前回の反省

前回のコラム「２０２３年も物件価格が下がりにくい理由」では、私なりに下がりにくい理由の一番の要素として、暴落が起きたリーマンショックの時に育っていなかった、個人不動産投資家が体力をつけて買える方が多いことを紹介しました。

私も含めてそういう方は鼻息が荒いので、安くなくても採算が合えばそんなに安くなくても買ってしまおうという鼻息が荒い方が多い印象です。

周囲を見ているとまだまだ下がらない気がしています。

大家業は景気の変動を受けにくいのは強いと思います。

では本題に入ります。

不動産投資のコラムのタイトルとしては意味不明かもですが、事実です。

今回は、高校球児の話をします。

グループホーム爆死

最近私の周囲でも障がい者向けグループホーム向けの賃貸をしている大家さんも増えています。

障がい者向けグループホームとは、主に知的障がいなどがある方が住む家になります。もともと親元で生活していましたが、親が高齢などで面倒を見ることが難しくなった場合にグループホームに住むことが多いです。

以前は、田舎の施設にまとめて居住することが多かったですが、社会との共生を進めるという国の方針もあり、小規模であちこちに作ろうということでグループホームが増えています。

大家側のメリットとして、そこそこ高く貸せる傾向があります。

理由としては、給料から生活費などを考慮していくら払えるかを考える家賃と違い、テナントと同じですので、いくら儲かるのかで家賃を払うことが出来るため、居住用よりも高い賃料でも借りる方がいます。

特に居住用ですと面積が増えれば単位面積当たりの賃料は下落しますが、グループホームの場合は、部屋数が増えればその分収益が増えるので、賃料を上げることが出来るため、居住用との価格差が開き、大きい家こそグループホームに貸すのが望ましいです。

一方でグループホームの賃貸では以下に当てはまることが望ましいです。

間取り：5LDK以上

新耐震（出来れば）

検査済証または

駐車場1台以上（職員用）

賃料　最大部屋数×生活保護最低家賃が目安

立地条件　

①駅から近い（電車で移動する方も多い、必須ではない）

②就労支援施設など昼間働く場所から近い（送迎エリア内。）

などがあげられます。

そんな当てはまりそうな戸建を昨年買いました。

購入した戸建

価格　500万円

リフォーム諸経費　150万円

駐車場　1台

間取り　7DK

土地路線価1000万円

築年　昭和60年　ギリギリ新耐震

擁壁物件 

こんな物件です。擁壁ですので、新築しての再販を考えるといまいちですし、物件も大きいので、リスクも高く、当初は350万円と価格回答していました。

しかし、元付の業者さんとはかなり親しく、売主さんが昔からの付き合いの方でなんとか500で買ってくださいとお願いされてしまい、以前儲かった取引もあったので、付き合いかなと思って買ってしまいました汗

なお融資は800万円13年で出ていますので、手出し0です✨

決まったけどあべし

そんな巨大な戸建ですが、グループホームで貸すしかないと思いました。

先述のグループホームとしての貸せる条件ですが、駅から遠い以外は満たしており、グループホームを探している事業者が一定数いるエリアでしたので、なんとかなるかなと思っていました。

20万円とかで貸そうかなと思いましたが、早く決めたいのもあり弱気で13万円で募集して決まりました。

しかし、融資が下りないとかの理由でキャンセルされました怒

その後も募集再開しましたが、全然決まらず。

そのうち問合せがあまり来なくなってしまいました汗

障がい者向けの訪問介護と放課後等デイサービスを私は経営していますので、最悪自分でグループホームをやるしかないかなとかいろいろ考えていましたが、現在の本拠地から遠いこともあり従業員からの反対で怒られてしまいました泣

結果的に家賃を10万円まで下げましたが、どうしようかと途方に暮れてました。

救世主現る

なんとその物件の近くの高校が、野球留学で来ている生徒が集団生活できる寮を探しているとのことです。

部屋数が6部屋ぐらい欲しいとの要望でハマりました！

自転車で10分程度の距離で、全然通える距離の集団生活が出来る戸建など当然？なく、この家一択ということになり、申し込みいただきました。

グループホーム向けの貸し出しが失敗し、あべしな大津でしたが、

予想外な賃貸需要に救われました。

結果的に約18.4％の利回りとなりましたので、そこそこの結果に落ち着いたのかなと思います✨　まあこういうリスキーな物件なので２０％は正直欲しいところではありました泣

長く住んでくれることに期待したいです。

まとめ

ぶっちゃけ失敗した。どうしよう。

売ろうにも銀行から賃貸業として金借りてるし、返済するのは関係悪化するしどうしようかと思っていましたが、救われました。

グループホーム向けなど特殊な用途で、お客様の見込みなしで突撃するのはリスキーだなと思いました。

名前言えませんが、実は某有名大家さんもグループホーム向けで貸そうとして貸せず爆死しているのです。

そんななかなんとか借りて頂いた高校球児たちには感謝です！

甲子園での活躍を応援しています✨

なお入居した後にグループホームで借りたいという方が見つかり、おいと思いました汗