こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

管理計画認定制度

 

この制度皆さんはご存知でしたでしょうか?私は理事長を務める管理組合でこの話が出るまで知りませんでした。汗

今日は、

実際に私の管理組合で試みることになる本認定制度の申請について共有して読者の皆さんの知識アップにつながれば幸いです。

 

構成は、

1.管理計画認定制度とは?

2.管理適正評価制度との違い

3.令和5年度税制改正大綱

4.我が管理組合での検討

以上で書いてい参ります。

 

1.管理計画認定制度とは?

この制度が出来た背景は、管理の酷い幽霊マンションや、大規模修繕を適切に出来ずに建物崩落の危険性のあるような団地など、区分マンションの築年数が古くなったものの中で、その運営難を抱える物件が増えている事から、国が主導で、区分マンションの運営の適正化を図ることだと想像します。まさにマンション管理適正化法の由来の一つですね。

私の場合、対象が横浜市なので横浜市のホームページから抜粋します。

マンションの管理組合が作成した管理計画を地方公共団体に申請し、一定の基準を満たしていれば認定を受けられる制度です。令和4年4月に改正法が施行された「マンションの管理の適正化の推進に関する法律(マンション管理適正化法)」により新たに創設されました。
 ※対象は横浜市内の分譲マンションです。申請にあたっては管理組合の総会での決議が必要です。

 

認定を受けることによるメリット

■適正に管理されているマンションとして、売買時に市場で評価されることが期待されます。

■認定申請をきっかけに、お住まいのマンションの管理状況を把握し、管理運営を見直す機会となります。

■住宅金融支援機構の「【フラット35】」「マンション共用部分リフォーム融資」の金利引下げや「マンションすまい・る債」の利率上乗せが受けられます。

 

尚、申請をするにあたり、認定を受けるには各地方公共団体が設けた認定基準をクリアする必要があります。横浜市の場合、横浜市が独自に設けた追加基準はないた国土交通省が公表している認定基準に準じます。

項目は17項目です。

 

⇒以下は私の管理組合について

1.管理組合の運営

①管理者等及び監事が定められている⇒OK

②集会(総会)が年1回以上開催されている⇒OK

 

2.管理規約

③管理規約が作成されている⇒OK

そして

管理規約について以下が定められている

④緊急時等における専有部分の立ち入り⇒OK

⑤修繕等の履歴情報の保管⇒OK

⑥管理組合の財務・管理に関する情報の提供⇒OK

 

3.管理組合の経理

⑦管理費と修繕積立金の区分経理がされている⇒OK

⑧修繕積立金会計からほかの会計への充当がされていない⇒OK

⑨直前の事業年度の終了日時点における修繕積立金の3か月以上の滞納額が全体の1割以内である

 

4.長期修繕計画の作成及び見直し等

⑩長期修繕計画(標準様式準拠)の内容及びこれに基づき算定され他修繕積立金額が集会(総会)で決議されている⇒OK

⑪長期修繕計画の作成又は見直しが7年以内にされている⇒OK

⑫長期修繕計画の計画期間が30年以上かつ残存期間内に大規模修繕が2回以上含まれている⇒OK

⑬長期修繕計画において将来の一時的な修繕積立金の徴収を予定していない⇒OK

⑭長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された修繕積立金の平均額が著しく低額でない⇒OK

⑮計画期間の最終年度において、借入金の残高のない計画となっている

 

5.その他

⑯組合員名簿、居住者名簿が備えられており、年1回以上内容の確認が行われている⇒OK

⑰横浜市マンション管理適正化指針に照らして適切なものである⇒OK

 

今後、

この認定制度を受ける事で、資産価値を高めたいと考える管理組合は増える事が予測され、また行政が後押しをしている事から本コラムタイトルにも出てきたような特例措置を設ける事も増えてくると考えれます。

逆に言えば、

出来るタイミングで認定をとっておかないと、

認定を受けていないという事が不良物件とのレッテル

となる恐れもあります。

 

2.管理適正評価制度との違い

管理計画認定制度と似た用語で、マンション管理適正評価制度というものがあり、こちらもマンション管理適正化法の求めているマンション管理の適正化が目的ですが、まったく別物なので混同しないようにここで一応比較して違いを確認しておこうと思います。

 

【管理計画認定制度 】  

運営:地方公共団体

判定:認定か否か

有効期間:5年間

審査項目:16項目

費用:システム利用料1万円

   事前確認審査料1万円

※地方公共団体の手数料は別にかかる場合がある

 

【マンション管理適正評価制度】

運営:マンション管理業協会

判定:6段階評価

有効期間:1年間

審査項目:30項目

費用:登録料5,500円

※評価、申請手数料が別途かかる

 

どちらの制度も修繕に関わる審査、評価項目があり、修繕積立金が適正な状態で積み立てられているかが評価される。管理組合の運営が正常であるかどうかを見極めるものだと言え、

我々、不動産投資家が区分物件を検討する時も重要になってくる部分なので、

近い将来

これらの制度の評価を得られているかどうか?で、ある程度、管理組合の運営が正常化どうかを見る事が出来るようになるわけです。

そんな理由から、

常に保有物件の資産価値を気にするべき投資家目線で言えば、保有物件においてせめて本件の管理認定制度を受ける事は必要不可欠な要素になってくる可能性があると捉えています。

3.令和5年度税制改正大綱

によると、

基準を満たす築20年以上のマンション

固定資産税を減額

する措置が設けられている。

減額内容がコラムのタイトルにある、主には3分の1、あとは行政によって2分の1~6分の1だったかと思います。

免税対象の条件が、

①管理認定制度を受けている事

②23年4月から25年3月末までの期間に一定の条件をクリアした内容で大規模修繕を実施したマンションである事

③築20年以上の総戸数10戸以上のマンション

④長寿命化工事を過去に1回以上適切に実施している事

⑤長寿命化工事の実施に必要な積立金の確保されている事

※そして、これが見落としがちですが、積立金を一定以上に引き上げ、管理計画認定を取得している事です。つまり、修繕積立金の積立額(月額)において管理計画認定基準未満だったものを、認定基準以上に引き上げて、管理計画認定を取得した事が条件になっていて、最初から基準を満たしているマンションは対象外との事。

 

認定基準の目安は、

2021年10月に改訂された長期修繕計画ガイドラインというものが参考になります。

ちょっとみづらいかもですが、

20階未満のマンションで

事例の3分の2が抱合される幅

5000㎡未満:235円~430円/㎡ 

全体の平均値は335円/㎡

 

5000~10000㎡:170~320円/㎡

全体の平均値は252円/㎡

 

1万~2万㎡未満:200~330円/㎡

全体の平均値は271円/㎡

 

20,000㎡以上:190~325円/㎡

全体の平均値は255円/㎡

 

20階以上:240~410円/㎡

全体の平均値は338円/㎡

 

私の物件は、5000㎡未満の物件ですが、おそらく現時点では基準を下回っております。認定を受けるにあたっては、その金額でも大丈夫だという妥当性を説明できれば大丈夫そうですが、

修繕積立金の見直し(値上げ)を実施しなければ恩恵が受けられないならば

たかが1年間だけ建物の固定資産税の3分の1を免除されたところで、

その値上げによる負担の方が断然大きくなり合理性に欠けてしまいます。

 

言い換えると、

固定資産税の免税の恩恵を受けられる対象は、現時点で修繕積立金を見直す必要性が高いマンションで、管理計画認定制度を受けるタイミングで

大規模修繕実施

修繕積立金値上げ実施

の両方を実施することになる区分マンションになってくるのではないかと思います。

残念。苦笑

 

4.我が管理組合での検討

総会は5月ですが、現在認定を受けている物件一覧を見てみましたが、私がよく知っている実需区分マンションとして人気の根強い物件が多い印象を受けました。

やはり、上で記した通り、近い将来、この制度の認定を受けるメリットを享受する為というよりも、

むしろ

この制度認定を受けていない物件は管理や危ない

というレッテル張りにより資産価値の棄損を受けるリスクの方が気になります。

 

従って、我が管理組合では固定資産税の免税に繋がらなくとも、大して大きな出費があるわけでもないので、この制度への認定申請をする事になるだろうと思っています。総会は5月なのでここで総会決議をとるべく4月の理事会で決議をとれるように準備するように管理会社担当者と責任者にはお願いをしてあります。

 

ちなみに!

管理会社の担当者に、固定資産税免税の恩恵を受けるための条件について私が調べた内容を伝え、うちは対象にならないのでは?と確認したら、

ええ?

って感じでした。

制度としてはすでに始まっているけど、現場ではまだまだ情報不足が否めないことを痛感しました。苦笑

 

最後になりますが、固定資産税の免税も4月以降にならないと確定するわけではない事も付しておきます。汗

 

区分ホルダーの知識引き出しの参考になれば幸いです。m(__)m