おはようございます。
しげお@です。
↑雪の中、見学しました。バレンタインデーです。
戸建投資についての脳内雑談コラムです!
皆さんはどうやってエリアを決めていますか?私は、家賃がそこそこ取れて、戸建売買単価が低いエリアを選んでいます。
あれ?当たり前ですか💦💦
まず、家賃が安定していること
家賃が高いエリア・安いエリア、それぞれエアコンや給湯器の交換費用の差はありません。家賃が低いと、エアコンが壊れた、給湯器が壊れた、、それで家賃の数ヶ月分が飛びます・・・。賃貸経営に設備故障はつきものです😭😭
修繕費を考えられていない表面高利回りでも絵に描いた餅です。私は最低でも5万円前後の家賃は欲しいと思います。
周辺の、新築建売単価を考える
新築建て売り相場が3,000万円前後のエリアを狙います。新築建売で3,000万円くらい、中古だと2,000万円前後です。
築古戸建を激安で買えても、周辺エリアの中古物件が平均500万円で売られていたら、激安(50万円として)の魅力が弱いです。
「近隣500万円、50万円で獲得」よりも「近隣2,000万円、300万円で獲得」の方が私は好きです。※前者のエリアを知らない、買ったことがないため、そっちが得意な方はたくさんいると思います。DIY得意な投資家さんは前者かもしれません。雑談コラムとしてお読み下さい。
賃貸VS購入の差でエリア検討
私が狙う戸建は40〜65平米です。修繕費用や賃料のバランスを考えてこのくらいにしています。延べ床面積が広ければ修繕費がかかります。「50平米の家」と「80平米の家」があって、80平米の家は家賃が倍取れるのか?といえば、難しいです。
80平米〜と広い家に住める(住む)方は ”家を買う選択肢” があります。
『あえて家を買わない選択肢を持ち、戸建てに住みたい』となれば、家の広さは周辺建売面積の70%位の広さで良いのでは?と思ってます。賃貸の広さが建売と並ぶと、支払いの比較をされてしまいます。
伝え方が難しいのですが、戸建を買わない・買えない、でも戸建てに住みたい!がターゲットです。「このエリアで住宅を買った場合の返済額」と「賃貸戸建て家賃」の差を見て、その差が3万円以上なら買わない選択(もしくは、しばらく賃貸で良いか)をするかなと。
これが、新築建売2,000万円位で買えるエリアだと、住宅ローンと賃貸の差が無くなり、「家賃勿体ないじゃん、広くて新しい家買おう」と購入に8割以上流れる予想です。家を買わない(買えない)方がターゲットで賃貸を運営するならば、学区が良いとか駅から近いとか、エリア内での希少性・優位性順の賃貸になるんじゃないかな。
築古を買って、リフォームを沢山すると、収支を合わせるために家賃水準が上がります。すると、借主は家賃を支払うか、家を買ってローンを払うか、比較対象が新築建売(ローン返済)になります。リフォームしたての1度目は賃貸がスムーズに決まるかもしれないが、次からはキビシイかもしれない。
賃貸で住んだ方は築古で家が寒かったり防犯が気になるとか、その築古戸建の入居がきっかけで、家を買う選択肢を与えてしまうかもしれない。となれば長期入居は期待できません。。😭
選択肢を与えても、この立地だし、この家賃だし、今の方が良くない??っていう物件は限られています。そんな希少性ある物件は安くない・・・。
そのため、新築建て売りが3,000万円~で賃貸との返済比較をされず、自宅購入に流れないエリア・特徴ある家で探しています。
そして、賃貸だから制約はあるけれど、借主が自由にDIYできることで物件に愛着を持って頂き、まるで自分の家のように長く住んでいただく、、、これが私の戸建手法です。
・さいごに
戸建購入エリアの脳内雑談コラムでした。
できるだけ長期で住んで欲しいということ、
賃貸水準は一定を保ち、修繕対応が出来ること、
建売が競合にならず、賃貸戸建が希少なこと、
この3つを重要視しています。
次に買う物件も、こんな条件が揃った家を狙います!!あ、あと高利回りも当然です👍再建築可能で実質15%位の物件が欲しいなぁ・・😶
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