~このコラムは7年生大家が、次のステージに到達するまでの不動産に楽しく取り組む姿を記した実践コラムです(仮)~
皆さん、こんばんは~
ジュニアです。
<取材を受けた記事が公開されています>
<濃い方々に挟まれました(笑)>
少し前の話ですが、、、
楽待不動産投資新聞の企画取材を受けて記事にしてもらいました。
コラムニストが自分の書いたコラムを3つお勧めするという、なかなか恥ずかしい企画(笑)
そのメールの返信で、、、
完全に余計な一言でした、、(;^_^A
自分のコラムは約350本ですからまだ良いとして、、、
全コラムから3本選ぶって、、、、壮絶でしたよ(大汗)
誰のコラムを選んだか、興味がある方は是非!
読んだら「いいね」を押してから、戻って来てください(笑)
さて、今回は前回のコラム「#362 区分マンション理事会の中身の件」の続き、理事会の後半の様子をお届けします。
今回も登場人物=理事の皆さんは、このお三方です。
オバちゃん:前期から継続の理事で70代のおばちゃん
メガネさん:60才くらいの物静かな眼鏡オジサン
ムクチさん:70才くらいの無口なオジサン
あとは、管理会社の担当者と私の5名です。
それでは本題に入ります。
4.宅配ボックスの新設
この議案は、前回の理事会で私が提案したものです。
昨年の総会でインターネット導入を阻止した私ですが、阻止しただけでは申し訳ないので、何かしら資産価値の向上につながるような対策を打ちたいと思って提案した事のひとつでした。
管理会社が用意してくれた見積もりは2種類、10年リースと買取りのものでした。
スペースの問題もあり1列4段のモノですが、ネットで価格を調べると30万円強。
10年リースでは月1万円、買取は70万円。
それぞれ設置費用が掛かります。
また、買取の場合は保守料金が毎月5千円。
皆さんなら、どちらを選びますか?
この場面でも話をするのはメガネさんと私だけ。
二人だけで進めているような雰囲気もマズいかと思って、一応「皆さんどうですか?」と振ってみたところ、それまで黙っていたおばちゃんから一言、、、、
オ:「このロッカーは何で出来ているの?金属なの?」
ジ:「、、、、」
「駅にあるコインロッカーみたいなヤツですね」
その後、すんなりとリースで進めることに決まりました。
5.排水管洗浄の実施
このマンションは、毎年、業者を入れて土日のどちらか1日で排水管の洗浄を実施しています。
前回の理事会で、実施日が1日だけでは休日なので関係で利用できない人がいるのではないかとの意見が出たため、これまでどおり1日での実施ではなく、2日間の日程を確保して入居者さんに選んで貰う場合の見積もりを取って検討することになっていました。
出てきた見積もりを見ると、、、、
ほぼ同じ金額でした(驚)
違うのは車両代、諸費用が2倍だったことだけで、洗浄費は戸当たりの金額設定となっていたため、実質2日間拘束するにもかかわらず、ほとんど同じ金額で実施できることが判明。
また、昨年は半分以上の部屋で洗浄が実施されたとのこと。
入居者さんも結構協力していただけるんですね。
当然ながら2日間で実施することにして、あとは管理会社さんに任せることに決定しました。
6.理事長からの宿題
次の議案は、私からの宿題だった修繕履歴と修繕積立金の残高推移の確認です。
と、いうもの購入前に入手していた長期修繕計画によると、昨年がエレベーターの入替工事などが計画されていましたが、実施されてはいませんでした。
そこで今回確認してみたところ、昨年計画されていたのは
◇エレベーター取替
◇分電盤・配電盤取替
◇排水ポンプ取替
今年、計画されているのは
◇給水管取替
以上、4つの工事で予算約3200万円也Σ( ̄□ ̄|||)
どれも未実施ですし、直ぐにやる必要があるとは思えません。
いずれにしても、次回以降の検討事項だと確認できて良かったです。
そしてもうひとつ。
修繕積立金の残高推移ですが、、、、
7.管理費から修繕積立金への繰り入れ
前回、5年ほど前に長期修繕計画を策定した時には、当面修繕積立金の見直しは必要なしとされていました。
ただし、これは管理費から毎年100万円を修繕積立金に繰り入れることが前提となっていたようですが、、、、
こちらも実施されていません💦
過去2年間は繰り入れられていないため、その修繕計画に従うのならば、今期に300万円を繰り入れる必要があります。
順調に管理費残高が積み上がっていると思ったら、こんな落とし穴がありました。
それでも携帯基地局の賃料があるので、大きな問題ではなさそうですが、管理会社の要請に応じて管理費値上げをそのまま受け入れたら、、、
ヤバかったかもしれません(大汗)
それ以外にも細かく見ていくと、色々と問題は隠れていました。。。
8.その他質疑
議論も白熱?し、この時点で1時間半。
そろそろ理事会を締めようかと思って、「ほかに何か、気になることとかありますか?」と場に振ったところ、、、
それまで一言も発していなかったムクチさんから、、、
「私はね、、、、、
賃貸マンションに住んでいるんだけど、毎年管理組合からボトルに入った粉が配られて、各自で排水溝を洗浄しているんだが、そういうやり方もあるんじゃないのかい?」
、
、
、
排水管洗浄についてのご意見でした(;^_^A
ここで、そうきましたか(笑)
1時間ほど前に結論を出した排水管の洗浄について、議論を巻き戻されそうになりましたが、、、
「今、お話ししていた排水管洗浄は業者による高圧洗浄なので、粉末の洗浄剤よりも深いところまでキレイにできるモノだと思います。
各個室に洗浄剤を配るのも、いいアイデアですね。
今期は予算組みもしていることもあるし、多くの入居者さんにもご利用いただいているみたいなので、今回はこれで行きたいと思います。それでよろしいですかね?」
ムクチさんには、以上の説明をして納得してもらいました。
9.延長戦にて
以上のような流れで理事会も無事?に終了し、議事録にサインをしたあとに管理会社の担当者さんから
「理事長、この後少し、お時間宜しいですか?」
こちらこそ、って感じでした(笑)
担:先日の管理費の件なんですが、、、
社内的にも上にあげて検討したのですが、支店長が今一度ご説明を差し上げたいと、、、
ジ:ご検討いただき、ありがとうございます。
説明なら、いくらでも聞かせていただきます。支店長までお越しいただくなんて申し訳ないです。
担:ありがとうございます。
ジ:でも、先日お話しした通り、他社さんからも話を聞きますよ。
というか、昨日A社さんから話聞きました。担当はこの方です。
と言いながら、担当者の名刺を見せます。
ジ:あと、この後も〇〇社さんとアポを入れています。
もっと言えば、A社さんは概ね現在の管理費水準での管理が可能との話をいただいています。
昨年の総会の時にもいらっしゃったオーナーさんたちは、御社の値上げ案を受け入れないでしょう。私の立場でも、できるだけの検討はした上で判断をしたいと思っています。
私は、御社の管理については何の不満もありませんので、できればこのまま管理をお願いしたいと思っています。
掛け値なしのお願いを、させてもらいました。
10.最後に
初めての管理組合で、初めての理事会、さらには初めての理事長ですから比較はできませんが、結構キチンとやっている方ではないでしょうか?
携帯基地局、宅配ボックス、排水管洗浄や大規模修繕など、一日だけでこれだけの経験を得ることが出来ました。
今のところ、私の築古木造アパートに直ぐに役に立つようなことではありませんが、不動産投資を続ける上では貴重な経験です。
責任もありますし、時間的な成約、費用的な負担もありますが、それを上回るメリットがあると感じています。
一歩ずつ、ひとつずつ進めていきたいと思います。
今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。
これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。
また、簡単でも構いませんので、皆さんからの感想、ご意見のコメントをいただけたら嬉しく思います。
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