12月には成約していました。汗

2件目：築古低額賃料１R

■エリア：横浜市

■駅　歩：9分

■構　造：重量鉄骨造３階建て

■築年数：34年

■間取り：外洗濯置場１R

■賃　料：45,000円

■管理費：3,000円

 

実は、横浜市は都会で客付け楽そうなんていうのは単なる偏見で

・エリア

・間取り

・立地

を間違える無茶苦茶苦戦する印象です。

本物件の存するエリアは、新築木造建売アパートが数年前から乱立しまくりで、単身系は赤信号気味です。

そんな中でも、立地は悪くないので需要はあるのですが、なかなか長期入居者に恵まれずに苦慮している感じです。

ここ数年で数件の募集を経験しました。

私は、エリアによっては20社以上の仲介会社に一般媒介で募集をお願いするのですが、

偶然か？

決めてくれるのはいつもハウ〇コムでした。

傾向として短期で退去につながるケースも多いですが、きっと当たりを引くこともあるだろうと信じて受け入れています。

私の独断と偏見ですが、

私のエリアでは、彼らは単身、特に低額系に強い印象があります。

 

3件目：苦戦気味木造１K

■エリア：横浜市

■駅　歩：4分

■構　造：木造２階建て

■築年数：30年

■間取り：１Ｋ

■賃　料：59,000円

■管理費：3,000円

1件目と比べ、もろに新築木造建売アパート乱立の影響を受けているアパートです。かれこれ７，８年くらいでしょうか。

市場に新築アパートの空室が残っていると決まらず、無くなるとすぐ決まる感じです。

上記で上げた、王道マンモス仲介の学生ターゲットなどはほぼほぼそっちに流れていきます。地方から1日だけの案内で申込するのでおそらくはどこでも決められるはずですが勝てません。理由は単純にＡＤが300とか500とかだからだと思います。新築が無くなると比較的すぐ決まるので結局、新築の在庫状況を把握しながら押し引きをしてきました。

しかし、

今回もそうですが、社会人で決まるケースがあります。今回は客付けは東〇コーポレーションの賃貸会社でしたが、私はそこに募集依頼はかけておらず、その会社が通したのは、

最寄りと関係の無い駅の賃貸会社

でした。

おそらく、日ごろ競っている同じ駅の仲介を通さずにあえて離れた駅の仲介を選択したのでしょうか。

念のために

最寄りでない広範囲募集に強い仲介へ依頼しておいて正解だった

申込でした。

 

4件目：ファミリータイプ①

■エリア：横浜市

■駅　歩：20分

■構　造：RC造５階建て

■築年数：3３年

■間取り：３LDK

■賃　料：124,000円

■管理費：6,000円

この物件は、大人気物件なので募集に不安は微塵もありません。

今回も退去前に申込に至りました。

ただ、

今は良くても将来ずっと安泰であるわけではなく

常に、強いパイプを模索しながら購入後の運営を心掛けています。

そんな中で、過去10室以上の入れ替わりを経験して募集すると、

比率として

この物件の入居付けに強い仲介店

がありました。

この物件は大きめのファミリータイプで子供持ち世帯がターゲットになりますが、戸建などとも似通った部分があり、ここ数年

この仲介店のやり方

に着目していました。

 

一度も自社付けでなく、他社付けのみで、他よりも早い申込を取ります。ここで案件が壊れるようなものなら相手にしませんが、今のところ一度も壊れたことがありません。

つまり、

会社としてやり方が確立されている証左

だと思います。

 

特徴として、

ターミナル駅に店を構え市内すべて網羅する感じ

です。

 

読者の皆さんも、最寄りの駅だけではなく、その駅が属する沿線のターミナル駅にそのような仲介店が無いか探してみると当たりを引けるかもしれませんね。

※ターミナル駅とは、横浜市なら横浜駅、川崎市なら川崎駅や武蔵小杉駅、姫路市なら姫路駅といった感じです。

5件目：ファミリータイプ②

■エリア：横浜市

■駅　歩：17分

■構　造：重量鉄骨造２階建て

■築年数：23年

■間取り：２LDK

■賃　料：77,000円

■管理費：3,000円

 

この物件は購入してから空室2件経験しましたが、2件とも最寄り駅の仲介ではない仲介店からの客付けであったことから、4件目で紹介した仲介店に募集をお願いしてみた結果すぐ申込が入りました。汗

客付けといえば、

なんでもかんでもマンモス仲介フランチャイズ店にお願いしがちですが、

エリアや店舗の特性で

必ずしもそのマンモス店がファミリータイプに強いとは限りません。

これは私の20年近くの経験が強くその裏付けをしています。

彼らは、

・大学生

・新卒の社会人

などいわゆる単身向けの客付けや、情報としてまずはマンモス店に問合せが集まりやすいという傾向があるとは思いますが、

・高額帯

・属性高めの入居者

・ファミリータイプ

となると完全に得意分野とは言えない、むしろ弱いのではないかと感じます。

 

その

ターゲット層に特化している客付け仲介店やその客付け特化店と強いパイプを作る事に注力している元付メインでしかやらない仲介店の存在を知ることで、

自身の客付力の大きな底上げに繋がる

ように感じております。

 

6件目：ファミリータイプ③戸建

■エリア：横浜市

■駅　歩：17分

■構　造：木造２階建て

■築年数：20年

■間取り：３LDK

■賃　料：135,000円

■管理費：0円

※少し前に戸建で管理費を取るか否かの議論が某あけぼの会サロンでありましたが、戸建は原則管理費はとらない方が無難です。豆知識で。

 

日々の感謝を込めて、得意ではないであろうマンモス仲介店の店長へ専任でお願いしました。しかし予想通り、少し苦戦をしてしまいましたし、最終的に決まったのは、

上記でご紹介した、

客付けに特化した仲介店からの他社付け

でした。

いわゆる、エイ〇ル、ミ〇ミニといったマンモス仲介店も客付け会社だという認識が読者の皆さんにはあるかもしれませんが、世の中には、彼らよりも更に客付け一辺倒の仲介店が存在するのをご存知でしょうか。

そして、

彼らは独自の集客パイプを持っているようで、他県からの好条件の入居者を引き連れているようです。

結局、本件ではそこからの他社付けに助けられた形になってしまいましたが、付き合いを無視して結果だけを求めた場合、4件目、5件目で紹介したようなターミナル駅仲介店にお願いしていればおそらくすぐに決まっていたと思います。汗

 

7件目：ファミリータイプ④地方

■エリア：相模原市

■駅　歩：5分

■構　造：RC造４階建てEV付き

■築年数：23年

■間取り：２LDK

■賃　料：68,000円

■管理費：5,000円

 

この物件は現在唯一住居系で管理委託している物件ですが、退去後リフォーム前には申込が入りました。傾向としては保有6年くらいになりますが、入居付けは一切苦戦していません。

あるあるですが、

横浜より楽な印象すらある

くらいです。

 

最近では、地方の高利回り物件情報をよく目にするようになりましたが、中核都市は供給過多エリアも目立ちますが、地方ではむしろ歪みの存在するエリアはまだまだありそうです。

本物件は私の中での、

賃貸業として長期保有を意識

する上での試行も含まれている物件ですが、今のところ、入居付けには一切の不安なく過ごす事が出来ています。

地方高利回りを上手くやられている人たちがいますが、視点はこんな部分も含まれているのだろうなと感じる事例の一つだと思っています。

 

以上、1月の入居付けから見える仲介店の得手不得手に着眼した実践コラムでした！！

 

皆さんの繁忙期の空室対策の一助になれば幸いです。

 

あと2部屋で完全満室！祈

 

本日も長文コラムにお付き合いいただきありがとうございました。m(__)m

 

次回は、コラムニスト5周年記念コラムを書きます！！