北国の大家です。
いつもコラムをお読み頂き、ありがとうございます。
皆様から頂いた「コメント」「いいね」が執筆の励みになっています。
本当にありがとうございます!
<ホッキ雛>
苫小牧市は北寄貝(ホッキ)の産地として有名な町です。木彫りのホッキ達でひな祭りの祭壇を作っていました(汗)。
お鮨でも人気のあるホッキですが、私はボイルではなく生(ボイルは赤っぽく、生は青っぽい)派です。
12月にこんなコラムを書きました。
【実践大家コラム】さあリフォームだ! 見積書も大公開(2LDK、入居12年)
私のコラムの中では「いいね」も多く、物凄く嬉しかった記憶があります!
コラムでは工務店の社長さんが値引きをして下さり、
このリフォームの見積もりは95万円→75万円となりGOサインを出しましたが、その後キッチンの交換や細々した追加工事があり、結局は105万円(税込)、賃料での回収期間は13.5か月となりました(汗)。
今回はリフォームの結果報告です!
<アジェンダ>
1.引き渡し
2.BEFORE
3.AFTER
4.今後の課題
5.クロスなどの選定品
最後にクロスなどの選定品の型番リストも掲載しています。
是非、最後までお読みください。
1.引き渡し
今回のお部屋は2LDK(48平米)、入居7年間での退去でした。
クロスの償却期間も過ぎていることもあり、お部屋の雰囲気を一新すべく取り組んでみました。
リフォーム後の家賃は25%アップで、申し込みを頂きました。
先日、このお部屋のハウスクリーニングが完了して引き渡されました。
早速、お部屋を確認してきました。
幾つか作業漏れや美装が甘い箇所があり、社長にお電話すると即日対応して頂けました。
素早い対応は本当にありがたいですし、安心感があります。
サラリーマンの鬼軍曹時代なら、なぜ作業漏れが発生したのか内省文を書いて報告せよ!と言い出したところですが、今はそんなことは言いません(汗)。
値引き・施工・指摘対応に感謝するだけです。
この物件は築25年ですが、最近は3部屋連続でノールック申込みを頂いています。
仲介さんとリフォーム品質や交渉ごとの対応など、管理会社以外にオーナーの私達とも個人的に信頼関係を築きつつあるので、案内が早かったのかなと思います。
この辺は、地元で満室研究と謳っている業者(幾つかあります)のアドバイスも大きい所でした。
この方々にも感謝したいなと思っています。
2.BEFORE
リビング・キッチン
退去後の写真撮影が、部材搬入後になってしまいました・・。
リビングの壁
綺麗なシミがくっきりと付いています(汗)。
ユーティリティ(脱衣所)
クッションフロアも劣化していますね。
左上のクロスが中途半端に張られている箇所は、給湯器の設置部分です。前回の壁クロスが給湯器を取り外さずに(設置したまま職人さんの手が届く範囲で)施工したので、こうなっています(汗)。
ベッドルーム
写真では解りませんが、床フローリングが相当に傷んでいます。
照明器具が25年前のものでした。
トイレ
ウォッシュレットは2年前に取り付けました。
取り付けは、私がやりかけて上手く行かず(汗)、管理担当者に泣きついて取り付けて頂きました(感謝)。
別コラムにする予定ですが、今後この管理会社では、担当者の修繕活動は一切不可となります。
玄関
7年間の結露のシミが酷いです(要カイゼン)。
3.AFTER
私の地元の札幌では、リフォーム時に壁床材の組み合わせで、どんなお部屋をデザインするかなどを日々研究するエレガントなレディース・サークルがあります(汗)。
妻はそのサークルに加入していませんが、今回のリフォームではクロスなどの選定を全て妻にお任せしました。
お家賃25%アップ、ノールック、修繕費105万円(税込)のお部屋です。
最後に書きますが、課題も抱えています。
これには真摯に取り組む必要性を感じています。
それではAFTERをご覧ください!
リビング・キッチン
ポイント1 石目調のアクセントクロス
ポイント2 木目調の天井クロス
ポイント3 新品のキッチン・新品のキッチンパネル
※グレード的にシステムキッチンには挑戦しません(汗)
※私たちの物件でシステムキッチンを導入しているのは、一昨年購入したRCだけです。
キッチンパネルの取り付けのため、キッチン左側の壁を解体して造作しました。こんな所にも隠れた経費が掛かります。
TV付ドアフォン
いつもは燃料供給会社の貸与にして頂くのですが、今年に入りこの物件だけでストーブ6台、給湯器3台を交換して頂いたので、今回は自費で取り付けました。
ストーブ
燃料供給会社に、新品へ交換して頂きました。
ユーティリティ(脱衣所)
燃料供給会社に給湯器を新品に交換して頂きました。
今回はちゃんと給湯器の裏側にもクロスを貼っています(汗)。
クッションフロアは石目調を選択しました。
写真はありませんが、ユニットバスも築25年選手です。
今回はユニットバスの壁をボード補修しました。
ベッドルームのドア
今まで部分補修を繰り返してきたので、今回はリアテックフィルムを全面に貼りました。廃番にならなければ、部分補修もしやすくなります。
ベッドルーム
フローリングをフロアタイルに変更しました。これで部分補修ができるようになります。
写真では見えませんが、網戸も発注したのですが、行き違いで古いままでした。
3月中旬の入居までには、工務店に交換して頂くことになっています。
この部屋に限らず、全ての換気口を新品に交換しています。
トイレ
ポイント1 2連ペーパーホルダー
ポイント2 アクセントクロス+クッションフロア
意見が分かれると思いますが、私たちにとっては渾身のトイレです(気にいってます)!
玄関
玄関クローゼットにもリアテックフィルムを貼りました。
塗装した時期もありましたが、仕上がり・劣化しにくさ共にフィルムが安定しています。
4.今後の課題
課題もあります。
このドアでは冬期間の寒さで玄関内部が若干の結露が発生します。
チリツモで7年間経つとBEFOREのようになります。
・・そこで(今月のコラムでも書きましたが)
今年の春に12戸全てを断熱玄関ドアに交換します!
ドアだけで400万円掛かりますが(涙)、この物件にとっては重要度の高い工事です。
春先の断熱玄関ドア工事で大物の修繕が完了!と思いきや、また入居8年のお部屋に退去が発生しました。
今回同様のリフォームで家賃アップは既定路線ですが、その他一つ決めていることがあります。
それは、トイレのクロス・クッションフロアーは、更にハイセンスな組み合わせを追求する!ということです(汗)。
5.クロスなどの選定品
今回の選定品のリストです。
いつもこんな感じで工務店に渡しています。
良いなと思うクロスなどがあれば、是非挑戦してください。
そして家賃アップに成功したら、教えてくださいね(笑)!
最後までお読み頂きありがとうございました!
今回のコラムは如何だったでしょうか?
私達夫婦はコラムを通じて初心者の方に、不動産投資に取り組む際の「情報」と「勇気」を届ける事をテーマとしています。
我々の実践行動が、少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。
―以上です―
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