～このコラムは７年生大家が、次のステージに到達するまでの不動産に楽しく取り組む姿を記した実践コラムです（仮）～

 

皆さん、こんばんは～

ジュニアです。

 

＜伝わるかな～＞

＜ちなみに朝日です＞

 

今月は日数も少ないからか、コラムニストの皆さんの投稿ペースが速い気がします。

かく言う私も珍しくハイペースで執筆をしています。

来週末、再来週末と予定があるため、少しでも前倒しでコラムを書いておく、出来れば書き貯めておきたいところです！

 

さて、今回は修繕履歴一覧表を作ってみた件です。

何のために作ったのか？

ラストに書いてますので、読み進めてみて下さい。

それでは本題に入ります。

 

 

１．きっかけ

私が修繕履歴を作ろうと思った最初のキッカケは、ある物件資料を取り寄せたことでした。

 

既に売れてしまいまいたが、私が仲介担当者と現地調査もして、１年近く追いかけていた物件でした。

当地では貴重な平坦な地形、約１００坪の敷地にファミリー向けの軽鉄、かつ駐車場付きで、家賃は高くないモノの稼働率は良好、それでいてかなりの高利回りでした。

 

売主は投資家で１０年弱保有し元本の回収は終わっているはずでしたが、売り急ぐ理由もないとのこと。

指値は通らず、次のタイミングを待っていましたが、その前に売れてしまいました。

 

で、その物件資料のひとつにあったのが管理会社が作成していた「修繕履歴一覧表」でした。

過去に取り寄せた物件資料では、見た記憶がありません。

 

売主は途中で管理会社を変えたようですが、そこから７～８年間の大小合わせた修繕履歴がしっかりと記録されていました。

原状回復に伴うクロス貼替、畳の交換、水栓交換や、建具の不具合調整などに至るまで、全てです。

 

私には、結構衝撃的なモノでした。

 

もうひとつ衝撃だったのは発注先や費用の記載もあったのですが、発注先のほとんどは管理会社で、費用はかなり安かったこと。

 

「こんな管理会社に管理をお願いしたい」

 

素直にそう思える内容で、今でもその資料は手元にとってあり、いつかその会社に管理をお願いしたいと思っています。

そんなことがキッカケで修繕記録を作りたいと考えるようになりました。

 

 

２．メリット

もちろん修繕記録はないよりもあった方がいいのですが、具体的なメリットを考えてみます。

 

まず、私が購入を検討するに当たって好印象を持ったように、いつか売却する時には買主に建物の状況を正確に伝える材料になります。

 

仮にホールドするにしても、部屋毎の修繕履歴が分かれば退去時の費用予測や、長期修繕の計画を立てることも可能になります。

管理会社から必要以上の修繕を提案されても、要不要の判断が容易になるでしょう。

 

また全ての物件の修繕履歴を一覧とすることで、管理会社や発注先の比較が容易になります。

もちろん、各種修繕の単価も比較できます。

 

最後に物件ごとの経費、すなわち収益を正確に把握することが可能となります。

 

デメリットはズバリ、手間がかかることです。

今回は、確定申告を終えたばかりで資料が揃っていることから、思い切って実行に移しました。

 

 

３．作ってみた

雛形はネット上に溢れていました。

その中から、私が見た一覧表に近いものを選んでパクりました。

 

 

横長の表は、ペーストするとショボく見えますね（笑）

取り急ぎ、２０２２年に発生したものだけ入力しましたが、少しずつ遡って完成させたいと思います。

売却の時は建物ごとにソートすれば、そのままお渡しすることも可能です！

完全に自己満足の世界ですね。

 

 

４．最後に

当初のキッカケは兎も角、今回、このタイミングで修繕履歴をまとめたのには、もう一つのキッカケがあります。

それは、前回のコラムでの一発屋大家さんからの以下のコメントです。

 

「名称より FCRとか EGとか NOIとか、もっと大切なものがあるように思います。」

 

不動産を始めた当初はシミュレーションを繰り返していましたが、元来大雑把な性格なので検証などはしたことがありませんでした。

最近は、物件購入を検討するにあたってもシミュレーションをすることが無くなりました。

自分の物件との比較で、おおよそのことは見当がつくからです。

 

しかしながら、一発屋さんの一言で「一度、きちんと確認してみよう！」という気になり、スイッチが入りました。

その為の「修繕履歴一覧」です。

 

 

と、いう訳で次回のコラムはＮＯＩの実例についてです。

次回も盛大に公開したいと思います。

 

 

今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。

これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。

また、簡単でも構いませんので、皆さんからの感想、ご意見のコメントをいただけたら嬉しく思います。

（１８９６字）