～このコラムはサラリーマン兼業大家が58歳で退職後、専業大家として法人化8期目を迎える私の今を綴ったコラムです。～

 

　こんにちは、kazu21599です。
　R4年退去になった遠隔地物件、R4年には1室もご入居なく、今繁忙期も2室ご入居になれば御の字か、いや最低でも2室は決めて欲しいと思っていましたが、2月に入って、アレアレッという間に順番にご入居が決まり、さらに1室退去になった部屋も退去前に申し込みがあり、3月6日には満室となって（管理も仲介もかなり力を入れてくれたようです。）ほっとしています。その間地元の学生物件の予約は進まず、前期試験、後期試験、最後の新入生寮の抽選はずれを拾うまで待たなきゃならないかと思っていました。

 

構成は

1.遠隔地残りの1室は
2.学生物件予約待ち2室と、1月退去のリフォーム1室はどうなった
3.4月に向けて残り3週間

 

となります。

 

 

2.学生物件予約待ち1室と、1月退去のリフォーム1室はどうなった

①遠隔地物件最後の1室が決まった3月5日…地元不動産会社さんより、「もしもしkazu21599さん？この前言っていた1月退去物件、もうすぐ内見できるって言ってたけど今から見に行けるかな？」「一応DIYは仕上がってるけど、まだ業者さんの内装工事入ってないので、間取りくらいしか解らないよ」

「間取りだけでいいんよ、今年入学の女の子が来ていて、何室か見たいということなんで連れて行っていいかな？」「そりゃ是非連れてきて、僕が待っていて、お部屋の内装こんな感じににしますって、内装指示書見せて説明するよ、そしたら少しイメージつかめると思う」

⇒20分くらいで来るので、早速リフォーム中の部屋へ行き、作業中の長男に、もうすぐ内見来るよと伝え（本人は休憩に）、散らかっているゴミをゴミ袋に入れ、道具を片づけます。

 

　部屋のベランダ側のガラス戸を開け、待っていると、車が2台来ました。不動産屋さんの専務が内見のご家族4人連れて到着です。お互いこんにちは、お邪魔しますと挨拶をして、CFを貼った真新しい玄関に、「そのままそこで靴ぬいで上がって下さい、あとで清掃入るので大丈夫です」、玄関部にはいつのもタイル調のCF貼って、靴箱は木口テープで補修し取手を陶器製のツマミに替えでいます。（キッチン扉も同じ柄の少し小さい陶製ツマミに交換しています。ガス台にはガスコンロの新品の箱を置きました。

 

玄関部床はCF貼って、扉は取手と剝れていた部分を補修しています。

靴箱は剝れていたプラスチック木口を剥がし、パテで調整し、紙やすりで磨いた後木口テープを貼りました、取手は陶製のツマミと交換しています

鏡は茂木和哉で磨いて、焼けていた台はアイボリーのスプレー塗装してます

 

 

②ご家族は…広いお部屋やね、お風呂も広いし、（鏡は磨いて、台はスプレー塗装しています）、アッ洗濯機置場が中にある。専務が「このお部屋は説明してなかったけど、1DKでお部屋が2つ分くっついた感じで
広いです。kazu21599さん、ここダイワやったよね？」「そう、ダイワの軽鉄になるよ」、

「軽鉄なんで木造より地震に強いですよ」…いやいや今のダイワなら強いけど30年前のダイワって安普請だし、新耐震とは言え、地震に強いなんて根拠ないでショ？（心の声）

「押入れも広いねえ」「そうですね、昔の押入れなんで、今遮音シートと石膏ボード貼って遮音工事したとこなんです。これで20デシベルくらい減衰するので、押入れからの音漏れがかなり防げます」
「お部屋の方は（参考になるアクセントクロス貼った写真と、施工指示書の写真をスマホで見せながら）、トイレはこの紺色の大きな模様のタイルＣＦ貼ります」
専務が付け加えます「トイレはここはウォシュレットついてますね、まだついてないお部屋も多いです。そんなお部屋は自分で後から取付もできるけど、自宅でウォシュレット使っていると、お部屋についてるといいですね」

 

お部屋のクロス貼りの指示書です。これを見てもらいながら説明しました

トイレから洗面化粧台の壁に貼るアクセントクロスです

 

「このトイレの壁から独立洗面化粧台の壁にかけて、この葉っぱ柄のアクセントクロス貼ります」と写真を見せる、お母さんが「わーきれい、素敵ねえ」、

「お部屋の方も、こちら側の壁に同系色の無地のパステル調のやわらかい黄緑のアクセントクロス貼って、襖の方は白い壁紙と同じ柄のクロスを貼ります」「じゃあこのガラス戸がお部屋とキッチンの仕切りになるのね！」
「そうです。それからここに室内干しの器具があるので物干しかけて中に干すこともできますし、外のベランダも南向きの陽当りが良いので洗濯物も良く乾きます」「内装終わったらそこの壁にエアコン付けます」
「左側の前の2階建ての家に私、住んでいます。このアパートには外部から人があまり来ないですし（前が病院の駐車場でかなり離れている）東側は私の家があるので、病院に来る人の視線も余り気にならないと思います」

「ベランダ前に家が建ってないのでいいねえ」とお母さん、「お部屋の方は11日には完成するので、また見に来てもらってもいいですよ」
専務さん「ここは大家さんが隣なんで、何かあったら連絡するとすぐ対応してくれるので安心ですよ」なんて口添えします。

こんな感じで20分ほどで内見は終わり、専務が私に「これからあと3か所くらい寄ってから、その中から決める予定、学部移動があるから1年で転居になるけど、決まったらよろしく」と次のお部屋に向かいました。

⇒決まれば夕方くらいに電話あるだろうと思いましたが、連絡はなく、まあいいか1年間やし、お部屋仕上がったら社会人でもOKな間取りやし、けど感触よかったのになあなんて思っていると、

 

洗面化粧台の上側はやけが酷かったので交換しました、下側はそのまま前のものを使っています、アクセントクロスを貼って完了です、下側もシャワー水栓の新品に交換しようかとも思いましたが今回はまあこれで良しとしました。

トイレは内見の時は温水洗浄便座つけてはいましたが内装は前のままで、指示書とおりに仕上りました。

 

②翌3月6日の夕方…専務の奥さんから電話がありました、「〇〇不動産です、kazu21599さんお部屋予約で満室になりました、契約書作ったらまた印鑑お願いします」「えっ昨日の女の子申込あったの？」
「はい、大家さんが近くにいるので安心やし、大家さんに会えて話せて良かったと言ってました。kazu21599さんが立ち会ってくれたおかげです」「それから、残りの1室も予約決まったの？」
「契約はまだなんですけど、間違いないと思います。これで全室決まったので良かったです」「ありがとうございます、ほんとに良かったです、お掃除の手配の方宜しくお願いします」
⇒ということで3/5-3/6で遠隔地と敷地内物件は満室になりました。

 

3.4月に向けて残り3週間

　少し厳しいかもと思っていた遠隔地物件が4室空+1室空⇒5室入居満室になり、学生予約物件2室予約募集中∔1室退去による募集⇒3室予約済満室となり、
　残る空室はRC物件5室+再生物件1室+院卒業せず就職退去部屋の7室になりました。

 

※新年の今年の入退去の目標は下記のとおりでした。

①地元学生予約物件⇒満室予約へ2室申込は達成可能だと思っています。
※1室退去物件も含め3室予約完了なので目標達成です

②遠隔地4室空⇒満室へ
⇒2・3月第1期繁忙期に2室、8・9月の第2期繁忙期に2室で満室を目標
※追加退去部屋含めて5室ご入居決まり満室達成です

③RC2棟物件⇒募集中4室入居へ、3室現状回復後募集へ
※現在2室入居で、3室の原状回復も終了し募集中です、あと2室RC物件がが決まれば年初の目標達成です
※遠隔地物件の2室を考えると数量ベースでは目標達成とみなしてもいいのかなと思っていますが、あと3週間RC物件1室でも決まって欲しいものです。

 

2月末日8勝3敗で10室空（うち学生4月予約募集2室）だったご入居はは3月5・6日遠隔地1室、学生予約1室・1月退去部屋1室が決まり、3月10日現在11勝3敗で7室空となりました。（学生予約募集は完了）

④繁忙期中途経過…ですが、現在募集中空室はRC物件5室+再生物件1室+院行かず就職退去物件1室の7室空です。

⇒この繁忙期のご入居確定で年間約260万の家賃収入増になりました。

※でも2月末から3月初旬エコーズさん（スーモ）の検索数が半減しています。繁忙期も終わりなのかな？

 

　3月13日、個人アパートの法人への売却も終わったし、確定申告も提出してきました。
　今月後半は、3/18、3/19、3/22、3/27日に学生さん退去立会後、すぐに原状回復DIYに入り、4月の学生さんご入居に向けてお部屋仕上げることになります。
それが終われば、また再生物件に取り掛かる予定です。

※3/16日再生物件102号…前に再生202号を法人借りして頂いた会社さんから、従業員決まったので借りたいという申込がありました。残り6室になります。第1繁忙期目標まで残り1室！

※3/17日RC物件103号…なんとエ〇ブルさんより申込あり、13勝3敗ついに第1繁忙期入居目標達成！満室まで残り5室。

 

 

管理会社さん有難うございます。
仲介会社さん客付け有難うございます。
ご入居者様有難うございます。