～このコラムはサラリーマン兼業大家が58歳で退職後、専業大家として法人化8期目も半ばを過ぎた、私の今を綴ったコラムです。～

 

　こんにちは、kazu21599です。

　法人化した時、敷地内の2棟のアパートは建物のみを法人に売却して法人に移す予定でした。法人設立と同時に1棟法人に売却し、もう1棟は持分2/5配偶者、持分3/5kazu21599の共有でしたが、配偶者が60歳で退職するときに持分2/5を法人に売却、そして今回私の持分3/5を法人に売却します。

　最近楽待相談室でも建物のみの法人への売却相談が出ていたので、私の事例紹介も参考になるだろうと、コラムにしました。登記のDIYが主題になっています。売却金額についてはこれでいいという事ではなく、私は時価をこのように決めて申告するけど、場合によっては認められない可能性もあることは念頭において読まれて下さいませ。

 

 

構成は

その1.税理士さんに相談
その2.法務局受付で玉砕
その3.ネットでしっかり調べ直して再チャレンジ
その4.時価（売却価格）をいくらにするか
その5.法務局の相談予約で書類チェックしてもらう

となります。

 

 

その1.税理士さんに相談

　3年前に配偶者の持分2/5を法人に売却した2棟目のアパートの残りの私の持分3/5を予定通り法人に売却しようと税理士さんに確認しました。簿価、もしくは固定資産税評価額（現在それほど大きな差はない）でどうかと相談したところ、（前回配偶者の分を売却したときは、それでいいでしょと言っていたのに）、今回は原則は時価となっているので、売却しようと思う金額が時価と大きな乖離がないと分かるような査定書を（不動産会社さんの査定でいいので）参考にして決めた方が良いとのこと。
　なんで？と思ったのですが、法人の代表者がその法人に不動産を売却する場合は、利益相反になるので、売却金額が高くても安くても厳しく見られるので、根拠のある査定書を取っておく方が良いとのこと。

 

　でも、時価と言っても、今回も土地の無償返還を提出するので、通常の時価の査定はできないのではないか、普通は土地+建物もしくは借地権+建物の取引での時価になると思うけど
　借地権のない将来無償で土地を返還するという取引は通常第3者とはしないので、収益還元法でみるのも、積算法でみるのも、取引事例法でみるのも（そもそも参考になる取引がないのではないか）、なんて話しをし、建物の固定資産税評価であれば、建物だけの評価額としては（相続税評価額でもあるし）、ある程度妥当な金額ではないかなと思うと言うと

　まあ、実際の時価と2倍も変わるというのでなければ元の金額も数百万円なので、それほど言われることはないだろと思うとの事でした。
※でも売却金額が時価とそれほど乖離していないと判断の基準になる査定書はあった方が良いとのことでした。

 

 

その2.法務局受付で玉砕

　その後、とりあえず希望価格での売却ということで、進めようかとと、①登記申請書②登記原因証明情報③代理権限証書④住所照明情報⑤登記識別情報（権利証）等を揃え、

　別途に⑤売買契約書⑥土地の賃貸契約書⑦土地の無償返還に関する届出書などを作成し、法務局の相談予約（書類が適正かどうかを確認してもらう）の電話をしたところ、最短で3月1日になります。との返事だった。

　できれば2月中に提出したかったので、その旨話すと、書類が一式出来上がっているのなら、そのまま窓口へ持ってきてもらっていいですよ。と言うので、善は急げとばかりに出来上がった書類をもって窓口へ。（前回の配偶者の持分を法人に売却した時の書類を参考にして作った）

 

　窓口で、先ほど電話で、急ぐなら相談予約しなくても書類が出来上がっているのなら直接窓口へ持ってきて下さいと言われたので、持ってきました。個人からj法人にアパートの持分を売却するするんですけど、と言いながら書類を渡すと、

 

　受付のおっちゃんは書類に目を通して、「これは個人から法人に贈与するんですか？」「いやあ、私の所有するアパートの持分を法人に売却するんですけど・・・」
「うう～ん、書き方が違いますねえ。売却の場合は譲り受けると言う表現はしないなあ。それから、法人代表者から法人への不動産の売却は利益相反になるので法人が購入決議をしたという議事録が必要だし。申請書の添付書類が違いますね」「この書類では不備なので受付できないです。まず、相談予約をされて、書類が全部揃うまで確認して、これでOKとなったら、窓口へ持ってきてください。」

 

 

「もしお急ぎなら司法書士さんに依頼して下さい。」「この感じだと何度窓口へ持ってきてもらっても受付できず（窓口では書き方とか必要書類とかは教えてくれず受付けるか受付できないかを伝えるだけ）何度きてもらっても余計に手間がかかるだけなので、予約相談をしてから、書類を完成させた方がいいです。相談予約されますか？」

「そうですね、是非、」「一番早くて3月1日になりますが、何時がいいですか？10時、10時半、11時、、、、」「10時でお願いします。」

⇒とほほです。もう登記は何度もDIYでやっているので舐めていました。やっぱり相談予約して書類を完璧にしないと、厳しいですねえ。玉砕です。

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登記申請書ひな型

登記原因証明情報ひな型

代理権限証書（委任状）

登記識別情報です、

登記済み権利証です、昔はこれでした

 

その3.ネットでしっかり調べ直して再チャレンジ

　すぐ帰宅して、書類を作成した三男に「書き方違うし、議事録要るって」、と話し、2人で何が必要かネットで再検索です。

 

　三男は【甲は乙に売却し代金を受け取り、同日乙はこれを譲り受けた】これのどこがダメなんやろ、どう読んでも贈与にはならんのに、売却の場合譲り受けたという表現が悪いのかなのかなあ、なんてぶつくさ言いながら、売却事例の見本の書き方通りに書き直します。登記申請書に添付する書類の内容も書き換えます。

 

　登記申請書の添付書類の内容を●登記識別情報、登記原因証明情報、代理権限情報、印鑑証明書住所証明情報、利益相反行為の承認決議に係る議事録、定款に書き換えます。
●登記識別情報…権利証もしくはこの登記識別情報が必要です
●登記原因証明情報…今回は売却して権利が移転したという内容になります
●印鑑証明書…売主の実印と印鑑証明書です
●住所証明情報…買主の住所になります（法人の履歴事項全部証明書を取りました）
●利益相反行為の承認決議に係る議事録…2月26日に臨時総会を開くことにしました。
⇒議事録に代表者を除く出席者の過半数の同意と実印、印鑑証明書が必要です。
●定款のコピーを持っていきます。
※青字が追加した添付書類になります。

 

 

⇒さて、これで予約相談時にOKが出るでしょうか、でも予約相談すれば足らない書類は追加の書類を、書き方も教えてくれるので、そのとおりにやればおおむねOKです。（つづく）

 

 

　それでは、親切な（多分？）法務局受付さんに感謝を
　コラム読者の皆様に感謝を
　楽待さんに感謝を