おはようございます。

しげお@です。

 

次の物件検討のために、築浅区分について調べる機会がありました。今日はそのことを書いていきます。※あくまで私が調べた区分の内容です。

 

私が調べた区分マンションは、

・都内駅10分、１Ｋ

・築３年、サブリース区分

・世帯数40戸

・管理費5,000円、修繕積立金1,000円

 

ここ、違和感ありませんか？↑↑修繕積み立て金が1,000円て！💦1,000円です。

40世帯として、月に40,000円積み立て。１年間で48万円、大規模修繕が行われるであろう築１２～１５年で積み立ててある金額は・・・えっ😶？足ります？

 

と思ったら流石です。

管理規約の最後の方に、『計画的に修繕積立金が上がる条件』になっていました。築５年で〇〇円増加、築８年で〇〇円増加、築１０年で〇〇円増加としっかりと明記されてました。

 

違和感・・・

なぜ築５年まで、こんな修繕積立金が安いのか？最初から1,000円なんて額にせず、月額4,000円くらい取れば良いじゃ無いか！？

違和感・・・きっと、「新築区分」で売り、すぐに修繕金を上げるのもアレだし、最初は低くしておこうと、、、そっちの方が売れるだろう！と！？

 

・区分は売りやすい商品

新築分譲会社は売らねばなりません。

借主はサブリースや転貸で設定します。借り上げる会社もグループ会社だったり関係会社のようです。耐用年数がある、家賃の保証もある、金融機関が評価しやすいカタチをつくります。

 

新築・築浅区分の購入ターゲットは、「損益通算狙い」のリーマンです。職場に投資マンションの営業の電話きませんか？（私は来たことが無いですが！！😂笑）

 

そんな購入ターゲットに、新築→築５年までは維持費が安く、その後は「計画的に」修繕積立金を上げる計算になってるから〜と、シミュレーションするのでしょう。

 

ほら、サブリースで安心♪家賃の保証がされてます！

毎月数千円の支払いで３０年後には資産となります！

あら赤字が嫌ですか？それでしたら・・・ローン期間を４２年にすれば、ほら！黒字～～～♪マジック！

 

売るために、毎月の維持費は安い方がいいです。そっちの方が少しでも黒字に見えます。・・・つまり、完全に売るために徹底的に計算された商品です。儲かるのは誰なのか！？💦

それを３５年ローンで金利2％、最近では４２～４５年ローンなんて商品も聞きます。見せかけの黒字に騙されてしまう人がなんて多いことか。

 

「残債」が減ると同時に「物件価値」も下がります。残債の減り方より、物件価値の下がり方が大きければ、売却をしても売却価格が残債に届かず、手出しが発生するかもしれません。

トントンで売れれば良し、持てば持つほど損が増えるかもしれない。持ち出せる資金があれば損切りは出来るけれど、その資金が無いと売るに売れない。残債と現価値の差がドンドン開く。ずーっと吸われ続けるのです。

 

さあ、与信で区分マンションを２つ、３つ買ってしまったサラリーマン、実際は多いと思います。

 

・家賃ば下落、維持費は増加

維持費は計画的に値上がりします。

家賃は築年数が経過すれば下がります。

室内設備のリニューアルも追い打ちをかけます。

 

所有者が変わる中で、誰かが損をして、その損失のおかげで物件の相場が整うのでしょう。不動産屋は運用の保証をしてくれるわけではなく、売るのが仕事です。運営の協力はしてくれます。

・・・人の不幸を喜ぶわけではないですが、誰かが損した後の物件は狙い目かもしれません。。売主が嫌になって投げ売りするパターンもありそうです・・・。

 

損益通算狙いの区分マンションは住宅ローンに響きますから、内緒で買うとパートナーに激怒されるらしいです😫と誰かさんから聞きました。

 

※区分マンションでも、適正価格で購入すれば利益は出ます。また、立地や市況によっては購入時の数割増しで売れるケースも😶チャンスはどこに眠っているか分かりません！！