こんばんは！地主の婿養子大家です！

 

川上情報

水面下情報

 

今年も早くも2か月が終わりました。読者の皆さんは購入活動においてどのような塩梅でしょうか。私は年始からほぼ毎日情報には触れていますが、買えそうな状況には至っておりません。汗

 

しかし、

やれることは地道にやっています！！

今回は、誰しもが憧れる川上情報、水面下情報における罠について事例などを用いながら紹介していきたいと思います。

 

構成は、

【1日目】

１．川上情報、水面下情報

２．情報に触れている仲介や銀行

３．罠に嵌らないように！！

【2日目】

４．水面下情報事例

５．川上情報事例

６．裏どりをしよう

以上で書いて参ります。

１．川上情報、水面下情報

コラムやブログなどで情報発信者が川上情報で物件GETしたゼ！ウェーイｗみたいな発言を見たことありませんか？

なんか勝手に作られている不動産投資における川上情報って、

未公開情報

と混同されてしまったりしていませんかね？汗

私的には、

全く別物だと思ってます！

まずはその基本的な間違えから入っていこうと思います。

簡単に言うと、

未公開情報というのは、川に流れていない情報の事を言います。川上とか川下とか関係なく、川（市場）に流れていない情報の事を未公開情報だと。。。川（市場）に流れた情報は、川上であろうと川下であろうと未公開ではなくなります。

よく言われるのは、ネット広告掲載されていない情報やレインズ未公開の案件の事を未公開情報っていったりしますね。そんな未公開情報がDMで垂れ流し状態なんてこともよくある光景だと思います。

ある意味で一応の

情報の鮮度を表す言葉

ですね。

一方で

優良情報を安く買う事に特化する場合

川上情報の方が、未公開情報よりも可能性が高いと私は思っています。

 

川上情報の定義ですが、実はこの用語っていろんな定義がある事をご存知でしょうか？

ネットで検索すると、

川上情報とは、生産者・メーカー・発信者などに近く、マーケティングの影響を受けていない情報

例は、

競売案件

任意売却案件

直接取引

業者買取案件

などでしょうか。

一つの特徴として、

価格が設定されていない状態

だったりします。

これも罠の場合もあるのですが。。。

対して

川下情報とは、商品・サービスを売りたいとか人を動かしたいといった糸や修飾が施されている情報の事を指すようです。

レインズ公開物件

ポータルサイト掲載物件

紙媒体広告掲載物件

これらは川下情報ですね。

一方では、

商品化される前の情報の事を川上情報と言ったりもするのですが、私にとってはそれは真の川上情報ではないとおもっています。（私見です）

ちなみに私が購入してきた物件の8割は川下情報です。読者の皆さんと同じ立ち位置で、宝探しの結果購入してきたわけです。

違いは、

水面下情報へのアンテナの違い

なのかもしれません。

川（市場）に流れている情報でも表から見ると高くて良い物件には見えないけど、水面下では大幅な値下げ情報が出回っていて、すごく安く買えたり、皆が気が付いていない特徴（歪み）がある物件だったりするわけですね。

２．情報に触れている仲介や銀行

前線で活躍する仲介や金融機関と話をしていると、川上物件や水面下情報として紹介されてきた物件情報が

実はずっと売りに出されて売れていないだけの物件

なんてことも良くあります。

 

従って、

いつもポータルサイトや不動産会社のホームページばかりを検索している人に、上記を謳うDMが流れてきた時に、

その情報の裏どりが出来る存在がいる

と助かったりします。

 

従って、

物件の問合せや現地案内などを通してある程度信頼できる仲介さんを作ることは大切かもしれません。

 

たとえば、ある仲介には水面下で値下げ情報は入っていないけど、その情報がいつから出回っている情報かについて聞けたりするパターンもあったりします。

 

３．罠に嵌らないように！！

何故、川上情報なんていう言葉が色んな意味で用いられているか？

それは、

耳障りの良い言葉

だからですよね。

本当によく見かけますが、既知の情報を未公開情報や川上物件などと謳っている業者は後を絶ちません。ひどいところでは、レインズ物件をそんな風に紹介しているのも見かけた事がある記憶です。これは公取法に違反すると思いますが、お咎めを受けていない業者も多いと思います。

 

我々、

エンドに真の川上情報なんてなかなか巡り合うチャンスはありません。

 

その点を理解して、

情報を見るように心がける事が、罠に嵌らない為には重要になってきます。

 

昨今の不動産情勢では、スピードが求められる案件が多いのも事実で、その中で冷静な分析をするためには、上記のはめ込み文句に踊らされて浮足立つ事がないように心がけたいです。

 

勿論、

物件ありきなので、それがどんな情報であろうが、自分が買いと判断した物件が川上情報だろうが川下だろうがそんな事は関係ありません。

当たり前の事で大変恐縮ですが、

 

素人が罠に陥らない為には

自分の購入目線を明確に設けておく

は非常に重要だと思います。

例えば

・駅徒歩10分圏内

・築年数30年以内

・利回り10％以上

・積算8割

などでしょうか。

 

あくまでも自分の購入条件を満たす物件を見つける事が購入活動であり、その条件を妥協する事は取り扱う額の大きい不動産投資においては致命傷となりかねないので。。。汗

 

川上情報や水面下情報についての基本情報や私見を述べさせてもらいましたが、今日、実際に水面下情報を大手仲介担当から紹介されました。情報は全て駅徒歩3分以内とかで優良物件ばかりでしたが、売主の希望額では利回りが低く、私の購入目線とは合いませんでした。

しかし、

仲介がわざわざ訪問してまで私のところにこの類の情報を持ってきた事実自体が、市況を表してもいて、いままでみたいに簡単に売れる感じではなくなってきているのだと感じました。

そして、

こういった情報が水面上に出てくる事なく、売主の希望額だけが下がってくる可能性もあるので、

自分の購入対象エリアにおける優良物件情報収集に注力している今日このごろです。汗

それが今は買える金額でなくても！！願

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

次回は、

実際に川上情報や水面下情報で私が購入した物件を題材に特徴などを考察したいと思います。