前回の反省

前回のコラム「コラム消せと内容証明が来ました」では、２２０万円の戸建て投資塾に関するコラムを楽待コラムを消すよう内容証明というラブレターが来たことを紹介しました。

私ほどのモテ男になるとラブレターぐらい来るもんなんですよね。

例年のことですが、バレンタインもたくさんのラブレターとチョコが貰えることは間違いないと思います。

今回は情けないことに撤退して、コラムを消して逃亡しますが、いつかはガチンコでやらないといけない不戦の約定が説かれる時が来るのではと思っています。

なお次回YouTube動画ではかなり危険な裁判されるかもレベルな動画を仕込み済みで編集中です。次回は法廷に駆り出される日は近いかもしれないです。

では本題に入ります。

前々回のコラムで２０２３年の市場予測をしました。

その続きで、価格が下がらないと思うという意見を紹介しました。

前回は内容証明ネタで使ってしまったのですが、今回はなぜ価格が下がらないと思うのか私見を紹介します。

２０２３年市場予測概要

前々回のコラムで紹介した予想をまとめて紹介します。

・売り物件数

増加する。

理由：コロナ融資の返済が始まり、返済に困る会社が増える。

・物件価格

下がる。

売りの事業が高値での利益確定では指値してまで売る原因にならないが、経営難での売りであれば、価格下げてでも成約しようとなる可能性が高い。

ただし大幅には下がらない。

上記の読みをしています。

その中でもなぜ大幅に下がらないと考えているのか私の考えを紹介します。

過去の暴落原因分析

まず過去に投資物件価格が大きく下がった原因と今回はなぜ同じことが怒らないと考えるのかを紹介します。

過去に暴落した事例といえばリーマンショックです。

リーマンショック後の２０１０年頃から１０年代前半は、RCなどの長期融資を前提とする大型物件が特に安く買えました。

その時のことからいつか投資用不動産価格が暴落するのではと思っている方がいますが、状況が異なります。

なぜリーマンショック後に暴落したのかというと、

・経営難で赤字の会社が含み益が出ている投資物件を売りに出す。

今期中に売り切りたいという意向が強く、値段を下げてでも売りたい。

・買い手もリーマンショック後で影響を受けている会社が多く、価格がそこそこ張る一棟モノに手を出せない。

という事情でした。

今後しばらくは同じことが起きないと考えています。

なぜ今後暴落は起きないと考えるのか

一番の要因か買い手の変化だと思っています。

リーマンショック後の市場では、買い手は不動産投資家は少なかったです。

当時は会社員が一棟物件を買うというのはかなり少なく、プレイヤーの数が少なかったということと、プレイヤーの質です。

プレイヤーの質というのは、当時から不動産投資家はある程度の数はいましたが、この１０年で多額の含み益と賃貸利益を得て資産家になったメガ大家さん、専業大家さんなど強くなっています。

以前は一棟物件を積極的に購入するのは、企業経営者などが中心でした。

企業経営者は景気と連動して、運営企業の決算に打撃を受けてしまうので、景気が悪いときに積極的に物件を融資を受けて買うというのはやりにくいです。

一方で、大家業メインの方は景気の変動をほぼ受けにくいため経営危機だろうと、決算書が棄損していないため、融資に問題がなく積極的な買い姿勢で臨む方が多いと思います。

このことから、売り物件が増えても、リーマンショックの時までといった大きな下げをしなくても成約するケースが多くなるのではというのが私の予想です。

まとめ

色々な意見があり、あくまで私の私見ですが、そこそこ自信がある見立てです。

こういうコラムを書くたびに思うのは、もう少し早く生まれて、当時に一棟モノを買いまくるRC高速投資という手法での拡大が出来たらよかったなぁと感じます汗

まあ昔はよかったとか言ってもタラればの話ですし、いま頑張るしかないです。

価格が下がらないことは、買い手の積極姿勢が変わらないのであれば、

大家業は他業種に比べて、不景気でも強いということで、これは強いメリットではと思います。

私の姿勢としては、売り物件が増えるとは期待しておりますが、採算が合うレベルであれば大幅に指値しなくても買えるだけ買いたいというのが本音です。

つまり私のような人が多いので、

物件価格が下がりにくいということです。